近年來(lái)，城鎮(zhèn)住民購(gòu)置屯子屋宇的情形異常多，在遇到征收拆遷的時(shí)間，原房東懺悔主張房屋買賣合同無(wú)效的情形屢見不鮮，由此頻頻產(chǎn)生糾紛。上海動(dòng)遷律師平時(shí)也遇到很多拆遷戶咨詢相關(guān)的問(wèn)題。

　　那么，城鎮(zhèn)住民購(gòu)置農(nóng)村房屋，合同究竟有沒(méi)有效呢？實(shí)際上，城鎮(zhèn)住民購(gòu)置屯子房屋，合同原則上是無(wú)效的。

　　1999年1月1日訂正后實(shí)行的《中華國(guó)民共和國(guó)地皮管理法》刪除了原法第41條無(wú)關(guān)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口住民能夠使用集體土地建住宅的規(guī)定。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳1999年公布的《對(duì)于增強(qiáng)地皮讓渡治理嚴(yán)禁炒賣地皮的關(guān)照》第2條劃定，“農(nóng)夫的室廬不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

　　厥后，阻止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋也多次被強(qiáng)調(diào)。

　　是以，1999年當(dāng)前，城鎮(zhèn)住民在屯子購(gòu)置屋宇的生意條約普通應(yīng)認(rèn)定有效。宅基地使用權(quán)是集體構(gòu)造經(jīng)濟(jì)成員享有的權(quán)利，是與特定的身份瓜葛相聯(lián)系的，不允許轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)構(gòu)造成員。屯子屋宇很可能是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書的，在法律法規(guī)禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)置農(nóng)村宅基地的情況下，城鎮(zhèn)居民就算購(gòu)買了農(nóng)村房屋，也難以辦理產(chǎn)權(quán)證書的變更登記，也就無(wú)法作為房屋所有權(quán)人受到法律保護(hù)。

　　然則實(shí)務(wù)中，在某些破例情況下，城鎮(zhèn)住民購(gòu)置屯子屋宇，條約應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。阻止城鎮(zhèn)住民購(gòu)買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)行法律和政策的基本原則。但這并不意味著，在不違背法律法規(guī)、政策的基本規(guī)定和精神的前提下，對(duì)具體案件作出靈活處理。

　　比方，假如城鎮(zhèn)住民購(gòu)置屯子房屋后，經(jīng)由相干部分同意，并獲得本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的變動(dòng)手續(xù)并取得相關(guān)權(quán)屬證書的，房屋買賣合同可以認(rèn)定為有效。

　　再比方，法不溯及既往，1999年1月1日《地皮管理法》訂正曩昔，回寄籍村落落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及旋里假寓得華裔、港澳臺(tái)同胞購(gòu)買農(nóng)村房屋，其買賣房屋合同應(yīng)認(rèn)定為有效。

　　對(duì)同一屋宇經(jīng)由屢次生意、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買受人的身份和交易情況來(lái)綜合進(jìn)行判斷認(rèn)定。

　　上海動(dòng)遷律師認(rèn)為在實(shí)務(wù)中不應(yīng)該以違背法令法例的強(qiáng)制性劃定而一刀切地認(rèn)定生意條約有效，關(guān)于城鎮(zhèn)住民購(gòu)置屯子房屋的情況，應(yīng)當(dāng)結(jié)合特定的歷史背景、買賣房屋時(shí)的法律規(guī)定以及其他現(xiàn)實(shí)情況等因素綜合考量其效力問(wèn)題。但無(wú)論如何，城鎮(zhèn)居民如果想要購(gòu)買農(nóng)村房屋，是需要謹(jǐn)慎而行的。