上海知名律師任何商品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何評(píng)價(jià)。
如果價(jià)格高于價(jià)值，那么人們心理上會(huì)認(rèn)為租賃不值得。
對(duì)于投資行為來(lái)說(shuō)，意味著投資是失敗的。
說(shuō)到投資工廠也是如此。我們認(rèn)為首先要做的是評(píng)估工廠的價(jià)值。
如何評(píng)價(jià)？從以下幾個(gè)方面考慮:
1.無(wú)論是位于核心工業(yè)區(qū)，都有大小工業(yè)區(qū)。在選擇工廠時(shí)，核心工業(yè)區(qū)的工廠必須優(yōu)于其他地方的工廠。
一般來(lái)說(shuō)，在傳統(tǒng)的市政工業(yè)區(qū)新開的工廠很少，投資機(jī)會(huì)也很少。
投資的時(shí)候要多關(guān)注周邊工業(yè)區(qū)，那里工廠空置率比較高，投資機(jī)會(huì)多。只要能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并抓住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)是可觀的。
2.不斷變化的因素，就像買股票看大勢(shì)一樣，增長(zhǎng)是一個(gè)非常重要的考慮因素。
投資成熟地區(qū)的工廠，增長(zhǎng)空間不大，因?yàn)殚_發(fā)商開發(fā)成本高，所以租金價(jià)格也很高。
如果選擇發(fā)展中地區(qū)，前2-3年投資回報(bào)可能不太理想。但是隨著這個(gè)地區(qū)的快速發(fā)展，植物的生長(zhǎng)會(huì)非常好。因此，這里的工廠絕對(duì)值得投資。
反之，如果選定的工廠未來(lái)有衰落或拆遷的危險(xiǎn)，就像在股市高峰期買股票一樣，前景堪憂。
3.品牌效應(yīng)。目前，工廠銷售和租賃市場(chǎng)上的品牌客戶更多。財(cái)富500強(qiáng)公司、國(guó)有企業(yè)、大型外資企業(yè)等。在選擇投資工廠的時(shí)候，看這些品牌是否進(jìn)來(lái)也是一個(gè)重要的參考因素。
主要有兩個(gè)原因:第一，品牌客戶對(duì)工廠的選擇有嚴(yán)格的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的工廠必須在運(yùn)營(yíng)和發(fā)展?jié)摿ι系玫奖ＷC。
其次，知名品牌客戶有聚集客戶的能力，會(huì)影響商圈的形成。
所以在選擇同一地區(qū)的工廠時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常重要。
這基本上可以從一個(gè)方面反映項(xiàng)目的優(yōu)劣。
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4.場(chǎng)地條件，以及工廠項(xiàng)目的場(chǎng)地容量也是一個(gè)非常重要的因素。
場(chǎng)地條件決定了周圍環(huán)境及其自身因素對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響。
所謂“一步三市”，站點(diǎn)差別很小，就會(huì)導(dǎo)致性能損失。
一個(gè)廠房的場(chǎng)地實(shí)力主要包括它前面的道路類型和客戶的方便程度。
道路類別是站點(diǎn)實(shí)力的第一要素，直接影響消費(fèi)行為。
客戶來(lái)自哪個(gè)方向、是否容易接觸到等因素也很關(guān)鍵。除了道路類型，還要考慮道路上是否有障礙物，比如交通障礙物。
5.植物的普遍性。因?yàn)橛行┩顿Y者沒有豐富的經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)谫?gòu)買植物時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適，這就增加了他們的投資風(fēng)險(xiǎn)。
我們知道，廠房的價(jià)值可以通過(guò)租賃來(lái)實(shí)現(xiàn)。租給誰(shuí)，不同的租客對(duì)工廠有不同的要求。比如食品加工企業(yè)需要給排水、發(fā)電、燃?xì)饣蛘咛烊粴猓行┕S沒有這些。當(dāng)有人出租并提出這些問(wèn)題時(shí)，投資人才突然意識(shí)到已經(jīng)太遲了。
所以投資者在投資時(shí)，一定要在合同條款中寫清楚以上配套問(wèn)題，以保護(hù)自己的利益。
6.周邊租金水平。如果以上評(píng)估條件中有很多定性的內(nèi)容，那么周邊租金水平將直接反映你投資廠房的租金是否能夠支撐租賃價(jià)格。
租廠房的最終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，最低回報(bào)應(yīng)該永遠(yuǎn)高于銀行利息，這是原則問(wèn)題。
以下是重點(diǎn)！(敲黑板...)
投資廠房和住宅最大的區(qū)別是，隨著住宅質(zhì)量的下降和新項(xiàng)目的推出，目前的租金水平肯定會(huì)大幅度降低，會(huì)下降，而廠房會(huì)越來(lái)越繁華，租金只會(huì)上升。
上海知名律師提醒你在具體評(píng)價(jià)廠房時(shí)，有許多問(wèn)題需要考慮。我們不能簡(jiǎn)單地盲目跟隨開發(fā)商帶柜臺(tái)招商人員騰出的投資回報(bào)，必須充分考慮各種交易成本、未來(lái)租購(gòu)產(chǎn)生的稅費(fèi)等因素。