上海市人民檢察院指控被告人劉某營犯受賄罪，向上海市中級人民法院提起公訴。被告人劉某營對起訴書指控的犯罪事實(shí)無異議，并表示認(rèn)罪、悔罪。其辯護(hù)人提出：創(chuàng)新128園區(qū)的房產(chǎn)是用合法的方式購置的房產(chǎn)，被告人之子壽某某所在的某啵啵歐澳國際貿(mào)易有限公司向某啵啵廣利來實(shí)業(yè)有限公司預(yù)付定金的行為受法律保護(hù)，購房的每個(gè)環(huán)節(jié)均符合法律規(guī)定，劉某營主動(dòng)提出以二期房價(jià)加價(jià)每平方米500元的價(jià)格預(yù)定，顯然表明其主觀上無受賄的故意。指控劉某營通過壽某某收受創(chuàng)新128園區(qū)房產(chǎn)差價(jià)款162.224萬元人民幣不能成立。劉某營具有自首情節(jié)、積極退贓、認(rèn)罪態(tài)度一直良好并真誠悔罪等法定、酌定從輕、減輕處罰情節(jié)，請求對劉某營予以減輕處罰。

　　上海市中級人民法院經(jīng)審理查明：

　　1999年以來，被告人劉某營利用其擔(dān)任鄞縣人民政府縣長、上海市徐匯區(qū)某街道人民政府區(qū)長、上海市徐匯區(qū)某街道委書記、上海市委常委、上海市人民政府常務(wù)副市長等職務(wù)上的便利，為某啵啵某金剩置業(yè)有限公司(以下簡稱某金剩公司)、某啵啵盛光包裝印刷有限公司、某啵啵廣利來實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱廣利來公司)、原北京東西南北中文化藝術(shù)有限公司、某啵啵聯(lián)合動(dòng)力傳媒廣告有限公司、某啵啵僑商會(huì)、海能調(diào)和油有限公司、利時(shí)集團(tuán)、某啵啵納米新材料科技有限公司、浙江開開集團(tuán)、原某啵啵方圓化纖有限公司等企業(yè)，在企業(yè)用地、企業(yè)經(jīng)營、資產(chǎn)處置、項(xiàng)目審批、項(xiàng)目開發(fā)、政策扶持等事項(xiàng)上提供幫助，單獨(dú)或者與特定關(guān)系人共同非法收受上述企業(yè)實(shí)際控制人或董事長錢某某、張某等人給予的財(cái)物，共計(jì)價(jià)值人民幣1144.959686萬元。2016年8月26日，劉某營委托其家屬向上海市人民檢察院退繳贓款352.5294萬元人民幣。
 

　　被告人劉某營受賄犯罪中涉及以明顯低于市場價(jià)購買房屋受賄的事實(shí)如下：

　　1.2005年至2013年,被告人劉某營利用其擔(dān)任上海市徐匯區(qū)某街道委書記、上海市委常委、上海市某區(qū)人民政府常務(wù)副市長等職務(wù)上的便利，為某金剩公司、某啵啵盛光包裝印刷有限公司等企業(yè)在某啵啵高教園區(qū)土地性質(zhì)變更、某啵啵煙廠倉庫用地置換、工業(yè)用地取得等事宜上提供幫助。2010年下半年，劉某營與其特定關(guān)系人吳某共同商議后，向上述企業(yè)的實(shí)際控制人錢某某提出吳某要在某金剩公司開發(fā)的金域華府小區(qū)購買房屋，要求錢某某給予價(jià)格優(yōu)惠，錢某某同意。2010年12月28日，吳某與某金剩公司簽訂了購房合同，后來以總價(jià)235.5406萬元人民幣的價(jià)格購買金域華府商品房1套(面積為175.85平方米)。經(jīng)鑒定，該房屋市場總價(jià)為328.1893萬元人民幣，吳某購房價(jià)低于市場價(jià)92.6478萬元人民幣。
 

