我到底是誰？關(guān)于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》“定什么，用什么法”？

　　許多地下車位的購買者都有過這樣的經(jīng)歷：明明開發(fā)商和業(yè)主口頭上說要賣車位，甚至先簽了協(xié)議，結(jié)果開發(fā)商以書面形式簽署了車位認(rèn)購協(xié)議，但最后卻被開發(fā)商以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》或《車位長期租賃合同》等為依據(jù)簽訂了協(xié)議。

　　針對(duì)這一點(diǎn)，一些業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為，遂以雙方口頭商定的“車位買賣”為依據(jù)，主張《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》無效、解除或撤銷；但由于在證據(jù)上只能拿出自己簽過字的書面合同，該合同的條款內(nèi)容又無法直接證明開發(fā)商和業(yè)主之間是“車位買賣”關(guān)系，而開發(fā)商與開發(fā)商口頭商定“車位買賣”的事實(shí)又無法拿出證據(jù)，甚至在當(dāng)事人拿出錄音、認(rèn)購意向書等證據(jù)之前，就無法確認(rèn)雙方是“買賣車位”口頭商定的，也無法確認(rèn)后來簽訂的《車位租賃合同》、《車位租賃合同》是開發(fā)商對(duì)業(yè)主的欺詐行為，因?yàn)樵陔p方簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《車位租賃合同》時(shí)，雙方完全可以改變之前“買賣車位”的意思表示，而將其改為“車位轉(zhuǎn)讓”或“車位租賃”。于是，業(yè)主們以“車位買賣”存在欺詐、重大誤解為由，提出對(duì)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》的無效、撤銷和解除，這一主張幾乎沒有得到法院的支持(目前，只有個(gè)別案件如(2018)粵0282民初1425號(hào)民事判決支持業(yè)主，而其他絕大數(shù)的判決則是支持開發(fā)商的)，因?yàn)榉ㄔ憾鄡A向于根據(jù)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》本身來認(rèn)定“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”或“租賃”是雙方最后書面形成的真實(shí)意思表示。

　　因此，有些業(yè)主索性就錯(cuò)了，不再主張前面所謂的“買賣車位”的事實(shí)，而只是依據(jù)書面的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《車位租賃合同》的條款，以“租賃”為理由，主張合同中超出法定最長租期20年或超出政府指導(dǎo)價(jià)的租金無效。

　　大多數(shù)法院在處理“車位租賃合同”時(shí)，通常會(huì)根據(jù)合同內(nèi)容將其認(rèn)定為“租賃”；極個(gè)別法院還會(huì)根據(jù)合同中規(guī)定的“一次支付租金，租期在20年以上”的內(nèi)容將其認(rèn)定為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”(第(2018)皖18民終1482號(hào))；除了上述(2018)粵0282民初1425號(hào)民事判決中認(rèn)定的“無效買賣”之外，沒有任何一份判決認(rèn)定這種“車位租賃合同”是“有效買賣”。

　　就《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》而言，個(gè)別法院認(rèn)定其為"有效買賣"，如(2017)蘇0903民初2804號(hào)；有些法院認(rèn)定其為"租賃"，如(2018)蘇13民終2601號(hào)、(2018)粵民申12638號(hào)、(2018)渝民終122號(hào)等；但越來越多的法院認(rèn)定其為"使用權(quán)轉(zhuǎn)讓"，由此，"車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同"作為一種無名合同正得到越來越多的法院的認(rèn)可和支持。

　　顯然，對(duì)于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及長期的《車位租賃合同》，不管是開發(fā)商還是開發(fā)商主張自己的權(quán)利，還是法院的判決，都將首先涉及到對(duì)該合同的關(guān)鍵問題“定什么、用什么”這一問題。定性分析是指將買賣合同與買賣合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合。

　　我從哪兒來？--“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”是從哪里誕生的？

　　發(fā)展商通過“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”處置的車位，一般都有一個(gè)共同之處：不能辦理所有權(quán)登記，這種車位包括不計(jì)容積率的地下非人防車位和人防車位。即是，開發(fā)商對(duì)此類車位的初始所有權(quán)不能在產(chǎn)權(quán)登記行政行為中得到確認(rèn)。但作為業(yè)主，無論是個(gè)人還是業(yè)主委員會(huì)，如果你想要與開發(fā)商爭奪這種車位的所有權(quán)，那也是癡心妄想，因?yàn)楸M管開發(fā)商對(duì)這種車位的所有權(quán)并未在產(chǎn)權(quán)登記行政行為中得到確認(rèn)，但在法庭審理中卻逐漸得到絕大多數(shù)法官的認(rèn)可(詳細(xì)分析見《小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)之爭》)。

