上海動遷案件律師 一、關(guān)于合同無效的法律規(guī)定。

　　《合同法》第五十二條規(guī)定:有以下情況之一，合同無效:(一)一方以欺詐、恐嚇手段簽訂合同，損害國家利益(二)惡意串通，損害國家、集體或第三方利益(三)以合法形式掩蓋違法目的(四)損害社會公共利益(五)違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定?！逗贤ń忉?》第14條:《合同法第52條(5)項規(guī)定的《強制規(guī)定》是指有效的強制規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ含F(xiàn)狀審理民間商務(wù)合同糾紛案件的若干指導(dǎo)意見》:“……15.正確理解、識別和適用合同法第52條第5條第5條第5條中的“違反法律、行政法規(guī)的強制規(guī)定”與民間商務(wù)合同的有效維護和市場交易的安全和穩(wěn)定有關(guān)。人民法院應(yīng)注意根據(jù)《合同法解釋(2)》第14條的規(guī)定，區(qū)分效力強制規(guī)定和管理強制規(guī)定。違反有效性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應(yīng)根據(jù)具體情況認定其有效性。16.人民法院應(yīng)綜合法律法規(guī)的意圖，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，如權(quán)益的種類、交易安全及其規(guī)定的對象等，綜合認定強制規(guī)定的種類。強制規(guī)范規(guī)定合同行為本身只要發(fā)生該合同行為，就必須絕對損害國家利益和社會公共利益，人民法院必須認定合同無效。強制規(guī)定的不是某種類型的合同行為，而是當(dāng)事人的“市場準(zhǔn)入”資格，或者是某種合同履行行行為，不是某種合同行為，人民法院必須慎重把握這種合同效力的認定，必要時必須征求有關(guān)立法部門的意見，或者向上級人民法院請示………這是關(guān)于合同無效的規(guī)定。只要符合上述合同無效的規(guī)定，合同就無效，與無權(quán)處分無關(guān)。

　　《民法總則》第一百五十三條第一款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效，但該強制性規(guī)定除非該民事法律行為無效。第154條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。

　　二、部分房屋共有人與移動組簽訂的移動協(xié)議效力分析。

　　《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第23條規(guī)定，房屋征收補償協(xié)議應(yīng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人、公有住宅租賃人在征收決定日合法有效的房地產(chǎn)票、公有住宅證、公有非居住住住住宅租賃合同賬戶、賬戶補償。被征收人以房地產(chǎn)票所有者為基準(zhǔn)，公有住宅租賃人以公有住宅證明書、公有非居住住住住宅租賃合同所有者為基準(zhǔn)。根據(jù)該規(guī)定，與移動集團簽訂移動協(xié)議的是房地產(chǎn)票所有者、公有住宅租賃人、公有非居住住住住宅租賃合同所有者，以被拆除的是私房為例，如果只有一部分住宅所有者與移動集團簽訂移動協(xié)議，該移動協(xié)議是否有效

　　1、簽字的部分所有權(quán)人授權(quán)其他所有權(quán)人的，動轉(zhuǎn)協(xié)議一般有效。

　　《合同法》第九條第二款規(guī)定，當(dāng)事人可依法委托代理人簽訂合同?！睹穹倓t》第一百六十一條第一條規(guī)定，民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。第162條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人有效。

　　2、構(gòu)成見面代理的，動遷協(xié)議一般有效。

　　《合同法》第四十九條規(guī)定，行為人無代理權(quán)，超過代理權(quán)或代理權(quán)終止后，以代理人名義簽訂合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，這種代理行為有效?！睹穹倓t》第一百七十二條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)，超過代理權(quán)或代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，代理行為有效。這是有關(guān)見面代理的法律規(guī)定，假如構(gòu)成見面代理，動遷協(xié)議也是有效的。

　　3、沒有代理權(quán)的，不構(gòu)成見證代理，符合惡意串通損害第三者利益等合同無效的，動轉(zhuǎn)合同無效。

　　《合同法》第四十八條第一款規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)，超出代理權(quán)或代理權(quán)終止后以代理人名義簽訂的合同，未經(jīng)代理人認可，對代理人無效，行為人負責(zé)?！睹穹倓t》第一百七十一條第一款規(guī)定，行為人無代理權(quán)、超過代理權(quán)或終止代理權(quán)后，仍然實施代理行為，未經(jīng)代理追認，對被代理人無效。如果沒有代理權(quán)，也不構(gòu)成見證代理，代理行為對被代理人沒有效力，但移動協(xié)議不會因無權(quán)代理而無效。

　　如果移動協(xié)議的部分共享者與移動集團惡意串通損害其他共享者利益的，移動協(xié)議無效。惡意串通損害第三方利益主觀要求有損害第三方利益的惡意，客觀實施損害第三方利益的行為，實際損害第三方利益。簽署移動協(xié)議的部分共享者(所謂代理人)為了將屬于其他共享者的部分移動利益為自己所有而冒充其他共享者的代理人簽訂移動協(xié)議，可以認定為主觀上有惡意的移動組知道或者應(yīng)該知道在移動協(xié)議上簽字的部分共享者(所謂代理人)沒有代理權(quán)，冒充其他共享者的代理人為了自己所有屬于其他共享者的部分移動利益，但是為了完成自己的任務(wù)等原因簽訂移動協(xié)議簽署移動協(xié)議的部分共享者(所謂代理人)與移動集團簽訂移動協(xié)議的行為客觀地損害了其他共享者的合法權(quán)利(如選擇產(chǎn)權(quán)交換或貨幣補償?shù)臋?quán)利，沒有獲得最大化的合法權(quán)利，應(yīng)該分配的移動利益沒有實際獲得等)。這樣，如果主要客觀要件都有，移動協(xié)議無效。