　　2.2005年至2010年，被告人劉某營利用擔(dān)任上海市徐匯區(qū)某街道委書記、上海市委常委等職務(wù)上的便利,為廣利來公司創(chuàng)新128園區(qū)的土地置換、項(xiàng)目開發(fā)、用地性質(zhì)變更等事項(xiàng)提供幫助。2008年底，劉某營特定關(guān)系人吳某想在創(chuàng)新128園區(qū)購買房產(chǎn)用于公司經(jīng)營，與劉某營商議后，劉某營向廣利來公司的董事張某提出給予吳某購房價(jià)優(yōu)惠的要求。2008年12月，吳某以某啵啵鄞州奇宏貿(mào)易有限公司名義，以總價(jià)313萬元人民幣的價(jià)格向廣利來公司訂購了創(chuàng)新128園區(qū)一期某處房產(chǎn)，支付定金50萬元人民幣。2009年10月，吳某以自己經(jīng)營的上海市金石文化傳播有限公司的名義與廣利來公司正式簽訂購房合同，并付清余款263萬元人民幣。經(jīng)鑒定，該房產(chǎn)在訂購時(shí)的總價(jià)為364.342萬元人民幣，吳某購房價(jià)低于市場價(jià)51.342萬元人民幣。
 

　　3.2009年，被告人壽水年及其兒子壽某向廣利來公司的董事張某以壽某某的名義在創(chuàng)新128園區(qū)訂購了一套房產(chǎn)。由于沒有交付定金、沒有簽訂合同，該訂購的房屋被售樓部對外售出。張某得知后，讓壽某某重新選房，壽某某選中創(chuàng)新128園區(qū)三期的一套房產(chǎn)。因三期當(dāng)時(shí)尚未開盤，張某決定按二期每平方米500元的價(jià)格將該房屋出售給壽某某。劉某營得知后，考慮到房價(jià)的上漲趨勢，提出按600元每平方米的價(jià)格購買，張某表示同意。2009年12月，壽某某以某啵啵歐澳國際貿(mào)易有限公司的名義、以總價(jià)391.2萬元人民幣向廣利來公司訂購該套房產(chǎn)，并交付定金30萬元人民幣。在付清余款361.2萬元人民幣后，劉某營與壽某某經(jīng)商議于2011年12月以壽某某實(shí)際控制的某啵啵鄞州金益貿(mào)易有限公司的名義與廣利來公司簽訂正式合同并購得該套房產(chǎn)。經(jīng)鑒定，該房產(chǎn)在2010年6月三期開盤時(shí)的總價(jià)為553.424萬元人民幣，壽某某購房價(jià)低于市場價(jià)162.224萬元人民幣。
 

　　上海市中級人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告人劉某營身為國家工作人員，利用職務(wù)上的便利，為他人謀取利益，單獨(dú)或者與特定關(guān)系人共同非法收受他人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為已構(gòu)成受賄罪。劉某營犯罪后自動(dòng)投案，并如實(shí)供述自己的罪行，系自首，依法予以減輕處罰；歸案后積極退贓并能真誠悔罪，可酌情予以從輕處罰。依照刑法第三百八十五條第一款、第三百八十六條、第三百八十三條第一款第三項(xiàng)及第二款、第六十七條第一款、第五十二條、第五十三條、第六十四條，《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理貪污賄賂刑事案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一款、第十八條、第十九條第一款之規(guī)定，以受賄罪判處被告人劉某營有期徒刑八年，并處罰金人民幣六十萬元。
 

　　宣判后,在法定期限內(nèi)，當(dāng)事人未上訴,公訴機(jī)關(guān)未抗訴。判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
 

　　 二、主要問題  

　　(一) 新房和“二手房”買賣中分別應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定房屋市場價(jià)?

　　(二) 如何認(rèn)定國家工作人員的購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)?

