上海廠房拆遷維權(quán) 如果工廠需要拆除，政府應(yīng)評估工廠的具體損失，確定賠償金額。政府需要征得工廠同意，簽訂拆遷補償協(xié)議。那么，廠房拆遷損失的評估標準是什么呢？今天，尚德邊肖整理了以下內(nèi)容來回答你的問題，希望對你有所幫助。
目前對廠房拆遷補償標準沒有統(tǒng)一規(guī)定，需要根據(jù)廠房的運營情況來確定。
1.工廠拆除造成的損失賠償:
在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三個部分:
一、拆遷資產(chǎn)補償，包括不能拆遷的土地、房屋、建筑物及附著物，以及因拆遷而損失的機械設(shè)備補償；
2.拆遷費用補償，包括搬遷前費用、搬遷期間停工費用、機械設(shè)備調(diào)試維修費用、材料拆除、包裝運輸費用、辭退員工補償?shù)龋?/span>
第三，基于拆遷政策的獎勵費，包括快速搬遷費、拆遷獎勵費等。
二、廠房拆遷的補償標準是什么？
《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條和第三十三條分別規(guī)定，拆遷人應(yīng)當支付搬遷補助費和停產(chǎn)停業(yè)的適當補償。上海市政府發(fā)布的規(guī)范性文件《中國2010年上海世博會非住宅房屋拆遷評估補償實施細則》中，明確了租賃企業(yè)應(yīng)當補償?shù)南铝惺马?
1.設(shè)備搬遷和安裝費用；
2.設(shè)備重置為新價格；
3.停產(chǎn)停業(yè)補償費。
在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三個部分:
一、拆遷資產(chǎn)補償，包括不能拆遷的土地、房屋、建筑物及附著物，以及因拆遷而損失的機械設(shè)備補償；
2.拆遷費用補償，包括搬遷前費用、搬遷期間停工費用、機械設(shè)備調(diào)試維修費用、材料拆除、包裝運輸費用、辭退員工補償?shù)龋?/span>
第三，基于拆遷政策的獎勵費，包括快速搬遷費、拆遷獎勵費等。
(一)拆遷資產(chǎn)補償。
1.土地補償。
作為承租人，企業(yè)的經(jīng)營場所一般是通過租賃取得的。租賃土地分為國有租賃土地和集體租賃土地。企業(yè)的拆遷必然導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么如何在租賃合同中保護企業(yè)的預(yù)期利益呢？根據(jù)拆遷法律法規(guī)規(guī)定，拆遷補償?shù)膶ο笫菄型恋厣系慕ㄖ锖透綄傥?，對于空地或者干凈土地的補償沒有統(tǒng)一規(guī)定?！吨袊?010年上海世博會非住宅房屋拆遷評估補償實施細則》規(guī)定，土地使用權(quán)補償基本價格按照市場評估、綜合平衡、政府定價的原則確定:浦東地區(qū)110-130萬元/畝，浦西地區(qū)120-140萬元/畝。這是上海首次以政策文件的形式明確土地使用權(quán)的補償方式。
外地征地拆遷補償往往與房屋建筑物補償一并計算。存在大量不明確、不透明的情況，使權(quán)利人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。同時，這也是我們的立法和行政機關(guān)在制定法律、法規(guī)和政策文件時應(yīng)該保護的地方。希望相關(guān)部門關(guān)注。
2.房屋建筑物補償。
建筑物和構(gòu)筑物的補償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為依據(jù)計算。房產(chǎn)證、土地證因歷史原因無法辦理，可通過實際測量確定。房屋和建筑物的價值一般由拆遷人和被拆遷人委托，由評估公司根據(jù)相關(guān)評估技術(shù)標準確定房屋和建筑物的實際價值。低于上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準的，按照最低補償單價標準計算。根據(jù)上海市相關(guān)補償標準，計算房屋和建筑物的實際補償費用。
3.設(shè)備重置為新價格。
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，設(shè)備搬遷安裝費用按照國家和地方政府規(guī)定的運費價格和設(shè)備安裝價格計算。機械設(shè)備分為兩類:一類是可拆卸設(shè)備；二是無法搬遷的設(shè)備；設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理損失和功能損失。物理損壞包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調(diào)試費用等。功能損失的成本包括機器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對于不可拆卸的設(shè)備，拆卸將導(dǎo)致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價格應(yīng)按其新舊重置價格計算，并對業(yè)主進行補償。