　　但即使法官認(rèn)可開發(fā)商對(duì)地下非人防車位享有所有權(quán)，并對(duì)其享有收益權(quán)，如果開發(fā)商以《車位買賣合同》的形式出售此類車位，則需要在合同中約定車位的產(chǎn)權(quán)處理，不管是“目前不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，將來如能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)費(fèi)用由開發(fā)商或業(yè)主承擔(dān)”，還是干脆在合同中回避了產(chǎn)權(quán)登記的問題，一旦車位長期不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就有可能對(duì)業(yè)主承擔(dān)“買賣”關(guān)系中的違約責(zé)任。此外，由于開發(fā)商在出售車位之前未進(jìn)行初始登記，未取得權(quán)屬證書，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款第6項(xiàng)和第39條第2款的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第35條，開發(fā)商也可能被處以巨額罰款，并被沒收其違法所得。所以，開發(fā)商以“車位買賣合同”的形式出售此類車位，無論承擔(dān)民事責(zé)任還是行政責(zé)任，都有可能因民事違約而收回車位，支付違約金，或因違法出售而受到行政處罰。

　　為避免上述銷售風(fēng)險(xiǎn)，于是開發(fā)商開始以《車位租賃合同》長期變相銷售車位，即所謂的“以租代售”。但由于《合同法》規(guī)定租賃期限超過20年的部分無效，而且一些省市根據(jù)《價(jià)格法》對(duì)小區(qū)車位的租金實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，所以，這種長期的車位租賃合同一旦定性為“租賃”，往往面臨著部分無效的后果，開發(fā)商必須將無效部分退還給業(yè)主。另外，如果把這種長期的《車位租賃合同》定性為“租賃”，開發(fā)商也需要承擔(dān)未來車位的維護(hù)義務(wù)。

　　因而，為了避免在銷售、租賃上述車位時(shí)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)，同時(shí)獲得相當(dāng)于車位銷售價(jià)格的收益，開發(fā)商創(chuàng)建了一種法律上沒有規(guī)定的無名車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，如果司法判決認(rèn)定這類車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是一種新型的“買賣”或“租賃”的無名合同，則開發(fā)商就成功地繞開了《合同法》、《價(jià)格法》等有關(guān)買賣和租賃的法律規(guī)定，也繞開了有關(guān)行政法規(guī)中有關(guān)產(chǎn)權(quán)處理的強(qiáng)制性規(guī)定，即這類無名合同只要符合民法總則和合同法一般規(guī)定，就不會(huì)再適用有關(guān)知名合同的具體法律規(guī)定，從而避免出現(xiàn)無效或部分無效的情況，使《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》完全可以按照開發(fā)商的意愿生效。

　　所以，開發(fā)商為什么要竭力規(guī)避“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”或“車位長期租賃合同”所規(guī)定的對(duì)自己產(chǎn)權(quán)的處理責(zé)任？

　　由于住宅用地出讓時(shí)按規(guī)劃劃分為計(jì)容建筑面積，地下車位按規(guī)劃劃分為非計(jì)容建筑面積。盡管開發(fā)商對(duì)某一宗土地整體上以有償出讓方式取得該土地使用權(quán)，然后按照規(guī)劃在該宗土地上建造了計(jì)容建筑，例如房屋，以及不計(jì)容建筑，例如地下車位，但它只能對(duì)計(jì)容建筑進(jìn)行首次登記，并獲得初始所有權(quán)，因?yàn)樗型恋爻鲎尳鸲际前慈莘e率即計(jì)容建筑面積計(jì)算，即形成所謂“樓面地價(jià)”，即只有當(dāng)土地出讓規(guī)劃時(shí)，已分?jǐn)偭说貎r(jià)的計(jì)容建筑才有占用范圍內(nèi)專門獨(dú)立的土地使用權(quán)，并對(duì)整個(gè)宗地中計(jì)容建筑占用范圍外的土地形成共同權(quán)利；而沒有分?jǐn)偟貎r(jià)的不計(jì)容建筑，則不具有占用范圍內(nèi)專門獨(dú)立的土地使用權(quán)，即存在于計(jì)容建筑所有者共有土地使用權(quán)之下。

上海財(cái)產(chǎn)問題糾紛律師  總而言之，一宗住宅用地開發(fā)建設(shè)完成后，整宗土地在計(jì)容建筑占用部分形成了計(jì)容建筑所有人單獨(dú)的土地使用權(quán)，其余土地則形成了計(jì)容建筑所有人共同的土地使用權(quán)，即只有對(duì)計(jì)容建筑占用部分具有所有權(quán)，才能對(duì)非計(jì)容建筑占用部分具有共同的土地使用權(quán)。為此，2016年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第36條規(guī)定：“房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫房屋權(quán)屬證書編號(hào)。