　　 三、裁判理由  

　　在反腐敗的高壓態(tài)勢之下，腐敗分子為掩蓋受賄犯罪、逃避懲罰受賄的方式、手段不斷變化和翻新，收受賄賂更趨隱蔽，時(shí)常將受賄行為披上市場交易行為的外衣。2007年《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)指出的幾種受賄方式，均掩藏在買賣房屋、汽車物品，委托投資證券、期貨或者其他委托理財(cái)，合伙開辦公司等日常的民事、經(jīng)濟(jì)行為之中。其中，對于以低價(jià)購房形式的受賄犯罪,《意見》指出，國家工作人員利用職務(wù)上的便利為請托人謀取利益，以明顯低于市場的價(jià)格向請托人購買房屋等物品的，以受賄論處；前款所列市場價(jià)格包括商品經(jīng)營者事先設(shè)定的不針對特定人的最低優(yōu)惠價(jià)格，受賄數(shù)額按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格與實(shí)際支付價(jià)格的差額計(jì)算。但對于甄別正常購房優(yōu)惠和低價(jià)購房受賄具有決定作用的兩個(gè)關(guān)鍵問題，即如何具體認(rèn)定市場價(jià)和何謂明顯低于市場價(jià)，沒有進(jìn)一步展開敘述。司法實(shí)踐中，對于房產(chǎn)市場存在的多種價(jià)格中哪一個(gè)屬于市場價(jià)、哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)作為認(rèn)定市場價(jià)的基準(zhǔn)點(diǎn)以及如何認(rèn)定明顯低于市場價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)鍵問題，意見分歧較大。

　　本文從房產(chǎn)交易的常見種類、國家工作人員與請托人之間房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的具體特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合本案例，對上述問題進(jìn)行具體分析，以歸納出房屋市場價(jià)的認(rèn)定方法和購買價(jià)明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。
 

　　(一) 區(qū)分新房和“二手房”買賣,分別確定不同種類房屋交易中的市場價(jià)

　　實(shí)際生活中，常見的房屋買賣種類主要分為新房買賣和“二手房”買賣。新房也稱“一手房”,是指沒有經(jīng)過市場交易環(huán)節(jié)的房屋，可能是剛剛竣工驗(yàn)收后馬上進(jìn)入銷售市場的現(xiàn)房，也可能是竣工后已經(jīng)在市場上銷售的現(xiàn)房，也可以是未竣工的可以預(yù)售的期房，只要沒有經(jīng)過交易環(huán)節(jié)的房屋都可以是本文所稱的“新房”,新房的銷售主體為房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商。“二手房”是指至少已經(jīng)在市場上交易過一次或者經(jīng)過一次產(chǎn)權(quán)變更的房屋。即使是剛剛建成不久的新房,但只要經(jīng)過轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)，都屬于市場上的“二手房”。“二手房”的銷售主體一般是房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)經(jīng)銷商以外的房產(chǎn)擁有者。新房的價(jià)格主要是開發(fā)商根據(jù)開發(fā)成本和一定的利潤空間參考市場行情制定；“二手房”則因?yàn)橛羞^一次交易價(jià)，其定價(jià)主要由市場決定。由于新房和“二手房”的定價(jià)機(jī)制不同，因而有必要按照新房買賣和“二手房”買賣分別分析市場價(jià)的認(rèn)定方法。
 