拆遷實際操作中，非住宅房屋的設(shè)備搬遷安裝費用，按每平方米需拆遷的正式建筑面積25元計算；不能恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價格進行補償。
(二)拆遷費用補償。
1.停產(chǎn)或停業(yè)。
《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，拆遷人可以給予適當補償。至于“適當”的標準，什么是“適當”，其計算依據(jù)和方法，在什么情況下是“可能”和“不可能”的賠償，本規(guī)定沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有規(guī)定。在法律實踐中，補償?shù)臉藴屎鸵罁?jù)往往由市級地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的賠償標準和計算方法各不相同，在立法上令人遺憾。希望有關(guān)部門予以重視，對停產(chǎn)停業(yè)損失做出越來越明確的規(guī)定，以促進拆遷過程中的公平正義。
上海采用“按房屋面積計算”的方法，按照被拆除城市房屋每平方米300-400元、集體土地房屋每平方米150-350元的標準計算，具體金額由拆遷當事人協(xié)商確定。這種計算方法雖然簡單明了，但缺乏公平公正的計算方法，簡單地將停產(chǎn)停業(yè)造成的損失范圍限定在300-400元，沒有考慮企業(yè)的經(jīng)營情況、經(jīng)營情況和工廠的地理位置。我們認為停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)由評估機構(gòu)評估確定。只有對企業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營活動、經(jīng)營狀況和盈利能力進行評價，才能保證公平的實現(xiàn)。
2.設(shè)備搬遷和安裝費用。
對于可以搬遷的設(shè)備，本著持續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承使用。所以設(shè)備搬遷安裝費用是拆遷造成的必然損失，拆遷人要賠償。《2010年上海世博會園區(qū)非住宅房屋拆遷評估補償實施細則》也明確規(guī)定“拆遷非住宅房屋時，拆遷人還應(yīng)當補償被拆遷人或者承租人下列費用:
(一)按照國家和本市規(guī)定的貨運價格和設(shè)備安裝價格計算的《設(shè)備搬遷安裝費用補償辦法》。具體而言，設(shè)備搬遷安裝費的補償金額由拆遷人、被拆遷人或承租人根據(jù)上海指導(dǎo)價確定的貨物運輸價格和設(shè)備安裝價格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專業(yè)評估公司進行評估鑒定。
3.安置被辭退員工的補償費用。
法律、法規(guī)、政策的政策文件對因拆遷被辭退的職工的補償費用沒有詳細規(guī)定，屬于拆遷雙方協(xié)商的項目。職工因拆遷被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動合同和《勞動法》的有關(guān)規(guī)定給予補償。
(三)基于拆遷政策的獎勵費。
在拆遷過程中，為了加快拆遷進度，拆遷人往往會采取快速搬遷獎勵措施，鼓勵被拆遷人和承租人盡快簽訂搬遷補償協(xié)議，遷出拆遷范圍。獎勵費數(shù)額由拆遷人根據(jù)實際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實際承租人協(xié)商確定。需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè)主和使用人是分開的，那么獎勵費應(yīng)該支付給實際使用被拆工廠的承租人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。
目前對廠房拆遷補償標準沒有統(tǒng)一規(guī)定，需要根據(jù)廠房的運營情況來確定。在法律實踐中，企業(yè)拆遷補償主要分為三個部分:
一、拆遷資產(chǎn)補償；
二是拆遷費用補償；
第三，基于拆遷政策的獎勵費。
上海廠房拆遷維權(quán)