公司起訴葉某稱：2014年公司因經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，向葉某借款3000萬(wàn)元，雙方簽訂了《借條》一份，并約定了借款以及利率為日千分之三。為擔(dān)保通過上述企業(yè)借款，雙方隨后簽訂了92套《商品房買賣交易合同》并開具了相應(yīng)的購(gòu)房發(fā)票給葉某，購(gòu)房單價(jià)為5000元/平方（市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)格水平約為1、5萬(wàn)元/平方），總價(jià)為3120萬(wàn)元。上海建筑工程律師今天就來(lái)講講涉及到的一些問題。

　　同時(shí)我們進(jìn)行了分析房屋信息備案，葉某如約將借款匯至公司管理賬戶，公司產(chǎn)品先后支付給葉某的利息折算已超過年化36％，并歸還完畢全部資產(chǎn)本金，后續(xù)研究公司已經(jīng)無(wú)力償還其余部分利息，故葉某在收到相關(guān)款項(xiàng)后不愿積極配合注銷商品房備案登記，導(dǎo)致我國(guó)某公司員工主動(dòng)訴至人民法院工作要求學(xué)生確認(rèn)商品房買賣勞動(dòng)合同行為無(wú)效問題并且沒有注銷備案。

　　在第一次審判期間，一些人爭(zhēng)辯說(shuō)，這筆付款不是貸款，而是房屋出售，要求公司及時(shí)支付房款。一審法院認(rèn)為，雙方是貸款關(guān)系，如果要求履行商品房買賣合同，違反了“流動(dòng)性”條款，因此決定確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效，要求取消登記備案。葉某向法院上訴，法院維持一審判決。

　　物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定: “債務(wù)人在債務(wù)履行期限屆滿前未履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人不得與抵押權(quán)人約定抵押權(quán)人的財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”。這是物權(quán)法關(guān)于液體物質(zhì)的規(guī)定，制定液體物質(zhì)立法的目的是為了最大限度地發(fā)揮物的價(jià)值。如果商品房買賣合同簽訂時(shí)規(guī)定“到期債務(wù)直接享有房屋所有權(quán)”，違反了流動(dòng)性禁止的規(guī)定，則該規(guī)定無(wú)效，如果商品房買賣合同本身沒有說(shuō)明僅在形式上符合一般買賣條款實(shí)際上作了擔(dān)保，并不違反流動(dòng)性禁止的原則。

　　商品房買賣合同當(dāng)事人沒有合同的真正含義，只有債權(quán)和債務(wù)擔(dān)保的含義。一些學(xué)者認(rèn)為，這種合同的履行只受到履行功能的限制，即商品房銷售合同只能履行擔(dān)保功能，而不能履行銷售功能，如債務(wù)人不能及時(shí)償還債務(wù)，雙方當(dāng)事人仍應(yīng)拍賣或出售標(biāo)的物以償還債權(quán)人的債權(quán)，但不能直接將房屋轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人。如果商品房買賣被認(rèn)為無(wú)效，其擔(dān)保功能也將消失，不利于保護(hù)債權(quán)人的利益。

　　然而，在實(shí)踐中，為了確保當(dāng)事人能夠無(wú)形地實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性的目標(biāo)，他們往往將商品房銷售合同與貸款之間的關(guān)系分開，這使得法院難以區(qū)分它是否真的是擔(dān)保的目的，例如，在這種情況下，債權(quán)人要求債務(wù)人出示房屋描述的低價(jià)格，貸款的雙方為一組當(dāng)事人，出現(xiàn)銷售合同和使用第三方的名稱;除了當(dāng)事人將在銀行的流動(dòng)中明確標(biāo)明“購(gòu)款”等字樣外，如果債權(quán)人與債務(wù)人之間難以形成債務(wù)購(gòu)買的對(duì)應(yīng)關(guān)系，法院將難以區(qū)分二者，特別是私人借貸的不規(guī)范操作、隨意性、證據(jù)散亂、或只有一方持有一些文件等，這種情況對(duì)案件的真實(shí)性設(shè)置了障礙。

　　審理此類案件可能需要在以下幾個(gè)方面有更多的突破: 買方與債權(quán)人的關(guān)系、債權(quán)人與債務(wù)人的日常對(duì)話、買方資金來(lái)源和支付流程的審查(許多是債權(quán)人轉(zhuǎn)入買方然后轉(zhuǎn)出，通過審查流程可以找到一些聯(lián)系)、債務(wù)人在出售發(fā)票后的支付沖紅。

　　仍舊以本案為例，在本息未能進(jìn)行回收工作之前，因商品房買賣合同在房管局進(jìn)行了備案登記債務(wù)人不可能實(shí)現(xiàn)二次開發(fā)銷售的情況下，債權(quán)人來(lái)說(shuō)并不急于處置擔(dān)保物， 才導(dǎo)致本案原告即債務(wù)人可以主動(dòng)告?zhèn)鶛?quán)人，但債務(wù)人陷入了我們一個(gè)發(fā)展困境——不解除商品房買賣雙方合同，房屋已經(jīng)無(wú)法通過銷售則無(wú)回款償還債權(quán)人，商品房買賣合同又因擔(dān)保作用效果尚在而無(wú)法有效解除，法院也無(wú)法得到判決結(jié)果直接責(zé)任履行買賣合同，否則有違流質(zhì)禁止的條款，債務(wù)人如無(wú)其他人員流動(dòng)資產(chǎn)資金問題基本價(jià)值等于死局。

　　在非政府貸款中，債務(wù)人沒有償還債務(wù)并主動(dòng)起訴債權(quán)人的情況很少。因此，本案的出發(fā)點(diǎn)只能是確認(rèn)合同無(wú)效，因此，在案件1中，法院承認(rèn)商業(yè)住房銷售合同在貸款償還后無(wú)效，而在案件2中，由于擔(dān)保仍然存在，合同被確認(rèn)為有效。

　　然而，認(rèn)識(shí)到合同的有效性并沒有實(shí)質(zhì)性地解決債務(wù)人的困境，法院不能超越案件范圍，啟動(dòng)對(duì)當(dāng)事人當(dāng)前具體借款和借款的審查，但法院不能在不審查貸款是否已償還的情況下確認(rèn)貸款的有效性，在案件2中，法院只是確認(rèn)了擔(dān)保的有效性，但債務(wù)人仍然處于困境。

　　有兩種處理這種情況的方法仍在探索中。在這里，作者只是拋磚引玉。法院在審理上述情況時(shí)，仍須審查具體情況，在判決書中提及雙方所欠剩余款項(xiàng)的利率并明確在欠款清償后合同將失去擔(dān)保效力。

　　上海建筑工程律師提醒大家，另一個(gè)比較大膽的做法是聘請(qǐng)第三方對(duì)該地區(qū)正在建設(shè)的住房進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)部分商品房銷售合同的估價(jià)表現(xiàn)，對(duì)其他過度擔(dān)保的住房進(jìn)行確認(rèn)，確認(rèn)銷售合同無(wú)效，使債務(wù)人能夠從二次銷售記錄中解脫出來(lái)，利用貨物的價(jià)值更好地發(fā)展，促使債務(wù)人盡快將資金流向債權(quán)人償還債務(wù)。