　　1.新房買賣中房屋市場價(jià)的認(rèn)定方法

　　房屋是貴重商品，房產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)銷商為了促銷，會(huì)充分運(yùn)用營銷手段，針對所謂不同的購房對象、不同的付款方式等,給予各種名義的“優(yōu)惠”,推出不同的價(jià)格，比如“優(yōu)惠價(jià)”、VIP價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)等。這么多的價(jià)格中哪個(gè)是真正的優(yōu)惠價(jià)，哪些是為特定的關(guān)系戶量身定做的，判斷起來有較大的難度?！兑庖姟分赋?，針對不特定人的最低優(yōu)惠價(jià)也屬于市場價(jià)。在以低價(jià)購房實(shí)施行賄、受賄的案件中，售房者、購房者都會(huì)以購房價(jià)是市場價(jià)，享受的價(jià)格優(yōu)惠是給予所有人的優(yōu)惠作為否定行賄、受賄的理由。因此，判斷何為真正的優(yōu)惠價(jià)對于認(rèn)定房屋的市場價(jià)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　上海徐匯區(qū)上海交大律師認(rèn)為，判斷以“優(yōu)惠價(jià)”、VIP價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)等各種名義出現(xiàn)的銷售價(jià)是不是給予購房者正常的優(yōu)惠價(jià)，是不是市場價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)則認(rèn)定：(1)判斷所謂的購房優(yōu)惠是否事先真實(shí)存在。在收集、審查證據(jù)上,主要依靠房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商的證人證言、內(nèi)部資料、促銷廣告、同期房屋銷售合同等證據(jù)綜合認(rèn)定所謂的“優(yōu)惠價(jià)“ 、VIP價(jià)、成本價(jià)、內(nèi)部價(jià)是否事先真實(shí)存在。(2)審查這些優(yōu)惠價(jià)是否針對不特定人制定。是不是符合相應(yīng)條件的不特定購房者都能享受對應(yīng)的優(yōu)惠，是判斷所謂的“優(yōu)惠價(jià)”、VIP價(jià)、內(nèi)部價(jià)、成本價(jià)能不能成為市場價(jià)的第二個(gè)條件。如果并非符合相應(yīng)購房條件的所有購房者都能享受，而是個(gè)別或極少數(shù)與房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商具有特定關(guān)系的人才可以享受，那么這些價(jià)格就不能被認(rèn)定為《意見》所指的針對不特定人的優(yōu)惠價(jià)，也就不能被認(rèn)定為市場價(jià)。(3)判斷國家工作人員是否具備享受優(yōu)惠的條件。房產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)銷商制定的所謂的“優(yōu)惠價(jià)”、VIP價(jià)、內(nèi)部價(jià)、成本價(jià)等，一般是針對不同條件的購房者推出的。通常根據(jù)購房者是不是公司股東、員工，或者一次性付現(xiàn)款、首付的比例大小、按揭貸款是公積金貸款還是商業(yè)貸款、商業(yè)貸款的比例大小等付款方式的不同，或者出售的具體房屋的不同特點(diǎn)，比如房屋材質(zhì)、所在位置、房屋結(jié)構(gòu)、樓層、采光、通風(fēng)、層高等，或者結(jié)合付款方式和房屋的不同特點(diǎn)等，分別制定優(yōu)惠價(jià)格。涉案的國家工作人員如果不具備享受這些優(yōu)惠的條件，而享受了購房的優(yōu)惠價(jià)格，就不能認(rèn)定國家工作人員是以市場價(jià)購買這套房屋。反之，享受的優(yōu)惠價(jià)格則可以認(rèn)定為市場價(jià)。需要注意的是，在所謂的優(yōu)惠價(jià)難以判斷，需要通過評估認(rèn)定某一套房屋的市場價(jià)時(shí)，特別要注意市場價(jià)不是指整個(gè)小區(qū)所有房屋平均的售價(jià)，而是同類別(商品房標(biāo)準(zhǔn)套房、排屋、獨(dú)棟別墅)、同時(shí)期、同地段、同結(jié)構(gòu)、同樓層等最近似品質(zhì)的房屋市場銷售價(jià)。如果評估機(jī)構(gòu)依據(jù)的樣本沒有按照上述最近似品質(zhì)的原則收集的，則評估結(jié)論很可能因?yàn)椴痪哂锌茖W(xué)性而不具有可采性。
 

　　上海徐匯區(qū)刑事犯罪律師提出本案中，被告人劉某營及其特定關(guān)系人主動(dòng)向作為請托人的房產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)開發(fā)公司的股東、董事提出購買房屋要求，屬于新房買賣。劉某營及其特定關(guān)系人在主觀明知房產(chǎn)開發(fā)商并沒有事先針對不特定購房人制定大幅度的優(yōu)惠購房政策的情況下，仍然主動(dòng)要求請托人給予較大幅度的“優(yōu)惠”,三次購房“優(yōu)惠”分別達(dá)到92萬余元、51萬余元、162萬余元。由于這些“優(yōu)惠”不是事先針對不特定人制定的，上述“優(yōu)惠價(jià)”顯然不能作為這三套房屋的市場價(jià)認(rèn)定。偵查機(jī)關(guān)按照最近似品質(zhì)的原則收集了參考樣本，委托相關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)對三套房屋進(jìn)行價(jià)格評估，按照評估價(jià)格認(rèn)定了市場價(jià)，以此作為計(jì)算劉某營及其特定關(guān)系人購買房屋收受差價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)。
 

