?　　上海律師咨詢熱線電話 拆遷人有強大的公共權(quán)力，有無可比擬的信息優(yōu)勢，經(jīng)歷過多次戰(zhàn)斗等。，這使得被拆遷人在維權(quán)時不得不處于弱勢和被動的地位。可以說，被拆遷人有著與生俱來的缺點和不足。沒有平衡力量的加持，普通人很難實現(xiàn)高效維權(quán)。無疑，被拆遷人只有通過法律對公權(quán)力的制約和監(jiān)督，才能相對平等地掌握話語權(quán)。那么，法律如何設置“征收拆遷”本身，給被拆遷人什么好處，又如何給他們保護呢？以國有土地上的房屋征收為例，今天就來說說這個話題。

　　拆遷不能“越來越窮”，不僅是為了個人，也是為了整個社會的發(fā)展！然后國務院590號令，也就是《國有土地上房屋征收與補償條例》，給被拆遷人這四個保障，也可以說是維護自身權(quán)益的一大優(yōu)勢。這是被拆遷人必須了解和掌握的東西，必須學會規(guī)律，善于運用規(guī)律。

　　第一，行政機關(guān)不得直接拆除，拆除必須由法院依法裁決。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　根據(jù)上述規(guī)定，在征收國有土地上的房屋時，行政機關(guān)無權(quán)直接進行強制拆遷。強制拆除合法建筑物，必須在依法作出補償決定的前提下，向人民法院提出申請。未經(jīng)依法申請，任何形式的強制拆遷都是違法的，都是違反法律法規(guī)的。

　　需要注意的是:對于合法拆遷，如果及時咨詢專業(yè)律師，而不是等待拆遷程序完成或超過訴訟時效，征收方很難在相關(guān)法律程序過程中，通過啟動相關(guān)法律程序，在專業(yè)拆遷律師介入后正常運作，進行合法拆遷。

　　二、房屋價值的評估依據(jù)《市場法則》。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定，被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估方法評估確定。

　　也就是說，被征收房屋的價值應當由有資質(zhì)的評估機構(gòu)按照市場規(guī)律進行評估和確定，以保證評估結(jié)果能夠真實、客觀地反映被征收房屋的市場價值，不得惡意降價。

　　普通人應該明白，房屋價值補償一般是按照房屋征收決定公告日房屋周圍同類房產(chǎn)的價格計算的，即房屋周圍相鄰房屋的價值必須盡可能補償，差距不能太大。如果周邊地區(qū)的房價已經(jīng)極高，但拆遷方給予的補償不足以讓被拆遷人在鄰近地區(qū)買房，且無法保證拆遷后不降低原有生活水平，改善生活條件，那么這個補償其實是低于法律的，是違法的。“市場比較法的建立無疑有利于保證被拆遷戶得到真正公平合理的補償。

　　第三，拆遷前要進行補償，禁止非法暴力拆遷。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條規(guī)定，拆遷前應當進行補償...任何單位和個人不得違反規(guī)定，以暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電、道路交通等非法手段強迫被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　以上規(guī)定明確了“先補后拆”的順序原則，禁止暴力強拆。因此，房屋征收必須在搬遷前得到補償。如果補償不到位，就不能搬遷。

　　所以對于選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人來說，補償應該在拆遷之前就已經(jīng)支付了，不應該發(fā)生補償還沒有到被拆遷人手中的情況。另外，對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如果是現(xiàn)房，必須先拿房再搬，也就是說，被征收人搬進安置房辦理交付手續(xù)后，視為補償?shù)轿?。如果是前瞻性房屋，被征收方只能在補償協(xié)議中明確安置用房的位置和面積，并提供周轉(zhuǎn)房或支付過渡租賃費后，要求被征收人搬遷，待安置用房竣工后，再按協(xié)議交房。

　　“先補償后搬遷”原則的確立，可以充分保護被拆遷人的利益，避免被征收人在房屋被拆遷時得不到補償，甚至出現(xiàn)“拆舊房不建新房”的情況，并設定被征收人在拆遷房屋前必須履行的安置義務。

　　四、重點征收行為可以減免。

　　對于征收，被征收人有多種方式提供救濟，如提出意見、要求聽證、提出異議并申請核查調(diào)查結(jié)果、申請復審等。但這里要強調(diào)的是，狹義上的“征收行為是可以救濟的”，是指關(guān)鍵的征收行為可以通過行政訴訟來救濟。

　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第十四條規(guī)定，被征收人對市、縣人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第二十六條第三款規(guī)定，被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　從以上規(guī)定可知，被征收人可以對房屋征收決定和征收補償決定這兩個關(guān)鍵的征收補償行為提起訴訟。被征收人應隨時關(guān)注這些關(guān)鍵行政決定的作出，第一時間獲取決定內(nèi)容并及時詢問專業(yè)律師，不要錯過六個月的起訴期。一旦錯過起訴期限，被征收人將失去起訴權(quán)，因此提高補償、優(yōu)化補償條件將變得異常困難，專業(yè)律師未必能幫助到所有人。

　　被拆遷人要想扭轉(zhuǎn)在拆遷維權(quán)中的弱勢地位，必須依靠法律。因此，被拆遷人必須積極了解和掌握拆遷法的規(guī)定以及法律賦予的權(quán)利和優(yōu)勢，以便及時發(fā)現(xiàn)一些違法和不合理的情況，通過適當?shù)姆汕缹崿F(xiàn)救濟。
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