房地產(chǎn)開辟項目是否能順?biāo)斓耐苿樱朔康禺a(chǎn)開辟企業(yè)能自動推動的事項外，更加關(guān)頭的條件前提即是項目能夠獲得相關(guān)房地產(chǎn)管理部門機構(gòu)的許可。本文所淺析的正是房地產(chǎn)開發(fā)項目在規(guī)劃報建審批階段的合規(guī)風(fēng)險與防范。上海建筑工程律師今天就來講講涉及到的一些問題。

　　2018年4月10日，長沙縣行政執(zhí)法局對威尼斯城房產(chǎn)公司作出行政懲罰抉擇：責(zé)令該公司即時休止第四期項目設(shè)置裝備擺設(shè)；對7-8棟基坑復(fù)原原狀，并處罰款4365058、67元。威尼斯城房產(chǎn)公司接收懲罰并對7-8棟基坑復(fù)原原狀。

　　因威尼斯城第四期項目違法設(shè)置裝備擺設(shè)對本地生態(tài)環(huán)境和飲用水水源地造成龐大影響，侵害社會大眾好處，考慮到該項目1-6棟曾經(jīng)販賣終了，僅第6棟就觸及320戶，觸及浩繁群眾好處，撤消該項目標(biāo)設(shè)置裝備擺設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證并拆除建筑，將損害不知情群眾的利益。經(jīng)論證，采取取水口上移變更飲用水水源地保護區(qū)范圍等補救措施，不影響威尼斯城眾多業(yè)主的合法權(quán)益和生活穩(wěn)定，社會效果和法律效果較好。

　　該案中，由于房地產(chǎn)開辟企業(yè)在項目性子、范圍和容積率等進行了龐大調(diào)解后未依法從新報批，而相干計劃、法律部分亦存在不依法執(zhí)行治理職責(zé)的違規(guī)行動，終究房地產(chǎn)開辟企業(yè)被處以罰款和對部份已完工程恢復(fù)原狀的處罰。然而在本案中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未因違法行為造成更大損失的原因是檢察機關(guān)和相關(guān)職能部門基于國家利益和社會公共利益的考慮，采取了其他的補救措施。

　　對一個房地產(chǎn)開辟項目而言，對其設(shè)置裝備擺設(shè)、進展影響最大當(dāng)屬都會計劃的變換，鑒于我國各地都會進展程度不平衡，某些地域都會的規(guī)劃變更存在主觀隨意性大、變更程序不公開不完善以及變更的救濟和補償制度缺失等特點，利益相關(guān)人的合法權(quán)益得不到保障。較為常見的城市規(guī)劃變更情形如下：

　　（1）項目所在地地皮容積率、修筑密度、綠地率以及修筑高度等計劃指標(biāo)的調(diào)整；

　　（2）興修市政根底辦法致使項目計劃目標(biāo)自愿調(diào)解：興修變電站等辦法需要占用項目土地、建設(shè)機場需要限制項目建筑高度、項目地下或周邊興建地鐵以及市政道路建設(shè)需要項目土地紅線退讓直接導(dǎo)致開發(fā)用地減少。

　　上述情況無疑都會給房地產(chǎn)開辟企業(yè)造成巨大的損失。合規(guī)建議：

　?。?）房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)該及早辦理《設(shè)置裝備擺設(shè)用地計劃許可證》，領(lǐng)取了《設(shè)置裝備擺設(shè)用地規(guī)劃許可證》即意味著項目獲得了建設(shè)用地許可，受到行政許可法的保護，非經(jīng)法定程序，行政機關(guān)不得隨意調(diào)整項目所在地的規(guī)劃指標(biāo)。

　?。?）房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)該親近存眷都會計劃情形，如遇到都會計劃大概調(diào)解對項目用地發(fā)生影響的，應(yīng)該踴躍提出訴求，保護本身正當(dāng)權(quán)益。依據(jù)《中華國民共和國行政許可法》第47條劃定：“行政許可間接觸及申請人與別人之間重大利益關(guān)系的，行政機關(guān)在作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利；申請人、利害關(guān)系人在被告知聽證權(quán)利之日起五日內(nèi)提出聽證申請的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽證。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為利害關(guān)系人，對可能涉及自身利益的規(guī)劃變更有權(quán)申請聽證。

　　（3）當(dāng)都會計劃調(diào)解侵害本身正當(dāng)好處的，應(yīng)該踴躍請求行政賠償。盡管《中華國民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中劃定了“依法給與賠償”的條目，然則并未對賠償工具、補償標(biāo)準(zhǔn)及范圍作出細(xì)化規(guī)定。

　　上海建筑工程律師認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在主張補償要求時，可以根據(jù)項目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，從項目成本以及信賴?yán)娴慕嵌群戏?、合理的進行主張。如相關(guān)行政主管拒絕補償?shù)?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過行政復(fù)議或行政訴訟的方式依法主張權(quán)益。