隨著《土地管理法》修改草案征求意見稿的出爐，“集體企業(yè)經(jīng)營性項目建設(shè)發(fā)展用地入市”一詞日益火熱，該制度問題到底是什么意思，對農(nóng)民有什么重要影響，每一項新法出臺在落實教學(xué)過程中或多或少都會導(dǎo)致出現(xiàn)對于一些相關(guān)問題，但至少能做到“有法可依”。如果在實踐活動過程中，農(nóng)民的相應(yīng)權(quán)益遭到嚴(yán)重?fù)p害，應(yīng)當(dāng)能夠及時采取科學(xué)有效的法律途徑予以解決，在此上海拆遷政策網(wǎng)進行詳細(xì)信息解讀。

　　此次《中華民族人民共和國發(fā)展農(nóng)村地區(qū)土地承包法》的修訂，從各個方面對中國農(nóng)民權(quán)益予以保障。法律管理制度文化層面，“上層建筑”得以通過建立。但是我們真正落實又是另一回事，如何落實、能不能得到一個有效措施落實才是廣大農(nóng)民最關(guān)注的。

　　在農(nóng)村，建設(shè)發(fā)展用地主要包括中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村社會公益性用地和農(nóng)村宅基地三類。盡管我國相關(guān)部門對集體經(jīng)營性建設(shè)用地并沒有一個明確，但在地方政府改革試點的實踐活動操作中，普遍將具有重要生產(chǎn)公司經(jīng)營性質(zhì)的農(nóng)村文化建設(shè)用地劃歸此類，比如我們過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村辦企業(yè)用地。

　　集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的條件！

　　在修改草案中有一個明確，即對土地資源利用系統(tǒng)總體發(fā)展規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法進行登記的集體經(jīng)濟建設(shè)項目用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者其他個人信息使用。

　　為什么要實施進行集體經(jīng)營性項目建設(shè)發(fā)展用地入市？

　　根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，單位或個人實施建設(shè)需使用國有土地，因此如果需要占用農(nóng)民集體所有的土地的，需要經(jīng)過征收程序后，轉(zhuǎn)為國有土地，再由政府進行招標(biāo)拍賣出讓國有土地使用權(quán)實施開發(fā)建設(shè)。

　　很多農(nóng)民也覺得征用自己土地時給的補償和土地轉(zhuǎn)讓價格相差甚遠。即使他們依法征收補償，相應(yīng)的差距也很懸殊。這主要是由于我國地方政府長期以來對建設(shè)用地一級市場供應(yīng)模式的高度壟斷。

　　在過去的土地供應(yīng)模式中，由于地方政府在土地開發(fā)中的壟斷地位，在土地流轉(zhuǎn)過程中存在明顯的剪刀差。另一方面，工業(yè)用地和商業(yè)用地的價格差異很大。在城市化進程中，土地增值轉(zhuǎn)化為地方政府和開發(fā)商的收入，失地農(nóng)民的利益得不到有效保護，人為拉大了城鄉(xiāng)差距。

　　而此次《土地管理法》修改將“集體經(jīng)營性建設(shè)發(fā)展用地入市”重點工作納入，使得在未來，有望改變一個地方人民政府信息高度壟斷經(jīng)濟建設(shè)用地一級資本市場的征地供給模式，將集體土地所有者可以直接影響作為供地主體，從而使中國農(nóng)民直接受益。

　　涉及“集體經(jīng)營性項目建設(shè)發(fā)展用地入市”的法條修改方法主要有以下內(nèi)容，分別從經(jīng)濟建設(shè)生態(tài)用地供地主體、入市條件、入市后的管理及使用權(quán)收回情況進行信息修改。

　　從現(xiàn)狀分析來看，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)發(fā)展用地等此類集體經(jīng)營性項目建設(shè)生態(tài)用地在廣大中國農(nóng)村教育幾乎未被充分開發(fā)利用，上面遺留的廠房或閑置荒廢，或低價出租，鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體的土地收入微乎其微。

　　另一方面，建設(shè)用地集體進入市場，改變了建設(shè)用地市場的土地供應(yīng)主體，使集體土地所有者即村民成為國家以外的另一個主體。村集體可以直接與單位或者個人簽訂合同，轉(zhuǎn)讓或者租賃符合條件的土地。因此，農(nóng)民直接成為受益者，享受土地收入。另一方面，原有閑置、未充分利用的集體管理建設(shè)用地通過進入市場的方式進行再利用，提高了土地利用率，充分發(fā)揮了土地價值，農(nóng)民是直接受益者。

　　在這一利好消息的同時，要注意，有權(quán)出讓、出租土地的是土地資源所有權(quán)人，而農(nóng)村的土地屬于中國農(nóng)民集體企業(yè)所有。根據(jù)《物權(quán)法》等規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由村集體主義經(jīng)濟活動組織學(xué)生或者村民委員會經(jīng)營、管理，代表一個集體行使所有權(quán)。

　　因此，上海拆遷政策網(wǎng)認(rèn)為，村集體要有自己能力承擔(dān)起文化建設(shè)項目用地出讓主體的責(zé)任，還需我們要在基層政府治理結(jié)構(gòu)模式、監(jiān)管研究力度、土地出讓管理教育方式方法等方面具有創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展，讓好處真正落實到每個農(nóng)民身上。