房屋是人們重要的生活資產(chǎn)，但由于各種原因可能會發(fā)生不可預(yù)知的意外事故，如火災(zāi)、水災(zāi)等，導(dǎo)致房屋毀損或滅失。這種情況下，關(guān)鍵問題是由誰來承擔(dān)損失風(fēng)險(xiǎn)。本文上海合同糾紛律師將重點(diǎn)探討在房屋買賣合同簽訂后，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)，并對相應(yīng)的法律規(guī)定進(jìn)行分析和闡述。

　　一、房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？

　　在房屋買賣合同簽訂后，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)？本問題的答案可以從以下兩個(gè)方面來考慮。

　　合同約定房屋買賣合同是雙方自愿協(xié)商一致簽訂的，其約定具有合同約束力。因此，如果房屋買賣合同中有約定關(guān)于房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的分配，應(yīng)當(dāng)依照合同約定來判斷各方責(zé)任。如果房屋買賣合同中沒有明確約定，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定來判斷各方責(zé)任。

　　法律規(guī)定在我國，《合同法》規(guī)定：“合同是自愿訂立的、雙方或多方之間確定相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”?！逗贤ā返谝话俣臈l規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任；但法律另有規(guī)定的除外?！?

　　依據(jù)上述法律規(guī)定，在房屋買賣合同簽訂后，如果因?yàn)椴豢煽沽Φ仍驅(qū)е路课輾p、滅失，可以免除雙方責(zé)任。但是，如果法律規(guī)定有特殊規(guī)定，則不能適用不可抗力免責(zé)原則。

　　在我國，《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定：“因?yàn)?zāi)害、征收等原因損毀、滅失的，依法應(yīng)當(dāng)由國家依法賠償?shù)某?，其所有人可以向?zé)任人要求賠償。責(zé)任人不負(fù)賠償責(zé)任的，當(dāng)事人可以解除合同，也可以要求降價(jià)、修理、重做或者采取其他補(bǔ)救措施?！?

　　可以看出，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋毀損、滅失的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)，如果責(zé)任人不承擔(dān)賠償責(zé)任，則房屋所有人可以向責(zé)任人要求賠償。此外，當(dāng)事人還可以解除合同、要求降價(jià)、修理、重做或者采取其他補(bǔ)救措施。

　　在上海，《物權(quán)法》第一百六十八條規(guī)定：“因不可抗力等原因，使物品毀損、滅失的，其所有人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物品的價(jià)值減少相應(yīng)地減少價(jià)款；價(jià)款已經(jīng)支付的，應(yīng)當(dāng)返還超過減少價(jià)款部分的價(jià)款?！?

　　可以看出，根據(jù)《物權(quán)法》第一百六十八條規(guī)定，如果房屋因不可抗力等原因毀損、滅失，房屋所有人可以要求減少價(jià)款，如果價(jià)款已經(jīng)支付，應(yīng)當(dāng)返還超過減少價(jià)款部分的價(jià)款。

　　綜上所述，如果房屋買賣合同中沒有關(guān)于房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的約定，根據(jù)我國法律規(guī)定和上海相關(guān)規(guī)定，房屋毀損、滅失的責(zé)任應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。如果責(zé)任人不承擔(dān)賠償責(zé)任，房屋所有人可以向責(zé)任人要求賠償。同時(shí)，房屋所有人還可以要求減少價(jià)款，如果價(jià)款已經(jīng)支付，應(yīng)當(dāng)返還超過減少價(jià)款部分的價(jià)款。

　　二、案例分析

　　下面以一起房屋毀損案例為例，來進(jìn)一步解析房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)。

　　某甲與某開發(fā)商簽訂購買一套位于上海市某區(qū)的房屋的合同，約定房屋總價(jià)為100萬元。合同中沒有關(guān)于房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的約定。在某甲付款后，某房屋突然發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致房屋毀損。某甲要求某開發(fā)商賠償損失，但某開發(fā)商認(rèn)為房屋毀損屬于不可抗力因素，拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，在該案例中，房屋毀損的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)，因?yàn)楹贤袥]有關(guān)于房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的約定，所以不能適用合同約定來判斷各方責(zé)任。同時(shí)，火災(zāi)屬于意外不可抗力因素，但是根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，所有人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物品的價(jià)值減少相應(yīng)地減少價(jià)款，所以某甲有權(quán)要求某開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任或者要求減少價(jià)款。如果價(jià)款已經(jīng)支付，應(yīng)當(dāng)返還超過減少價(jià)款部分的價(jià)款。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何規(guī)避

　　對于房屋買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過以下方式進(jìn)行規(guī)避：

　　1.充分了解房屋信息：在購買房屋前，要充分了解房屋的實(shí)際情況，包括房屋建筑面積、產(chǎn)權(quán)情況、土地使用權(quán)等?？梢酝ㄟ^委托專業(yè)的房地產(chǎn)中介公司、律師等進(jìn)行調(diào)查。

　　2.簽訂合同時(shí)要注意條款：在簽訂房屋買賣合同時(shí)，要仔細(xì)閱讀合同條款，特別是關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的條款，如房屋毀損、滅失的責(zé)任由誰承擔(dān)等。如有需要，可以請律師進(jìn)行審核或者修改。

　　3.購買保險(xiǎn)：可以購買相應(yīng)的保險(xiǎn)，如房屋火災(zāi)險(xiǎn)、水災(zāi)險(xiǎn)等，以減輕房屋毀損、滅失帶來的損失。

　　4.選擇正規(guī)開發(fā)商：選擇正規(guī)的開發(fā)商，可以提高房屋的質(zhì)量和安全性，減少房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、結(jié)論

　　房屋買賣合同簽訂后，因意外事故使房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰承擔(dān)，是房屋買賣中的一個(gè)重要問題。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購房者可以通過充分了解房屋信息、簽訂合同時(shí)注意條款、購買保險(xiǎn)、選擇正規(guī)開發(fā)商等方式進(jìn)行規(guī)避。

　　上海合同糾紛律師注意到，根據(jù)我國法律規(guī)定和上海相關(guān)規(guī)定，如果房屋買賣合同中沒有關(guān)于房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的約定，房屋毀損、滅失的責(zé)任應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。如果責(zé)任人不承擔(dān)賠償責(zé)任，房屋所有人可以向責(zé)任人要求賠償。同時(shí)，房屋所有人還可以要求減少價(jià)款，如果價(jià)款已經(jīng)支付，應(yīng)當(dāng)返還超過減少價(jià)款部分的價(jià)款。