　　2.“二手房”買賣中房屋市場價(jià)的認(rèn)定

　　在低價(jià)購房類受賄案件中，有的請托人在得知國家工作人員的購房意向后，或者將自己已經(jīng)購買的房屋低價(jià)賣給國家工作人員，或?qū)ｉT購買房屋再低價(jià)轉(zhuǎn)售給國家工作人員。與前述利用新房買賣中的差價(jià)受賄有所不同的是，在購買“二手房”收受差價(jià)賄賂過程中,”二手房”有三個(gè)價(jià)格：一個(gè)是行賄人的買入價(jià)；第二個(gè)是轉(zhuǎn)讓價(jià)，即行賄人和受賄的國家工作人員之間轉(zhuǎn)讓房屋的價(jià)格；第三個(gè)是受賄人從行賄人處轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)該房屋在當(dāng)?shù)厥袌錾系慕灰變r(jià)格。這三個(gè)價(jià)格中，第一個(gè)和第二個(gè)價(jià)格均已客觀存在，第三個(gè)價(jià)格往往是在案發(fā)后由辦案機(jī)關(guān)取樣再由評估機(jī)構(gòu)評估，從這個(gè)意義上來說也可以稱為評估價(jià)。究竟以哪種價(jià)格作為房屋的市場價(jià)，實(shí)踐中存在爭議。
 

　　刑法上涉案物品價(jià)值、價(jià)格的認(rèn)定，往往直接關(guān)系行為人的刑事責(zé)任，因而有必要遵循大體一致的認(rèn)定規(guī)則。有些貴重物品比如房屋、汽車、名人書畫等，受市場價(jià)格波動(dòng)的影響比較明顯，在商品流轉(zhuǎn)過程中可能出現(xiàn)多個(gè)價(jià)格。一般來說，犯罪數(shù)額的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)危害行為發(fā)生時(shí)涉案物品的市場價(jià)值，這樣才能相對客觀反映行為的社會(huì)危害性和行為人的主觀惡性。這和以行為時(shí)的法律判斷行為是否構(gòu)成犯罪的定罪原則，是一樣的原理。在“二手房”買賣收受差價(jià)賄賂的犯罪中，房屋市場價(jià)的認(rèn)定首先應(yīng)當(dāng)參考房屋的買入價(jià)，如果買入時(shí)的市場行情與行賄人和國家工作人員發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場行情變化較大的，則應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生時(shí)的市場價(jià)認(rèn)定。
 

　　有兩個(gè)司法解釋確立的物品價(jià)值認(rèn)定的規(guī)則，可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋價(jià)值認(rèn)定的參考依據(jù)。一是2013年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理盜竊刑事案件適用法律若干問題的解釋》，其中第四條規(guī)定，被盜財(cái)物有有效價(jià)格證明的，根據(jù)有效價(jià)格證明認(rèn)定；無有效價(jià)格證明，或者根據(jù)價(jià)格證明認(rèn)定盜竊數(shù)額明顯不合理的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。二是2015年發(fā)布的《最高人民法院、最高人民檢察院關(guān)于辦理妨害文物管理等刑事案件適用法律若干問題的解釋》,其中第十四條規(guī)定，依照文物價(jià)值定罪量刑的，根據(jù)涉案文物的有效價(jià)格證明認(rèn)定文物價(jià)值；無有效價(jià)格證明，或者根據(jù)價(jià)格證明認(rèn)定明顯不合理的，根據(jù)銷贓數(shù)額認(rèn)定，或者結(jié)合該解釋第十五條規(guī)定的鑒定意見、報(bào)告認(rèn)定。上述兩個(gè)司法解釋確定的涉案物品價(jià)值的認(rèn)定規(guī)則是：首先考慮按買入價(jià)格計(jì)算，在買入價(jià)缺少有效證明或者犯罪行為發(fā)生當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格與原買入價(jià)格相差較大時(shí)，可以按照作案當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格計(jì)算。
 

