上海免費律師咨詢在房屋征收、動遷過程中，動遷價值評估是動遷談判過程中的重要環(huán)節(jié)，企業(yè)在與評估公司接觸時，如果僅僅討論評估結(jié)果，談判的空間就會很小，企業(yè)應(yīng)著重就動遷方案的選擇、適用和動遷組的溝通。舉例來說，目前企業(yè)廠房動遷安置基本上都是貨幣安置，但是在談判中需要強調(diào)的是，可供選擇的動遷安置方案包括貨幣安置和房屋安置，在確定談判基調(diào)時占主導(dǎo)地位。

　　征地評估主要包括房屋估價、裝修估價、機械設(shè)備、材料等的搬遷與安裝費估價和停產(chǎn)停業(yè)損失估價四個方面。

　　·(一)被征收房屋的估價●

　　評價方法主要包括以下內(nèi)容：

　　一是市場營銷法。

　　也被稱為比較。也就是說，同一類型、同一地段的房屋在市場上的交易數(shù)據(jù)，一個是動遷的估價數(shù)據(jù)，一個是進入交易中心進行交易或拍賣的估價數(shù)據(jù)，通過參考、對比類似的交易案例，采用市場比較法得出估價價格。個案選擇需要三個以上可比個案，成交日期與評估時點差一般不超過6個月。

　　二是收入法。

　　要對未來收益進行預(yù)測，合理確定收益模式，選擇合適的公式或方法來計算房地產(chǎn)市場價值。比如一個企業(yè)的廠房出租年租金是三千萬，剩余的土地使用權(quán)年租金是三十年，初步估計未來的收益可以達到九億，也就是說，根據(jù)收益法，房屋征收的價值是九億。而作為遷移辦肯定會堅持按成本法評估，價值可能不會那么高。那企業(yè)需要提供租賃合同，發(fā)票，流水等材料來證明每年的租金收入。用這種方法評價的企業(yè)必須是具有長期穩(wěn)定收益的企業(yè)。

　　三是成本核算。

　　可采用房地分開估價，以成新率結(jié)合重置價格估價，一般以重置成本法估價；以市場價值估價，以假設(shè)開發(fā)法估價，以成本法估價，以基準(zhǔn)地價修正法估價。普通的搬遷公司，征收方都希望用這個辦法。采用成本法進行評估時，集體土地與國有土地的評估方法不同，集體土地不折價，也就是不考慮換算為新的土地，但地價較低。國產(chǎn)化土地需要考慮成新率。

　　四是假設(shè)發(fā)展法。

　　實際上，如果開發(fā)成功了，可獲得的收益有多大，這一價格就可以得到很高的利用率。

　　五是標(biāo)準(zhǔn)價格的調(diào)整方法。

　　被征房屋價值=標(biāo)準(zhǔn)房屋價值×(1+因素調(diào)整系數(shù)1)×(1+因素調(diào)整系數(shù)2)×…×(1+因素調(diào)整系數(shù)n)

　　值得注意的是：法律規(guī)定有條件同時選擇兩種以上方法評估的，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上方法評估，但是在實際操作過程中，經(jīng)常做不到兩種以上方法評估。對于企業(yè)來說，不必硬碰硬，為便于談判，可選擇談判過程中的一個時間向動遷組表示：原則上同意采用本法，但也可讓評估公司用市場法或收益法來做方案，看兩種評估方法之間有多大的差距。這樣，才能讓搬遷組知道企業(yè)的訴求或天花板在哪里。

　?、姹徽魇辗课莸氖覂?nèi)裝飾裝潢物價值評估●。

　　一般情況下，被征收房屋的室內(nèi)裝飾和裝修價值是裝飾和裝修的重置價加新的價格，其計算公式為：裝飾和裝修的估價值=裝飾和裝修的重置價×成新率。通常根據(jù)裝飾裝修的耐用年限、已使用年限、以及維修保養(yǎng)等情況綜合確定成新率。以下是評估方法：

　　一是簡單性評價方法。

　　無證面積按X元/㎡計算，有證面積按Y元/㎡計算。這在協(xié)議遷移中是很普遍的。

　　二清單綜合單價法。

　　即分項評估法，是根據(jù)在評估時點所列裝飾裝修工程各子項的綜合單價和工程量，計算出裝飾裝修工程的綜合單價和工程量，加上所需的工程建設(shè)其他費用，確定裝飾裝修重置價格的方法。

　　三是單位比較法。

　　選擇具有可比性的對比實例進行調(diào)整，計算出單位面積單價，并乘以建筑面積。單元比較法是將房屋裝飾裝修作為一個整體，以單元面積(如建筑面積)為指標(biāo)，選取接近估價時點的裝飾裝修成本比較實例，進行比較、分析和調(diào)整，估算估價對象裝飾裝修的單元面積單價，乘以估價對象計價面積，得出估價對象裝飾裝修的重置價。單元比較法一般適用于評估前的項目或估算工作，精度要求不高。

　　四是指數(shù)修正法。

　　指標(biāo)調(diào)整法是一種利用裝飾裝修工程成本及其相關(guān)指標(biāo)或變化率，將裝飾裝修工程竣工時客觀成本費用調(diào)整為估價時點裝飾工程費用的方法。指標(biāo)調(diào)整法一般適用于近期完成、結(jié)算基礎(chǔ)較好的裝飾裝修工程。

　?、鐧C器設(shè)備和材料等的搬遷和安裝費用評估●。

　　對機械設(shè)備、材料等的估價，需要對機械設(shè)備、材料等進行清單，現(xiàn)場一一核對。分可移機和不移機兩種，因為可移機和不移機都不補償設(shè)備本身，所以對于企業(yè)，盡量把設(shè)備列入不可移機項目。列表表：

　　實際操作中會遇到?jīng)]有登記造冊的機器設(shè)備，沒有簽訂采購合同，也沒有開具發(fā)票，但實際使用的機器設(shè)備，在生產(chǎn)線上，經(jīng)雙方確認基本可以進入評估范圍。

　　機器設(shè)備(可移動)可重新使用，在重新使用過程中涉及清除拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試時，將考慮到運費、卸貨費和安裝調(diào)試費的構(gòu)成。

　　機械設(shè)備基礎(chǔ)費：是指制造機械設(shè)備基礎(chǔ)所需的材料、人工、機械等一阿切費用。如涉及澆筑時，拆卸會影響機器的使用價值，因此，對于這種情況，即使是可移動的，也應(yīng)努力將不可移動包括在內(nèi)。

　　機械和設(shè)備的重購價是指在評估時點在公開市場上重新購買全新狀態(tài)的機械和設(shè)備的市場價，或重新生產(chǎn)的機械和設(shè)備的重置成本。對于通用性質(zhì)的機器設(shè)備，應(yīng)按市場法計算其再采購價格；對于企業(yè)自行開發(fā)的機器設(shè)備，應(yīng)按成本法計算其再采購價格。

　　●㈣對關(guān)閉和關(guān)閉損失的評估●

　　上海免費律師咨詢一般情況下，停產(chǎn)停業(yè)損失不超過被征收房屋市場評估價的10%。若企業(yè)效益較好，房屋面積較小，可要求按實際損失計算，作專項估價。公司必須提供收入、稅收等記錄。

　　這就涉及到房屋征收、動遷的評估項目和評估方法，以及商談企業(yè)的注意事項。請大家批評指正。