實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這并不意味著夫妻的真實(shí)意思是使未成年子女成為該房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)利人，因此，該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人未必是未成年子女。

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》物權(quán)編第二百一十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。如果夫妻將購買的房屋登記在未成年子女名下，那就意味著將購買的房屋贈(zèng)與未成年人，離婚時(shí)應(yīng)作為未成年人的財(cái)產(chǎn)處理，夫妻雙方無權(quán)予以分割：

　　第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，不能僅僅按照產(chǎn)權(quán)登記的情況將房屋一概認(rèn)定為未成年人的財(cái)產(chǎn)，還應(yīng)審查夫妻雙方的真實(shí)意思表示。
 

　　我們傾向于第二種觀點(diǎn)。雙方婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買房屋，子女尚未成年，如果產(chǎn)權(quán)登記在該子女名下，夫妻離婚時(shí)不能簡單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椋?strong>不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的是將登記記載的權(quán)利人推定為真正權(quán)利人的效力，分為對外效力和對內(nèi)效力。對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)過登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律保護(hù)；對內(nèi)效力是指在權(quán)利人與利害關(guān)系人之間，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正的權(quán)利人。

　　人民法院應(yīng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示，如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理比較適宜。

　　本院認(rèn)為，經(jīng)一、二審查明，位于上海市宣武區(qū)××大街××院××樓××單元××號的案涉房產(chǎn)是2004年6月22日高衛(wèi)東以本人及高登二人名義從北京誠通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處購買，并辦理了京房權(quán)證宣私字第××號房屋產(chǎn)權(quán)證，載明高衛(wèi)東、高登二人共有，其中高登份額占90%，高衛(wèi)東份額占10%。該處訴爭房產(chǎn)是高衛(wèi)東、楊金萍在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以共同財(cái)產(chǎn)購買，產(chǎn)權(quán)登記為高衛(wèi)東、高登二人名下，購買房產(chǎn)時(shí)高登年紀(jì)尚幼，僅為九歲，無獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)出資系其父母共同財(cái)產(chǎn)，故原審判決認(rèn)定所購置的訴爭房產(chǎn)為高登父母即高衛(wèi)東、楊金萍的共同財(cái)產(chǎn)，符合客觀事實(shí)，應(yīng)予維持。雖然依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但是夫妻將共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋登記于未成年子女名下，在夫妻離婚時(shí)，不能簡單地完全按照登記情況將房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)。因?yàn)?，不?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記分為對內(nèi)效力和對外效力，對外效力是指根據(jù)物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為應(yīng)受到法律的保護(hù)；對內(nèi)效力是指應(yīng)審查當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來確定真正的權(quán)利人。實(shí)際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋的產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這樣并不意味著該房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為未成年子女，人民法院應(yīng)當(dāng)注意審查夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思表示。如果真實(shí)意思確實(shí)是將購買的房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋認(rèn)定為未成年子女的財(cái)產(chǎn)，由直接撫養(yǎng)未成年子女的一方暫時(shí)管理；如果真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女，離婚時(shí)應(yīng)將該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。
 

　　本案中，一、二審已查明，高登父母購置該房產(chǎn)時(shí)及離婚訴訟期間，均無證據(jù)顯示雙方有將該涉案房產(chǎn)90%份額贈(zèng)與高登的共同意思表示，其中高衛(wèi)東陳述系為防止夫妻一方隨意處置房產(chǎn)而登記在高登名下，楊金萍則在離婚訴訟一、二審以及再審審查程序中均要求將本案訴爭房產(chǎn)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。故從案涉房產(chǎn)的出資情況及高衛(wèi)東、楊金萍的陳述等來分析，夫妻雙方自始至終并未形成將該房產(chǎn)贈(zèng)與高登的合意,本案房產(chǎn)的真正權(quán)利人并非高登，而是高衛(wèi)東、楊金萍。高登上訴提出從房產(chǎn)按份共有的比例來分析，可以確定高衛(wèi)東、楊金萍是經(jīng)過慎重商量，共同決定將訴爭房產(chǎn)贈(zèng)與高登，但該上訴主張僅是高登的主觀推測，并未提供充分證據(jù)予以證實(shí)。況且，高衛(wèi)東、楊金萍離婚訴訟經(jīng)歷一審、二審、再審審查等訴訟程序，時(shí)間跨度近十年，期間高登也明確知道法院生效判決對訴爭房產(chǎn)的處理結(jié)果，即作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，但直至離婚糾紛生效判決執(zhí)行完畢，高登并未提出過任何異議，可見高登在提起本案訴訟之前，并未有接受贈(zèng)與的意思表示。因此，結(jié)合本案現(xiàn)有的證據(jù)和已查明的事實(shí)，原審判決認(rèn)定，雖然訴爭房屋90%的份額登記在高登名下，但高衛(wèi)東、楊金萍的真實(shí)意思并不是將房屋贈(zèng)與未成年子女高登，位于上海市宣武區(qū)××大街××院××樓××單元××號的案涉房產(chǎn)應(yīng)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，有事實(shí)與法律依據(jù)，并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。雖然《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第128條規(guī)定，公民之間贈(zèng)與關(guān)系的成立，以贈(zèng)與物的交付為準(zhǔn)。贈(zèng)與房屋，如根據(jù)書面贈(zèng)與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈(zèng)與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈(zèng)與人根據(jù)書面贈(zèng)與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈(zèng)人，受贈(zèng)人根據(jù)贈(zèng)與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈(zèng)與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。第129條規(guī)定，贈(zèng)與人明確表示將贈(zèng)與物贈(zèng)與未成年人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該贈(zèng)與物為未成年人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是前述規(guī)定應(yīng)理解為僅適用于未成年人是接受其他人而不是自己父母的贈(zèng)與。合同法上的贈(zèng)與是一種交易行為，交易必須有雙方當(dāng)事人，且雙方當(dāng)事人具有民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，限制民事行為能力人只能實(shí)施與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，其他活動(dòng)須由法定代理人行使或征得其法定代理人同意。無民事行為能力人的民事活動(dòng)由其法定代理人進(jìn)行。如果受贈(zèng)子女是未成年人，按一般常規(guī)應(yīng)由這個(gè)未成年人的法定代理人代理接受贈(zèng)與，并與贈(zèng)與人訂立贈(zèng)與合同。但如果受贈(zèng)人不是接受其他人而是自己父母的贈(zèng)與，那么贈(zèng)與人與接受贈(zèng)與人皆為未成年人的父母，從而產(chǎn)生自己與自己發(fā)生民事法律行為，這樣的行為一般不發(fā)生合同法上的效力而成立贈(zèng)與。故本案中高登上訴提出案涉房產(chǎn)90%份額是父親高衛(wèi)東及母親楊金萍在購房時(shí)對其的贈(zèng)與行為，發(fā)生合同法上的贈(zèng)與效力，該主張于法無據(jù)，不予支持。  上海律師事務(wù)所