在代建條約交涉時,對代建待遇的計(jì)取設(shè)施、計(jì)取基數(shù)應(yīng)詳細(xì)明確,且應(yīng)與代建管理工作的范圍對應(yīng)起來。在代建待遇計(jì)取方面尚無一個明確的劃定, 從各地情形來看,主要有兩種計(jì)取辦法。上海建筑工程律師今天就來講講涉及到的一些問題。

　　一是根據(jù)財政部下發(fā)的《基礎(chǔ)設(shè)置裝備擺設(shè)財務(wù)管理規(guī)定》中確定的建設(shè)單位管理費(fèi),以此為基礎(chǔ)計(jì)?。?

　　二是根據(jù)商定的基數(shù),以代建單元中標(biāo)比例計(jì)取，計(jì)取基數(shù)普通為經(jīng)當(dāng)局無關(guān)部分批復(fù)的概算中的修筑裝置工程費(fèi)用, 但有些地方將監(jiān)理、招標(biāo)代理、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)其他費(fèi)用也納入代建報酬計(jì)取的基數(shù)。

　　房地產(chǎn)開辟項(xiàng)目在肯定工程勘測、工程設(shè)想的設(shè)置裝備擺設(shè)根據(jù)時，還需要觸及一系列行政許可和檢察手續(xù)。例如人防工程審查、超限高層建筑工程抗震設(shè)防審查、消防工程審查、市政條件（包括上下水、電力、熱力通訊等）審查等。

　　如在未確定上述設(shè)置裝備擺設(shè)根據(jù)的情形下，不僅無法保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)，還會存在如下風(fēng)險：

　?。?）響應(yīng)的施工前提尚未滿足；

　?。?）手藝材料不完整導(dǎo)致施工存在風(fēng)險；

　?。?）無奈保障工程質(zhì)量和安全；

　?。?）無奈辦理工程品質(zhì)及安全監(jiān)督的手續(xù)。

　　合規(guī)建議

　?。?）依法向行政主管部分舉行項(xiàng)目審批，保障項(xiàng)目取得設(shè)置裝備擺設(shè)所需的技術(shù)資料，使項(xiàng)目具備施工條件；

　　（2）依據(jù)各個行政主管部分的請求，美滿項(xiàng)目工程質(zhì)量和施工安全的保障措施；

　　（3）依法向工程品質(zhì)監(jiān)視機(jī)構(gòu)辦理工程品質(zhì)監(jiān)督手續(xù)；

　?。?）依法向工程平安監(jiān)視機(jī)構(gòu)辦理工程平安監(jiān)督手續(xù)。

　　托付方廣泛請求代建單位在托付代建條約簽定前供應(yīng)以建安費(fèi)為基數(shù)的履約保函, 并明確劃定假如因?yàn)榇▎卧墓芾碓蛟诖?xiàng)目最終投資超出投資控制目標(biāo)和因代建單位原因造成損失時,超出投資和損失金額從代建報酬和履約保函中扣除。

　　1、代建人的工作保障

　?。?）出資人應(yīng)定時向代建人移交設(shè)置裝備擺設(shè)用地使用權(quán)；

　　設(shè)置裝備擺設(shè)用地所處的狀況應(yīng)該是沒有任何種類和性質(zhì)的留置、抵押、抵押權(quán)益和環(huán)境污染。

　?。?）出資人應(yīng)為代建人諧和工程建設(shè)所有的內(nèi)部瓜葛，提供工程建設(shè)條件。

　　（3）出資人應(yīng)定時足額供應(yīng)代建工程專項(xiàng)資金，包孕項(xiàng)目設(shè)置裝備擺設(shè)初期的啟動資金和后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)資金及出資人同意給付的其他專項(xiàng)資金。

　　（4）應(yīng)用單元應(yīng)為代建事情供應(yīng)需要前提：依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù)的設(shè)置裝備擺設(shè)內(nèi)容、設(shè)置裝備擺設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和投資額，按專用合同條款約定提供詳細(xì)的項(xiàng)目使用需求（或功能需求）報告；協(xié)助代建單位辦理與代建項(xiàng)目有關(guān)的各種審批手續(xù)；按合同約定為代建單位提供必要的現(xiàn)場辦公和生活條件。

　　2、代建人的倡議修改權(quán)

　?。?）代建人有修正設(shè)想計(jì)劃、圖紙的權(quán)力，并有要求設(shè)計(jì)單位按照圖紙實(shí)施的權(quán)利。

　?。?）代建人在施工過程當(dāng)中對手藝方案有提出審查意見的權(quán)利。

　　3、代建人的設(shè)置裝備擺設(shè)管理權(quán)

　　代建人依據(jù)委托人（出資人或使用人）的受權(quán)以及無關(guān)法令、法例的規(guī)定，享有以下項(xiàng)目建設(shè)的組織、管理及協(xié)調(diào)權(quán)：

　?。?）依據(jù)開端設(shè)想的批復(fù)及有關(guān)規(guī)定選擇專業(yè)工作單位，并與其簽訂合同。

　?。?）代建人有同意宣布動工、停工、復(fù)工，簽認(rèn)實(shí)際開竣工日期的權(quán)利。

　?。?）代建人有在已同意的本錢目的范圍內(nèi)，舉行款子支付的審核和簽認(rèn)，同時報出資人審批、備案的權(quán)利。

　?。?）代建人有更改、調(diào)解項(xiàng)目構(gòu)造管理結(jié)構(gòu)和管理人員的權(quán)利。

　　（5）代建人有對項(xiàng)目治理、施工、監(jiān)理職員周全組織，協(xié)調(diào)管理的權(quán)利。

　?。?）與無關(guān)單元商定處理保修、返修內(nèi)容和費(fèi)用。

　　4、代建人的待遇權(quán)及其他權(quán)力

　　（1）代建人有權(quán)獲得代建待遇，并有權(quán)按公用條約條款約定從項(xiàng)目投資節(jié)余額中提取獎酬金。

　?。?）代建人有權(quán)謝絕出資人和使用人提出的條約商定之外的要求。

　?。?）代建人有權(quán)就因其他方緣故原由造成的喪失提出索賠，假如該索賠請求未能成立，則索賠提出方應(yīng)賠償由該索賠給他方造成的各項(xiàng)用度支出和損失。

　　此外，上海建筑工程律師認(rèn)為，在資金治理方面，代建人應(yīng)按項(xiàng)目進(jìn)度申報年度投資規(guī)劃、項(xiàng)目用款呈報，并按月向出資人和使用人報送工程進(jìn)度及資金應(yīng)用情形，以避免代建人墊資設(shè)置裝備擺設(shè)的危險，注重工程建設(shè)期間的造價控制。并就逾期款項(xiàng)向有關(guān)單位發(fā)出律師催告函，促進(jìn)資金健康流轉(zhuǎn)。