一位鰥居老人蘇某，有一處私人住宅。孩子們都住在外地，由于工作繁忙，很少回家看望老人。小蔡保姆受雇于蘇某，對其生活給予無微不至的照顧，并給予其精神上的安慰，使他晚年安樂。由于這一點，蘇某和小蔡簽署了一份書面的居留權(quán)合同，規(guī)定不管他是否在世，小蔡都可以無償居住在這所房子里，直到他去世。二人將這一居住權(quán)利向登記機關(guān)登記。幾個月后，蘇某過世，其子作為法定繼承人，宣布自己擁有這套房子，并向法庭提出請求，要求小蔡搬出涉案房屋。

　　本案件因蘇某與小蔡系以書面約定方式設(shè)立居留權(quán)，并經(jīng)登記機關(guān)登記，符合居住權(quán)法定設(shè)定程序，居權(quán)自登記之日起成立，即使蘇某的子女因法定繼承取得房屋所有權(quán)，也無權(quán)要求小蔡搬出房屋。(類似生活的例子，見案例：包某博訴北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，劉某的財產(chǎn)保護案，詳見北京市第二中級人民法院(2019)京02號民事裁定書)

　　法院裁定

　　1.居留權(quán)利可以長期存在，但取得居留權(quán)并不是長久的。舉例來說，前不久，深圳傳出熱鬧非凡，一位張姓女士忽然想起，它曾于1992年在深圳買了一套完整的房子，到了2020年，它去房子看，發(fā)現(xiàn)有陌生住戶在此長期居住。很明顯，即使陌生的居民在里面居住了28年，也不等于取得了居住權(quán)，因為業(yè)主并沒有主動設(shè)立居住的權(quán)利，也沒有通過書面合同約定，登記等程序。所以，居住人要取得法律承認的居住權(quán)，必須根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在法定程序上設(shè)定居住權(quán)。

　　2.目前，我國各地建立了“以房養(yǎng)老”制度，存在很多問題。“以房養(yǎng)老”，即老年人將房屋抵押給金融機構(gòu)，領(lǐng)取退休金直至死亡。有些機構(gòu)以此為名，騙取老人的財產(chǎn)，使老人在不知不覺中將房產(chǎn)變賣，最后賠掉房子，又失去居所。假如在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時，沒有約定老人去世，這一權(quán)利就一直存在，誰也不能剝奪，這無疑會讓很多金融詐騙無處藏身。該法對試圖以房養(yǎng)老的老年人設(shè)立居所權(quán)利提供了明確的法律指導(dǎo)。

　　3.有資格申請宅基地的農(nóng)村村民在土地利用總體規(guī)劃中確定的村莊，在集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請使用宅基地建房的，應(yīng)當首先向本集體經(jīng)濟組織申請，經(jīng)過村民會議或村民代表會議討論通過后，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，經(jīng)批準后，我?guī)е嚓P(guān)資料去當?shù)氐泥l(xiāng)鎮(zhèn)，到國土資源所辦理土地確權(quán)登記發(fā)證。涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。


                                                                                        

　　上海高級律師分析

　　民法典條款

　　第366條居住權(quán)人有權(quán)根據(jù)合同約定，對他人的住宅享有占有、使用用益物權(quán)，以滿足居住需求。

　　第367條居住權(quán)的設(shè)立，當事人應(yīng)以書面形式訂立居住合同。居留合同通常包括以下條款：

　　(一)當事人的姓名或名稱及住所；

　　(二)住所地點；

　　(三)居留條件和要求；

　　(四)居留權(quán)的期限；

　　(五)爭端解決方式。

　　第368條居住權(quán)無償設(shè)立，但當事人另有約定的除外。建立居留權(quán)的，應(yīng)當向登記機關(guān)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)在登記時設(shè)立。

　　第369條居留權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。除非當事人另有約定，設(shè)立居所的房屋不得出租。

　　第370條居留權(quán)期滿或居留權(quán)人死亡時，居留權(quán)終止。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當及時進行注銷登記。

　　第371條以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照本章有關(guān)規(guī)定。

　　我們國家將房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。所有人擁有房屋本身的所有權(quán)，并有40年、50年或70年的使用權(quán)。在今天，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外，民法再一次創(chuàng)造了居住權(quán)，這是《民法》物權(quán)編中的一大亮點。居住權(quán)，是指居住人根據(jù)合同約定，對他人的房屋享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足居住所需的權(quán)利。

　　落實十九大提出的加快建立多元主體供給，多渠道保障住房制度的要求。旨在認可和保護民事主體對住房保障的彈性安排，滿足特定人群的居住需要。這種制度安排，有利于對公租房、老人以房養(yǎng)老提供法律保障。

　　設(shè)置居所權(quán)利：第一，針對另一個人的住所；第二，原則上沒有報酬，但當事人另有約定的除外；第三，依照書面合同約定或者遺囑設(shè)立；第四，為滿足居住需要，居住權(quán)人只能在該住宅中占有、使用、無收益、處分；五是在登記時設(shè)立居住權(quán)須登記。

　　居住權(quán)利是不可轉(zhuǎn)讓的。設(shè)定居留權(quán)的房屋不能出租，居留權(quán)期滿或居留權(quán)期滿后，居留權(quán)終止。上海高級律師