房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，其所涉及的權(quán)利關(guān)系也十分復(fù)雜。在審理房地產(chǎn)案件中，常常會遇到涉及權(quán)利沖突的情況，比如不動產(chǎn)登記簿記載與實際情況不符、房屋占用爭議、物業(yè)管理權(quán)歸屬等問題。本文上海工程律師事務(wù)所將圍繞這些問題展開探討，結(jié)合上海的法律實踐，為您提供解決這些問題的方法。

　　一、不動產(chǎn)登記簿記載與實際情況不符

　　在房地產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)登記是權(quán)利保障的重要手段。不動產(chǎn)登記簿是記錄不動產(chǎn)權(quán)利及其限制情況的主要依據(jù)，具有強制性。但有時登記簿中所記載的情況與實際情況不符，會給權(quán)利的行使帶來一定的困難。在這種情況下，當事人可以通過起訴或申請變更登記簿等方式維護自己的權(quán)利。

　　根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時核實登記申請人提供的不動產(chǎn)權(quán)利證明材料的真實性和合法性，進行登記。如果登記機構(gòu)未能履行審查義務(wù)，致使登記簿記載與實際情況不符，那么不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　案例：2019年，上海某市民在購買房產(chǎn)后，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，即登記簿上記載的所有權(quán)人并非房產(chǎn)實際所有人。因此，該市民起訴要求對登記簿進行變更，確認其為該房產(chǎn)的合法所有人。法院經(jīng)審理認為，登記機構(gòu)未能按照規(guī)定核查申請人提供的不動產(chǎn)權(quán)證材料，導(dǎo)致登記簿記載與實際情況不符，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。法院最終判決，登記機構(gòu)應(yīng)當對該房產(chǎn)的登記簿進行變更，確認該市民為該房產(chǎn)的合法所有人。

　　二、房屋占用爭議

　　在房地產(chǎn)交易中，房屋占用爭議是比較常見的問題。例如，房屋承租人未按照租約約定交納租金或違反租賃約定占用房屋，導(dǎo)致房東申請強制執(zhí)行等。在這種情況下，需要依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進行處理。

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人享有占有、使用、收益和處分不動產(chǎn)的權(quán)利。如果第三人占用了不動產(chǎn)，不動產(chǎn)權(quán)利人可以要求其返還，或者請求國家機關(guān)強制執(zhí)行。同時，《中華人民共和國合同法》也規(guī)定，租賃合同是雙方平等自愿訂立的，當事人應(yīng)當按照約定履行義務(wù)。如果承租人未按照合同約定履行義務(wù)，房東可以要求其返還房屋。

　　案例：2017年，上海某市民將其房屋出租給一名承租人，但承租人未按時交納租金，且擅自轉(zhuǎn)租了房屋。因此，該市民向法院提起訴訟，請求強制承租人返還房屋并賠償損失。法院經(jīng)審理認為，承租人未按照租賃合同約定履行義務(wù)，擅自占用他人房屋，且存在轉(zhuǎn)租行為，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。最終，法院判決承租人返還房屋，并賠償該市民因此遭受的經(jīng)濟損失。

　　三、物業(yè)管理權(quán)歸屬

　　在房地產(chǎn)交易中，物業(yè)管理權(quán)是另一個常見的問題。物業(yè)管理權(quán)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)組織依法管理業(yè)主委托的房地產(chǎn)，包括公共設(shè)施設(shè)備、公共綠地、道路、通道、樓道、電梯等公共部分。在物業(yè)管理權(quán)歸屬不明確的情況下，容易引起業(yè)主之間的糾紛。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法簽訂書面管理合同，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、費用、管理期限等內(nèi)容。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能依法簽訂書面管理合同，或者業(yè)主委托管理的范圍不明確，導(dǎo)致物業(yè)管理權(quán)歸屬不清，容易引起糾紛。

　　案例：2020年，上海某小區(qū)業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)。但隨后，部分業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照約定履行管理職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差。因此，該小區(qū)部分業(yè)主提出要求換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求。

　　法院經(jīng)審理認為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照約定履行管理職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但在涉及換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，需要考慮業(yè)主委托的范圍和合同約定。如果業(yè)主委托的范圍明確，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果業(yè)主委托的范圍不明確，需要根據(jù)具體情況進行裁量。

　　四、不動產(chǎn)登記問題

　　在房地產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)登記是必不可少的環(huán)節(jié)，其作用是確認不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容，并依法保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。在不動產(chǎn)登記過程中，容易出現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利歸屬不清、登記手續(xù)不齊全等問題，給房地產(chǎn)交易帶來諸多風(fēng)險。

　　根據(jù)《中華人民共和國不動產(chǎn)登記條例》第十五條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當及時辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，確保不動產(chǎn)登記的真實性、合法性和完整性。同時，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十二條規(guī)定，不動產(chǎn)登記對不動產(chǎn)權(quán)利的取得和變更起到證明作用。如果不動產(chǎn)權(quán)利人未能及時辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，可能導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利歸屬不清、權(quán)利內(nèi)容不明確等問題。

　　案例：2019年，上海某市民購買了一套房產(chǎn)，但由于登記手續(xù)不齊全，導(dǎo)致該房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)利歸屬不清。經(jīng)過多方協(xié)商后，該市民最終通過司法程序解決了該問題。法院認為，不動產(chǎn)登記是確認不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容的重要手續(xù)，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當及時辦理登記手續(xù)，確保不動產(chǎn)登記的真實性、合法性和完整性。同時，不動產(chǎn)登記對不動產(chǎn)權(quán)利的取得和變更起到證明作用。因此，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當認真履行不動產(chǎn)登記義務(wù)，確保不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容的真實性、合法性和完整性。

　　五、結(jié)論

　　總而言之，在房地產(chǎn)交易中，權(quán)利沖突問題是普遍存在的。在處理權(quán)利沖突問題時，需要仔細分析案件事實、法律規(guī)定和合同約定，并依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法解釋進行裁量。在遇到權(quán)利沖突問題時，業(yè)主可以通過協(xié)商、調(diào)解和訴訟等方式解決問題。為了避免產(chǎn)生權(quán)利沖突問題，業(yè)主在進行房地產(chǎn)交易時應(yīng)當仔細核對各項權(quán)利和手續(xù)，并保留相關(guān)證據(jù)。

　　對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，應(yīng)當認真履行管理職責(zé)，確保小區(qū)環(huán)境的整潔和安全。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行合同約定，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)時應(yīng)當明確委托范圍和要求，并保留相關(guān)證據(jù)，以便在需要時維護自身權(quán)益。

　　上海工程律師事務(wù)所提醒大家，對于不動產(chǎn)登記問題，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當認真履行登記義務(wù)，確保不動產(chǎn)登記的真實性、合法性和完整性。不動產(chǎn)登記對不動產(chǎn)權(quán)利的取得和變更起到證明作用，如果不動產(chǎn)登記手續(xù)不齊全或未及時辦理，可能導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利歸屬不清、權(quán)利內(nèi)容不明確等問題。因此，不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當及時辦理登記手續(xù)，確保不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容的真實性、合法性和完整性。