　　關(guān)于移動協(xié)議無效的法律結(jié)果，本文不再展開。

　　黃某梅、解某鳴與上海瑞虹新城有限公司、解某香等房屋拆遷補償合同糾紛案。

　　案件介紹:上海市瑞虹路(原天寶路)399得82號住宅系私房，土地使用證記錄人為了解決某香、解決某玉、解決某妹妹的父親解決某邦。解某邦于2002年12月21日去世，解某香、解某玉、解某妹的母親華某英于2008年5月27日去世。解某邦夫婦生前生了5個孩子，其中一人于1965年去世，另一人于黃某梅夫解某珠，于2006年1月27日去世。2008年，解除某香、解除某玉、解除某妹妹為遺產(chǎn)繼承糾紛起訴黃某梅、解除某鳴，經(jīng)法院調(diào)停，解除某香、解除某玉、解除某妹妹對市天寶路基礎(chǔ)建筑面積14.39平方米的房屋可以各得十分之三的份額，黃某梅、解除某鳴可以各得二十分之一的份額，調(diào)停書確定各自的份額后，表示居住維持現(xiàn)狀。2010年7月22日，瑞虹公司取得上海虹房管拆遷許可證(2010)第2-2號房屋拆遷許可證，拆遷黃某梅、解某鳴居住區(qū)的房屋。瑞虹公司確認該房屋土地使用面積為15平方米，建筑面積為53.20平方米，該戶籍和實際居住者2人，即黃某梅、解某鳴。2010年12月25日，黃某梅、解某鳴制作委托書，在解某香、解某玉、解某妹不知情的情況下，簽署了解某香、解某玉、解某妹的名字，擅自刻下解某香、解某玉、解某妹的私印在委托書上。該委托書交給瑞虹公司后，黃某梅于2011年3月1日在瑞虹公司提供的具結(jié)書中承諾，被拆除的房屋是解除某邦所有，黃某梅等人共有，想承擔(dān)所有的法律和經(jīng)濟責(zé)任。具結(jié)書的落款地點，黃某梅簽名了解某香、解某玉、解某妹妹的名字。同日，瑞虹公司與黃某梅簽訂了2090年上海市城市房屋拆遷補償配置協(xié)議(以下簡稱配置協(xié)議)，瑞虹公司約定給予該戶貨幣補償金1，592，307.20元，該戶用該款向瑞虹公司購買移動輔助商品。瑞虹公司提供市航空基地(7日)10棟2單元502室、建筑面積73.79平方米、市寶虹水岸景苑梅林路XXXXXX室、建筑面積78.94平方米。

　　在房屋的交易市場上，有些房產(chǎn)其實并不是真正意義上的商品房，有些是動遷房，還有一些是國家建設(shè)的保障性住房等，那么購買動遷房和購買商品房有何不同呢？動遷房到底能不能買房落戶呢？

　　買動遷房可以落戶口嗎

　　什么是動遷房？

　　動遷房實際是一種政策性的房源，但是有很多的購房者都還不知道到底什么才是動遷房。動遷房也就是我們所謂的拆遷安置房，是指那些因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等的原因被拆遷，而安置給被拆遷人或承租人來居住的房屋。

　　動遷房一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃浦江兩岸進行的世博動拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人所有，但在取得所有權(quán)的５年之內(nèi)不能上市交易。

　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

　　買動遷房可以落戶口嗎？

　　１、一類動遷房按照政策要求五年之內(nèi)是不可以過戶的，購房者只有過戶后，取得了新房產(chǎn)證，才可以辦戶口。因此購買第一類動遷房需要了解房屋的居住年限，在五年以上的，可以正常過戶交易的，等房屋買賣交易完成之后，帶著房產(chǎn)證和契稅票據(jù)，個人身份證和戶口簿到房屋所在的派出所來辦理遷入證明即可，然后再把遷入證明、身份證、戶口簿和房產(chǎn)證回到原戶口所在地辦理遷出證明即可。

　?。?、一類動遷房和普通商品房沒有區(qū)別，可以在取得房產(chǎn)證之后直接簽訂房屋買賣合同，進行房產(chǎn)過戶，過戶后取得新房產(chǎn)證即可以辦理落戶。.

　　不同類型的動遷房在購買時有不同的風(fēng)險，對于第一類動遷房，由于交易時間比較長受市場因素的影響，容易承擔(dān)較大的法律風(fēng)險，對于第二類的動遷房，和普通商品房的買賣時一樣的，在購買時風(fēng)險較小。大家在購買動遷房的時候要注意關(guān)注買房細節(jié)，維護自己的權(quán)益。