　　上述認(rèn)定規(guī)則可以作為“二手房”轉(zhuǎn)讓受賄中房屋市場價(jià)認(rèn)定的借鑒，主要有以下理由：(1)按房屋的買入價(jià)計(jì)算，與《意見》規(guī)定的“按照交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格計(jì)算”并不沖突。因?yàn)樾匈V人的買入價(jià)格本身就是被交易行為驗(yàn)證過的當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格。(2)按買入價(jià)認(rèn)定市場價(jià)，相對而言更能體現(xiàn)認(rèn)定行賄、受賄雙方犯罪的主客觀一致性。因?yàn)閷τ谛匈V人、受賄人來說，主觀明知程度最高的就是買入價(jià)。如果在市場行情變化不大的情況下，當(dāng)評估價(jià)格明顯高于買入價(jià)格時(shí)，容易造成行賄、受賄雙方共同懷疑評估本身的合理性。相反，當(dāng)評估價(jià)格明顯低于買入價(jià)時(shí)，又不能客觀反映雙方的主觀惡性程度。因此，在這兩種情況下，以有效證據(jù)證明的買入價(jià)認(rèn)定為市場價(jià)比較穩(wěn)妥。當(dāng)然，買入價(jià)證據(jù)不實(shí)或者行賄人買人時(shí)與轉(zhuǎn)讓給受賄人時(shí)的市場行情發(fā)生明顯變化的，則應(yīng)當(dāng)按照委托評估的“交易時(shí)當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格”認(rèn)定為市場價(jià)。而判斷市場行情有無變化，則需要進(jìn)行以下判斷：一是收集最近似品質(zhì)的“二手房”交易價(jià)格進(jìn)行比較；二是按照規(guī)定委托評估機(jī)構(gòu)估價(jià)。當(dāng)評估機(jī)構(gòu)的評估價(jià)與收集的交易價(jià)格趨勢一致時(shí)，評估意見可以采納為證據(jù)；當(dāng)評估價(jià)與買入價(jià)相差不大時(shí)，如上文所述，以買入價(jià)作為該套房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場價(jià)比較穩(wěn)妥；當(dāng)評估價(jià)與買入價(jià)相差較大(通常是評估價(jià)遠(yuǎn)高于轉(zhuǎn)讓價(jià))，又與收集其他證據(jù)表明的市場行情一致，如果有證據(jù)證明國家工作人員明知市場行情大體走勢的，則將評估價(jià)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓時(shí)的市場價(jià)，以評估價(jià)與轉(zhuǎn)讓價(jià)之間的差價(jià)作為受賄數(shù)額加以認(rèn)定，是合適的。
 

　　(二)購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

　　有種意見認(rèn)為，房價(jià)折扣率通常能反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度，可以將折扣率作為判斷購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。比如新房買賣中，在市場優(yōu)惠價(jià)為開發(fā)商定價(jià)的9.9~9.8折的情況下，國家工作人員向請托人購房的價(jià)格為定價(jià)9.5折甚至更低的，享受的“優(yōu)惠”明顯高于正常優(yōu)惠的程度，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房價(jià)明顯低于市場價(jià)。另一種意見認(rèn)為，房屋屬于貴重物品，在房屋總價(jià)動(dòng)輒百萬元計(jì)甚至千萬元的社會(huì)現(xiàn)狀下，折扣率不能全面反映交易行為背離公平交易規(guī)則的程度，應(yīng)當(dāng)以國家工作人員從請托人處的購房價(jià)與房屋市場價(jià)的差價(jià)絕對值作為判斷購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。
 

