導(dǎo)讀：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定是必須要通過簽訂合同或者是其他的方式來進行，由主要我們國家土地管理法明確的規(guī)定的農(nóng)村集體所有的土地，如果要進行流轉(zhuǎn)的話，包括有轉(zhuǎn)讓和協(xié)商一致的方式來進行。下面上海律師講解更多相關(guān)的法律法規(guī)。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題多年來備受關(guān)注。中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議明確提出，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在規(guī)劃和使用管理、實施和國有土地平等市場準入、權(quán)利平等、價格平等的前提下，出讓、出租、投資。今年2月27日全國人大常委會作出的《關(guān)於授權(quán)國務(wù)院暫時調(diào)整和實施包括北京市大興區(qū)在內(nèi)的33個試點縣（市、區(qū)）有關(guān)法律規(guī)定的決定》（以下簡稱《決定》）已取得實質(zhì)性進展，讓我們看到改革的成果和希望。

　　隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮，市場對土地的需求越來越強烈，但土地供應(yīng)卻日益緊張。原因是，根據(jù)我國法律規(guī)定，只有國有土地才能進入市場交易，集體土地必須作為國有土地征收后才能進入市場。這使得土地供需矛盾日益尖銳。

　　因受制于現(xiàn)有管理制度，在廣大中國農(nóng)村，體量巨大的集體經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展用地不能進行自由流轉(zhuǎn)，利用率十分低下?，F(xiàn)實中雖然也存在對于一些眾所周知的流轉(zhuǎn)形式，例如舊村改造、新農(nóng)村文化建設(shè)、工業(yè)園區(qū)、小產(chǎn)權(quán)房等，但是我們這些生活方式都游走在法律邊緣，容易出現(xiàn)導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)土地利用資源在市場環(huán)境利益的誘導(dǎo)下被濫用，產(chǎn)生一個嚴峻的法律風(fēng)險和社會主義風(fēng)險，也并不能給農(nóng)民可以帶來公平、合理的利益。

　　基于這一形勢新實施的《決定》首先在33個市縣試行行政區(qū)劃以實現(xiàn)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的突破。 此外，該決定還涉及土地補償標準和宅基地審批，這都關(guān)系到農(nóng)民朋友切身利益，詳細分析了該決定將給農(nóng)民帶來什么好處。

　　在具體分析中，首先向大家解釋幾個與農(nóng)村集體土地有關(guān)的概念。集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地，主要分為農(nóng)用地和建設(shè)用地。農(nóng)用地，如耕地、園地、林地、牧地等，都屬于農(nóng)用地。建筑用地包括住宅用地、公路用地、水利設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等。下面對《決定》中的三點調(diào)整內(nèi)容進行了說明。

　　一是集體建設(shè)用地使用權(quán)市場化交易

　　調(diào)整的具體內(nèi)容是： 暫時調(diào)整集體建設(shè)用地使用權(quán)的實施不得轉(zhuǎn)讓等。在符合規(guī)劃、使用管理和依法取得的前提下，允許轉(zhuǎn)讓、出租或者取得農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地存量使用權(quán)的股份，國有建設(shè)用地使用權(quán)以與使用權(quán)相同的價格上市。

　　其中，重點是允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進入市場。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不能上市交易，可見此次調(diào)整的突破意義。那么，什么是“存量”，什么是“商業(yè)建設(shè)用地”？“存量”，顧名思義，就是現(xiàn)有的量，也就是說已經(jīng)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的集體土地，不包括已經(jīng)規(guī)劃為建設(shè)用地但尚未轉(zhuǎn)為農(nóng)用地的土地。"經(jīng)營性建設(shè)用地"從上面介紹的基本概念可以推斷，應(yīng)該是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的土地，因為宅基地、公路用地、水利設(shè)施用地等。不屬于商業(yè)性質(zhì)。

　　另外，出讓、租賃、入股要符合發(fā)展規(guī)劃、符合中國特定的用途，并且要依法取得。而“同權(quán)同價”也使得學(xué)生進入我國土地資源市場經(jīng)濟交易的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)建設(shè)用地具備了與國有土地使用相同的權(quán)利、相同的價格。

　　該決定現(xiàn)已實施，農(nóng)民朋友可以核實其土地證符合上述要求。 如果你碰巧創(chuàng)辦了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，如工廠、商場、運輸企業(yè)、建筑企業(yè)、加工維修企業(yè)、餐飲服務(wù)企業(yè)，并獲得了集體土地使用權(quán)，我們可以考慮在市場上使用集體建設(shè)用地，以獲得收入，從而實現(xiàn)資金的積累或生活水平的提高。

　　展望中國未來，在社會生活保障等條件發(fā)展成熟的時候，宅基地使用權(quán)很可能也可以入市交易，屆時將會得到進一步通過激活農(nóng)村土地使用權(quán)交易服務(wù)市場，讓更多農(nóng)民享受國家土地增值帶來的利益。

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