上海土地糾紛律師農(nóng)村宅基地房屋糾紛是一種常見且頻繁的糾紛，因其政策性強(qiáng)而在司法實(shí)踐中備受關(guān)注。關(guān)于農(nóng)村宅基地，

　　農(nóng)村宅基地的概念和分配是什么？

　　農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于其在集體經(jīng)濟(jì)組織中的成員資格而享有的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需繳納任何土地費(fèi)用即可獲得。它具有福利性質(zhì)和社會保障功能，一般不能繼承。但是，在宅基地上建造的房屋屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

　　《民法典》第三百六十二條規(guī)定，宅基地的使用者有權(quán)依法占有、使用集體所有的土地，并有權(quán)依法使用該土地建造房屋及其附屬設(shè)施。

　　農(nóng)村村民申請宅基地需要什么條件？

　　農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地:

　　(1)年滿20周歲，因結(jié)婚等原因確需新建房屋，且缺少宅基地(包括男方到女方的宅基地)的村民；

　　(二)因自然災(zāi)害搬遷、實(shí)施村鎮(zhèn)規(guī)劃、在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)公共設(shè)施和公益事業(yè)，或者因國家建設(shè)征用土地的；

　　(三)外來人口定居，成為無宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的；

　　(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)返回原籍，在農(nóng)村無住所的；

　　(五)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。

　　《民法典》第三百六十四條規(guī)定，因自然災(zāi)害造成宅基地喪失的，宅基地使用權(quán)消滅。失去宅基地的村民應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。

　　有下列情形之一的，農(nóng)村村民不予批準(zhǔn)其宅基地申請。

　　農(nóng)村村民有下列情況申請宅基地不予批準(zhǔn):

　　(1)20歲以下；

　　原宅基地面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決家庭需要的；

　　村民出售、出租、贈與或者將原有宅基地及其地上建筑物改建為經(jīng)營場所的；

　　其他不符合法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的。

　　宅基地如何申請、報(bào)批、登記、發(fā)證？

　　符合宅基地申請條件的農(nóng)村村民，應(yīng)當(dāng)在土地利用總體規(guī)劃確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，向集體經(jīng)濟(jì)組織申請建房。經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審批。經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，本人將攜帶相關(guān)材料到當(dāng)?shù)剜l(xiāng)(鎮(zhèn))國土資源辦公室申請確認(rèn)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　《民法典》第三百六十五條規(guī)定，已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更或者注銷登記。

　　農(nóng)村村民建新房、宅基地審批標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地。農(nóng)村村民新建宅基地的審批標(biāo)準(zhǔn)如下:(一)郊區(qū)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))每戶面積不得超過166平方米；(二)平原地區(qū)的村莊每戶不得超過200平方米。鹽堿地、荒地建村可適當(dāng)放寬，但最高不超過264平方米；人均占有耕地在666平方米以下的，每戶宅基地面積可以低于前款規(guī)定的限額。

　　農(nóng)村宅基地可以繼承嗎？

　　農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。根據(jù)我國法律，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的。宅基地所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有人。村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意處置宅基地。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能繼承。宅基地上的房屋可以繼承。

　　特別需要指出的是，繼承后房屋滅失，無法重建或者宅基地可以繼續(xù)以其他方式使用的，村集體經(jīng)濟(jì)組織將按照法定程序另行安排收回宅基地使用權(quán)。符合一戶一居要求的村民除外。

　　申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記需要提交哪些資料？

　　申請農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和辦公室提交下列資料:

　　(上下滑動以查看更多內(nèi)容)

　　(一)村民申請宅基地申請表；

　　(二)申請人的基本信息。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員、戶籍是否為村內(nèi)集體戶籍等。);

　　(三)村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料:

　　(一)申請人現(xiàn)有宅基地；

　　(二)申請人出具的宅基地位置、面積、宗地草圖；

　　(三)村民會議或者村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，公布村集體情況；

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、現(xiàn)狀圖等。，并注明擬占用的土地類型；

　　(四)屬于新老的，申請人與村委會簽訂新老協(xié)議；

　　(五)其他需要提交的材料。

　　如何認(rèn)定村民為「一戶一居」？

　　村民“一戶”原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍進(jìn)行認(rèn)定。如果一個(gè)家庭在戶籍上登記，那么在戶籍上登記的家庭就是一個(gè)，一個(gè)家庭只能申請一個(gè)宅基地。但在下列情況下，可以獨(dú)立作為特殊村民“戶”對待:

　　(1)已婚，分居；

　　(2)未婚但20歲以上，獨(dú)居；

　　(三)依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人；

　　(4)通過司法仲裁合法取得的，可以按照司法文書登記。

　　如果你因?yàn)榻Y(jié)婚而住在外地村，但你的戶籍還在村里，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有一處宅基地，并辦理權(quán)屬登記。

　　如何處理「一戶多房」的問題？

　　《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記，必須堅(jiān)持“一戶一房”的原則，超過“一戶一房”占用的宅基地不予登記。根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，占用的宅基地按非法占用的土地處理。

　　什么情況下宅基地使用權(quán)不予登記？

　　有下列情形之一的，宅基地使用權(quán)不予登記:

　　(一)申請登記的宅基地使用權(quán)土地不符合城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃的；

　　(2)除繼承外，農(nóng)村村民一人申請第二次宅基地使用權(quán)登記；

　　(三)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地和房屋的；

　　(四)宅基地權(quán)屬爭議尚未解決的；

　　(五)土地違法行為尚未處理或者正在處理的；

　　(六)農(nóng)村宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未用于建設(shè)的；

　　(7)法律、法規(guī)和政策的其他規(guī)定不確認(rèn)權(quán)利。

　　十一。

　　什么情況下可以收回宅基地使用權(quán)？

　　有下列情形之一的，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷土地使用證或者土地使用批準(zhǔn)文件，由村民委員會或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):

　　(一)實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，因舊村改造或者國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或者搬遷房屋的。新房建成后，舊房未拆除，無正當(dāng)理由逾期收回原宅基地的；

　　(二)建設(shè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)占用的宅基地；

　　(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶以外的宅基地；

　　(四)因遷移、死亡等原因被關(guān)閉的宅基地；

　　(五)未按照批準(zhǔn)的用途使用的；

             非法轉(zhuǎn)讓宅基地。

　　十二。

　　是不是所有的宅基地都要出證？

　　按照“一戶一房”的原則，符合認(rèn)證要求的予以登記發(fā)證，不符合要求的不予辦理。無論是村委會通過分配、繼承、贈與或分戶等方式獲得的宅基地，只要是哭嫁集或房屋建設(shè)未完成，都不允許出具證明。

　　十三。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”可以開證明嗎？

　　小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)批準(zhǔn)占用集體土地，不向政府繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用的房屋及其附屬設(shè)施。土地屬于集體所有，屬于非法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規(guī)定，嚴(yán)禁通過土地登記將非法用地合法化。沒有法律依據(jù)，沒有政策支持，與我國的土地制度相悖，小產(chǎn)權(quán)房是不可能出證的。2017年9月20日，國土資源部在其官網(wǎng)發(fā)布文件，再次重申小產(chǎn)權(quán)房不能通過房地產(chǎn)登記合法化。

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　　 上海土地糾紛律師 城市居民可以在農(nóng)村買宅基地嗎？

　　根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見〉的通知》(國土資發(fā)〔2004〕234號):“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建設(shè)的房屋發(fā)放土地使用證”