　　上海徐匯區(qū)上海交大律師認(rèn)為，以差價(jià)絕對值多少或者以折扣率的高低為判斷的唯一標(biāo)準(zhǔn)，均有失偏頗。比如，一套市場總價(jià)為1000萬元的新房(已經(jīng)扣除了開發(fā)商或者經(jīng)銷商事先設(shè)定的針對不特定人的最大優(yōu)惠)，作為請托人的開發(fā)商或者經(jīng)銷商在市場價(jià)的基礎(chǔ)上再給予國家工作人員20萬元的優(yōu)惠，雖然差價(jià)絕對值已經(jīng)超過受賄罪數(shù)額巨大的標(biāo)準(zhǔn)，但購房折扣率為2%，對于市場價(jià)1000萬元的房屋來說，980萬元的購房價(jià)雖然低了，但是對于1000萬元的市場價(jià)來說，偏離公平交易的程度沒有達(dá)到明顯的程度，認(rèn)定國家工作人員以明顯低于市場的價(jià)格購房并構(gòu)成受賄，有違社會(huì)常理，容易造成打擊面過寬、處罰過于嚴(yán)苛的現(xiàn)象。相反，一套市場總價(jià)為100萬元的房屋，請托人在市場價(jià)的基礎(chǔ)上再給予國家工作人員10萬元的“優(yōu)惠”,即購房價(jià)為90萬元，雖然差價(jià)絕對值不大，沒有達(dá)到受賄數(shù)額巨大的標(biāo)準(zhǔn)，但購房折扣率已經(jīng)達(dá)到了不常見的10%，偏離市場價(jià)的程度明顯，可以認(rèn)定為以明顯低于市場的價(jià)格購房，可能構(gòu)成受賄罪。因而，上海徐匯區(qū)上海交大律師認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以差價(jià)絕對值為基礎(chǔ)，同時(shí)兼顧折扣率的高低，綜合判斷購房價(jià)是否明顯低于市場價(jià)，避免造成打擊面過寬和放縱犯罪兩個(gè)方面的弊端。同樣，文中所述市場價(jià)的認(rèn)定方法和明顯低于市場價(jià)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也適用于國家工作人員以明顯高于市場的價(jià)格出售房屋給請托人收受賄賂的情形。
 

　　需要指出的是，認(rèn)定國家工作人員向請托人以明顯低于市場的價(jià)格購房構(gòu)成受賄，客觀上還需要國家工作人員利用職務(wù)便利為請托人謀利，主觀上還需要國家工作人員明知或者應(yīng)當(dāng)知道其購房獲得的差價(jià)不是正常的市場優(yōu)惠，而是權(quán)錢交易的結(jié)果，才能認(rèn)定其成立受賄罪。綜合以上因素，能夠清晰地將以明顯低于市場價(jià)購買房屋形式的受賄與正常的房屋買賣區(qū)分開來，前者的本質(zhì)是權(quán)錢交易，房屋買賣只是用來掩蓋這一非法行為的外在形式。

　　本案中，被告人劉某營從請托人處購買的三處房產(chǎn)，其購房價(jià)與市場價(jià)(評估價(jià))的差價(jià)在51萬元至162萬元之間，絕對數(shù)額達(dá)到了數(shù)額巨大，同時(shí)差價(jià)與市場價(jià)相比，達(dá)到了14.09%至29.31%，即購房價(jià)只有市場價(jià)的85.91%至70.69%，明顯偏離市場價(jià)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為以明顯低于市場價(jià)格購買房屋。卷中證據(jù)顯示，行賄人錢某某和張某均供述，因?yàn)閯⒛碃I在用地一系列事宜上給他們提供了幫助。并知道特定關(guān)系人和壽水年的關(guān)系，才給予特定關(guān)系人特別的購房折扣；劉某營也供述其明知市場房價(jià)和房價(jià)上漲的形勢，之所以要求錢某某和張某給予折扣也是因?yàn)樽约涸?jīng)利用職權(quán)給他們提供了便利。   上海徐匯律師免費(fèi)咨詢電話400