上海動遷律師免費咨詢 農(nóng)村宅基地房屋拆遷補償利益民事糾紛主要分布在財產(chǎn)分析(權(quán)屬確認糾紛)、繼承(法定繼承和遺囑繼承糾紛)、離婚(離婚后財產(chǎn)分割)等幾大民事案件中。由于涉及宅基地房屋拆遷利益的民事案件訴訟對象數(shù)量較多，訴訟主體多為家庭成員，利益與家庭成員相互糾纏；同時，由于被拆房屋大多歷經(jīng)數(shù)十年，有的甚至是1949年以前的舊房，居民變化較大，案件普遍復(fù)雜；這類案件涉及多重歷史和政策因素，對當事人的生產(chǎn)、生活、居住等一系列基本權(quán)益的保護產(chǎn)生重大影響。法律適用多樣，不夠統(tǒng)一，很難聽到。本文旨在對涉及農(nóng)村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的審判實踐進行分析和總結(jié)，提出此類案件審判的基本原則和裁量因素，以促進審判理念和適用法律的統(tǒng)一，切實維護當事人的合法權(quán)益。

　　一、審理涉及農(nóng)村宅基地房屋拆遷利益的民事案件的基本原則。

　　(一)不處理標的物糾紛的原則。

　　在實踐中，由于此類案件涉及的對象數(shù)量較大，包括拆遷協(xié)議中確定的安置房等房地產(chǎn)，以及以貨幣形式體現(xiàn)的補償利益，在當事人與拆遷部門簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，部分被拆遷對象要么害怕他人壟斷拆遷利益，要么急于分割拆遷利益，當拆遷對象有爭議時，會向法院申請分割拆遷利益。實踐中常見的情況主要包括:

　　1.主題不確定。宅基地房屋拆遷后，已確定安置面積但未選房，或者已確定門牌號但未交付安置用房，被補償安置人要求分割收益的。如果拆遷補償安置協(xié)議中只確定補償安置面積，且房屋仍在建設(shè)中，權(quán)益人要求分割拆遷補償利益份額的，最好不要支持。由于被拆遷人實際獲得的房屋面積可能與拆遷補償安置協(xié)議確定的房屋面積不一致，如果分割安置面積份額，可能會產(chǎn)生后續(xù)支付房屋出讓金、分割實際多余面積等糾紛。

　　2.標的物所有權(quán)不明。實踐中，宅基地房屋共有人就房屋權(quán)利歸屬簽訂了書面協(xié)議，但政府主管部門出具的宅基地使用權(quán)記載的內(nèi)容與雙方書面協(xié)議確定的權(quán)利歸屬不一致。房屋拆遷后，當事人要求分割宅基地以補償安置利益。由于拆遷利益的劃分是以拆遷前房屋所有權(quán)已經(jīng)確定為前提的，如果當事人主張拆遷利益劃分的歸屬不明確，應(yīng)先提起訴訟確認權(quán)利，權(quán)利確定后，法院才能劃分拆遷補償利益。

　　3.標的物涉及多重法律關(guān)系。宅基地房屋拆遷中的利益劃分糾紛大多與繼承和財產(chǎn)分析糾紛交織在一起。部分繼承人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議后，當部分繼承人提起繼承財產(chǎn)分析訴訟，其他繼承人提起訴訟請求確認拆遷協(xié)議無效時，審理順序應(yīng)區(qū)別對待。如果審理繼承財產(chǎn)分析訴訟的前提是先確認搬遷協(xié)議有效，那么先審理請求確認搬遷協(xié)議有效的訴訟，再審理繼承財產(chǎn)分析訴訟。反之亦然。

　　(二)宅基地使用權(quán)不得重復(fù)享有。

　　在宅基地房屋拆遷利益分割的情況下，由于繼承、婚姻等原因，一些當事人往往在很多地方享有宅基地房屋權(quán)。多處宅基地房屋同時拆遷的，原則上當事人不享有因宅基地重復(fù)使用權(quán)而產(chǎn)生的拆遷補償利益?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定:“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”立法限制農(nóng)村村民擁有宅基地數(shù)量的初衷是為了減少耕地占用，保護現(xiàn)有耕地。

　　現(xiàn)實中，農(nóng)民通過申請獲得宅基地是一種常見的方式，但不是唯一的方式。農(nóng)民獲得宅基地的方式還包括:

　　(一)買賣宅基地房屋或者行使抵押權(quán)取得宅基地使用權(quán)。

　　(2)因婚姻關(guān)系共同占有宅基地房屋和宅基地使用權(quán)。

　　(三)通過繼承房屋取得宅基地使用權(quán)。

　　上述獲得宅基地的方式都隱含著權(quán)利人可以獲得兩處以上宅基地的可能性。從法律層面上講，土地管理部門不能為已經(jīng)擁有宅基地的權(quán)利人批準新宅基地，也不能對已經(jīng)申請新宅基地但未在一定程度上返還原宅基地的權(quán)利人進行限制或處罰，但不能通過法律途徑剝奪公民在衍生收購中的宅基地使用權(quán)。

