2015年1月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革的意見》，也稱為 "三塊 "改革，標(biāo)志著我國農(nóng)村土地制度改革進(jìn)入試點(diǎn)階段。四年來，試點(diǎn)城市地區(qū)發(fā)展進(jìn)行了一個(gè)多元文化探索，也取得了具有一定成效。日前，第十三屆全國人大常委會(huì)第七次會(huì)議決定擬將“三塊地”改革開放試點(diǎn)企業(yè)法律制度調(diào)整教學(xué)實(shí)施的期限再延長(zhǎng)一年至2019年12月31日。上海拆遷政策網(wǎng)為您講解相關(guān)情況，希望對(duì)您有所幫助。

　　“三地”改革中的前兩批土地，即“農(nóng)村土地征用”和“集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)”，已經(jīng)在前幾天進(jìn)行了詳細(xì)解釋。詳情請(qǐng)點(diǎn)擊："征地將發(fā)生變化！ 《土地管理法》（草案）修正案將公布。" "農(nóng)村土地將以同樣的權(quán)利和價(jià)格平等地進(jìn)入市場(chǎng)？ 農(nóng)民將直接受益！" 今天我們將解讀最后一塊土地的改革與變化－農(nóng)村宅基地制度的改革。

　　2019年農(nóng)村宅基地制度改革的重點(diǎn)難點(diǎn)問題是：探索宅基地 "三權(quán)分置 "模式，探索宅基地有償使用和自愿有償退出機(jī)制。目標(biāo)是建立依法公平取得、節(jié)約集約利用、自愿有償退出的宅基地制度，主要是為了解決很多農(nóng)村地區(qū)農(nóng)民宅基地取得難、使用粗放、退出差的問題。

　　隨著城市化的快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口流動(dòng)，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工、安置、宅基地、閑置房、一戶以上、新增無房用地人口等問題日益突出. . 舊的宅基地制度，即“宅基地公有制、兩權(quán)分離、主體專用、福利分配、一房一地法定、限制轉(zhuǎn)讓、禁止抵押”，已經(jīng)不能適應(yīng)農(nóng)村的巨大變化，從而導(dǎo)致制度失靈。

　　為了解決上述問題，盤活宅基地資產(chǎn)，在探索農(nóng)村承包土地“三權(quán)分置”實(shí)踐的基礎(chǔ)上，2018年中央第一份文件提出，要在宅基地所有權(quán)、資格和使用等方面探索“三權(quán)分置”的改革和部署。隨后，山東省禹城、浙江省義烏、 浙江德清和四川省魯縣的試點(diǎn)地區(qū)開始探索住宅用地的“權(quán)力分立”模式。

　　一、宅基地所有權(quán)

　　宅基地屬于公有制企業(yè)財(cái)產(chǎn)，不屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)。宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民通過集體學(xué)習(xí)所有，不屬于我們國家發(fā)展所有。在此次宅基地制度體系改革中，宅基地集體土地所有權(quán)依然保持不變。

　　二、宅基地資格權(quán)

　　宅基地制度改革前，宅基地一直是“兩權(quán)分離”，即所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)村個(gè)人享有宅基地的占有和使用權(quán)。"三權(quán)分置 "改革將占有和使用權(quán)分為宅基地農(nóng)民資格權(quán)和宅基地使用權(quán)。

　　為了適應(yīng)當(dāng)前農(nóng)村的變化，試點(diǎn)地區(qū)還存在許多問題。例如，如何確定宅基地農(nóng)民的權(quán)利？根據(jù)戶口的說法？出生地？或者集體經(jīng)濟(jì)組織成員的標(biāo)準(zhǔn)。

　　探索宅基地有償使用管理過程中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織社會(huì)成員企業(yè)通過我們繼承發(fā)展獲得的宅基地，通過有償使用時(shí)間之后，是否能夠同時(shí)享有宅基地資格權(quán)？因不同主要原因分析造成的“一戶多宅”情況，有償使用信息之后學(xué)生是否存在可以獲得多塊宅基地的資格權(quán)？宅基地有償退出之后，資格權(quán)是否一并喪失？喪失后是否還可以自己重新獲得？……

　　農(nóng)民宅基地資格權(quán)如何通過確定，目前試點(diǎn)地區(qū)發(fā)展并沒有一個(gè)統(tǒng)一做法，也無法真正做到統(tǒng)一，更不能“一刀切”對(duì)所有中國農(nóng)村貧困地區(qū)企業(yè)實(shí)行“三權(quán)分置”。

　　三、宅基地使用權(quán)

　　宅基地是一種“睡眠資產(chǎn)”，在過去，宅基地沒有市場(chǎng)屬性，農(nóng)民有宅基地，人們?cè)诔鞘泄ぷ?，農(nóng)民有資產(chǎn)但沒有任何財(cái)產(chǎn)性收入。無論是政府還是基層人民，都希望打破這一“硬冰”，這也是農(nóng)村最需要振興的巨大資產(chǎn)。

　　分離宅基地使用權(quán)意味著農(nóng)民可以轉(zhuǎn)讓閑置宅基地、出租宅基地使用權(quán)等，獲得更多的財(cái)產(chǎn)性收入，在城市獲得穩(wěn)定住房的農(nóng)民也可以自愿選擇退出宅基地以換取收入。

　　這對(duì)農(nóng)民來說是件好事，但實(shí)際上存在“混亂”的風(fēng)險(xiǎn)。盡管2018年的第一份文件一再強(qiáng)調(diào)“權(quán)力分立”改革，不得非法買賣住宅用地，并嚴(yán)格實(shí)施土地使用控制，但嚴(yán)禁下鄉(xiāng)在農(nóng)村宅基地建造別墅區(qū)和私人會(huì)所。城里人到農(nóng)村去買的的嘴千萬不要張開。然而，農(nóng)村居民點(diǎn)流轉(zhuǎn)中相關(guān)措施的實(shí)施難以規(guī)范化探索。

　　定居在城市的農(nóng)民退出住房補(bǔ)償基地，如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？ 誰來支付賠償？也是“分權(quán)”的必然挑戰(zhàn)。

　　上海拆遷政策網(wǎng)分析認(rèn)為，宅基地制度改革不是一件簡(jiǎn)單的事情，探索“三權(quán)分立”是其中最重要的一個(gè)。只有三權(quán)分立明確，農(nóng)民才有可能支持改革，同時(shí)，只有在宅基地使用中有效實(shí)施“三權(quán)分立”，才會(huì)趨向靈活，從而提高使用效率，使農(nóng)民獲得最大利益！