　　在充分查明客觀事實的基礎(chǔ)上，法官應(yīng)區(qū)別對待拆遷利益:已婚婦女作為原宅基地使用權(quán)的申請人之一，因結(jié)婚、離婚等原因在新的集體經(jīng)濟組織中重新取得宅基地使用權(quán)的，不應(yīng)享有原宅基地使用權(quán)及相關(guān)補償利益。未取得其他集體經(jīng)濟組織宅基地使用權(quán)的，享受原宅基地使用權(quán)相應(yīng)份額的補償安置待遇；因繼承獲得的宅基地房屋被拆遷的，繼承人應(yīng)享有宅基地和房屋拆遷的補償安置待遇，但具有城鎮(zhèn)戶口的繼承人原則上只能繼承房屋補償待遇。

　　(三)房地產(chǎn)拆遷利益單獨計算、獨立劃分的原則。

　　房子一旦建成，土地和房子就會成為不可分割的整體，“房產(chǎn)和房屋一體化”是客觀事實。所以有一種觀點，房子去哪里，地隨房子去。由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強的身份屬性，集體經(jīng)濟組織成員的身份可能會隨著戶籍遷移等因素而發(fā)生變化，如果我們在處理宅基地房屋拆遷中的利益分割糾紛時，堅持傳統(tǒng)的“房子到哪里，土地就跟房子走”的觀念，就會面臨許多無法解釋的困難。比如甲方原來是農(nóng)村戶口，在農(nóng)村擁有一套宅基地，建兩套房子，后一套戶口搬到了城市戶口。根據(jù)法律規(guī)定，甲方應(yīng)不再享有宅基地使用權(quán)，但甲方仍享有其原建造房屋的所有權(quán)。按照“房產(chǎn)與房屋合一”的觀點，會有兩種扣除結(jié)果:一是由于A享有房屋所有權(quán)，土地隨房屋而去，A應(yīng)繼續(xù)享有土地使用權(quán)；第二，由于甲方不再享有宅基地使用權(quán)，且房屋去向不明，甲方不應(yīng)繼續(xù)享有房屋所有權(quán)。顯然，這兩個根據(jù)“前提整合”得出的結(jié)果與現(xiàn)行法律的規(guī)定是不相容的。

　　為拆遷利益分割糾紛的處理提供法律上的便利，不妨對這一客觀上不可分割的事實進行法律上的分離，即從法律層面上分別對待宅基地和房屋，并對拆遷利益的補償對象進行類型化分析；基金會人屬于房屋拆遷利益的受益人，對房屋建設(shè)有貢獻的人(房屋權(quán)利人)屬于房屋拆遷利益的受益人。兩者齊頭并進，互不干涉，避免了邏輯解釋的死角，在處理房屋拆遷利益分割案件時，效果清晰鮮明。

　　之所以將房屋拆遷的利益單獨計算，單獨分割，是因為我國農(nóng)村的很多宅基地房屋都來源于祖?zhèn)餮b修。很多祖輩重建的民宅，可以追溯到四五十年代，但當時的民宅創(chuàng)始人大多已經(jīng)去世。創(chuàng)始人的繼承人后來重建、重建和擴建了他們的房子。與眾多兄弟姐妹的家庭關(guān)系錯綜復(fù)雜，宅基地權(quán)利人的身份、房屋建設(shè)的出資、建設(shè)者的戶籍等都在不斷變化。房屋補償和宅基地補償?shù)睦嫒绻环珠_考慮，當事人之間的利益劃分容易產(chǎn)生失衡；僅因其戶籍變更而剝奪宅基地使用權(quán)人分割房屋補償利益的權(quán)利，而不考慮其對房屋建設(shè)的貢獻，也是不合適的。

　　(四)安置對象享有相應(yīng)拆遷利益的原則。

　　在實踐中，拆遷人對補償安置人員的核實一般有兩種方式:一是將安置人員名單附在拆遷單位與被拆遷人(以戶為單位)簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議上。二、房屋拆遷安置協(xié)議中沒有相關(guān)條款，但搬遷單位在搬遷之初制定的“兩表”(即核定人員表和核定面積表)中有相關(guān)記錄。

　　因為“安置”的原意是保證被拆遷人的“房屋所有權(quán)”，即使安置對象沒有財產(chǎn)(對房屋的建設(shè)有貢獻)或身份(是房屋的基礎(chǔ))，只要被拆遷人在拆遷協(xié)議中將其列為安置對象(比如宅基地使用權(quán)申請人和對房屋建設(shè)有貢獻的媳婦都沒有)，與被拆遷房屋所依附的宅基地無關(guān)。離婚后，戶口未遷出或者戶口不在宅基地上的房屋，拆遷補償安置協(xié)議仍以其為補償安置對象)。從保障安置對象生存權(quán)和發(fā)展權(quán)的角度出發(fā)，法院存在分歧。上海動遷律師免費咨詢