有很多小業(yè)主都會(huì)租賃門面房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?？捎捎诓皇亲约旱姆孔?，就很容易產(chǎn)生房屋租賃合同糾紛。在這種情況下，法院又是如何審理的呢？上海合同違約糾紛律師對(duì)實(shí)際案例進(jìn)行了整理分析：

　　上訴人王某、朱某就其他涉及企業(yè)的糾紛對(duì)上海市靜安區(qū)人民法院2010年第2749號(hào)民事判決提起上訴。法院依法組成合議庭審理案件。案子已經(jīng)審結(jié)。

　　原審法院查明，王原本是上海靜安區(qū)一家當(dāng)?shù)仉s貨店的經(jīng)營(yíng)者。2004年9月20日，王某與朱某簽訂租賃合同。根據(jù)合同規(guī)定，甲方（王某）將提供上海富民路一條街道的前房，由乙方（朱某）租賃經(jīng)營(yíng)，租期從2004年9月24日起至前房拆除為止。每月租金是4500元人民幣。每月租金限額為500元人民幣，即每月5000元人民幣，除非甲方將附近的住所改為前廳。同時(shí)，甲方同意向乙方提供相應(yīng)的法定營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)手續(xù)，由于手續(xù)不完善造成甲方承擔(dān)損失。乙方應(yīng)承擔(dān)電費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，甲方不承擔(dān)任何不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)的后果。之后，朱某根據(jù)合同經(jīng)營(yíng)上海民生雜貨店靜安區(qū)。

　　原審另查，上海市上海靜安區(qū)人民民生這個(gè)雜貨店于2010年6月11日被注銷。

　　原審重新調(diào)查后，本案的局外人是上海富民路的一批公屋租戶，是王氏姐夫。2009年11月19日，張某向原審法院提起訴訟，要求朱某搬出張某租用的上海富民路的一棟房子。在庭審中，法院認(rèn)為王某與朱某的關(guān)系不僅僅是房屋租賃的法律關(guān)系。張某要求朱某搬出房屋糾紛，首先應(yīng)解決合同糾紛，而合同管理合同不屬于所有權(quán)訴訟的范圍。在王某與朱某之間的承包經(jīng)營(yíng)合同爭(zhēng)議解決前，張某不符合解除朱某的要求，判決于2010年4月20日作出。張某要求朱某搬出上海富民路一所房子的請(qǐng)求將不予支持。王某隨后向原審法院上訴，要求解除雙方的合同，朱某立即搬出合同現(xiàn)場(chǎng)。

　　原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王某某與朱某某間簽訂的租賃合同，從其合同內(nèi)容分析，其性質(zhì)應(yīng)為承包經(jīng)營(yíng)合同，本節(jié)事實(shí)并由相關(guān)生效判決予以認(rèn)定?，F(xiàn)王某某要求解除雙方間承包關(guān)系，理由為朱某某存在未經(jīng)許可販賣香煙等違法經(jīng)營(yíng)行為，違反國(guó)家法律及規(guī)定。而王某某對(duì)此未提供確鑿、充分的證據(jù)予以證明，尚無(wú)法認(rèn)定朱某某確實(shí)存在違法經(jīng)營(yíng)行為，故王某某該解除承包合同的理由不能成立。然上海市靜安區(qū)民生雜貨店已于2010年6月11日被王某某注銷，朱某某承包經(jīng)營(yíng)的客體、對(duì)象已不存在，承包合同客觀上已無(wú)法繼續(xù)履行，故雙方間承包合同應(yīng)予解除。但因王某某在承包期內(nèi)單方注銷上海市靜安區(qū)民生雜貨店由此產(chǎn)生的朱某某相關(guān)損失，朱某某可依法向王某某予以主張?，F(xiàn)朱某某經(jīng)釋明仍堅(jiān)持主張繼續(xù)履行承包合同，故本案對(duì)此不予采納。關(guān)于王某某要求朱某某即刻搬離上海市富民路某號(hào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所問(wèn)題，因本案請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)系承包合同關(guān)系，且相關(guān)生效判決認(rèn)定案外人張某某系上海市富民路某號(hào)公房的承租人，張某某在另案主張要求朱某某搬離該房屋，應(yīng)當(dāng)以王某某、朱某某承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛的解決作為成就條件，因此，本案王某某基于承包合同解除而徑直要求朱某某搬離該場(chǎng)所，對(duì)此不予支持。

　　一審法院因此作出判決：王某與朱某于2004年9月20日簽訂的合同（租賃） ，自判決生效之日起終止；王立軍要求朱軍立即搬出上海富民路的一處合同商業(yè)場(chǎng)所，這一要求不會(huì)得到支持。案件受理費(fèi)為人民幣50元，由王某承擔(dān)。

　　原審判決后，上訴人王某某、朱某某均不服，向本院提起上訴。

　　王立軍說(shuō)，一是該合同被稱為“租賃”，實(shí)際上是合同經(jīng)營(yíng)二是王立軍向朱立軍提供了個(gè)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和合同經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，違反了國(guó)家行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效按照無(wú)效合同恢復(fù)原狀的原則，朱立軍應(yīng)當(dāng)歸還合同經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。請(qǐng)求二審撤銷原判決第二項(xiàng)的，修改后的判決支持其訴訟請(qǐng)求。

　　針對(duì)王某某的上訴，朱某某答辯稱：雙方企業(yè)合同進(jìn)行有效，原審對(duì)此已作出自己認(rèn)定。請(qǐng)求法院二審以及維持原判第二項(xiàng)。

　　朱在上訴中說(shuō)：原審認(rèn)為，雙方的合同關(guān)系與事實(shí)不符，朱同意出租王的房屋24.9平方米，其中住宅16.6平方米，沿街房屋8.3平方米持營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)使用，因此合同不是完整的租賃合同，也不是簡(jiǎn)單的合同；朱某在履行合同時(shí)沒(méi)有違約，有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。二審撤銷原判決第一項(xiàng)的動(dòng)議。

　　針對(duì)朱某某的上訴，王某某答辯稱：

　　1、根據(jù)企業(yè)合同的內(nèi)容，應(yīng)為承包公司經(jīng)營(yíng)管理合同；

　　2、即便通過(guò)合同進(jìn)行有效，合同關(guān)系解除后，尚未完全履行的終止履行，朱某某因合同而取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)場(chǎng)所的使用權(quán)，在合同可以解除后其即應(yīng)搬離該經(jīng)營(yíng)工作場(chǎng)所。請(qǐng)求二審維持原判第一項(xiàng)。

　　本院經(jīng)審理查明，原審查明案件事實(shí)情況屬實(shí)，本院予以進(jìn)行確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為，王某某與朱某某于2004年9月20日簽訂的《租賃服務(wù)合同》中約定由王某某企業(yè)提供一個(gè)沿街門面房、營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)法律手續(xù)由朱某某公司按照自己營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)范圍主要經(jīng)營(yíng)，朱某某支付“租金”，該合同的內(nèi)容更加符合工程承包項(xiàng)目合同的要件，故該合同名為租賃，實(shí)為承包，合同沒(méi)有約定的“租金”，實(shí)為承包費(fèi)。雙方發(fā)展之間的合同約定的承包市場(chǎng)主體對(duì)于上海靜安區(qū)民生雜貨店已于2010年6月11日被王某某注銷，因此我們承包施工合同已無(wú)法選擇繼續(xù)積極履行，原審判決解除雙方國(guó)家簽訂的合同，該處理方法符合我國(guó)合同法的相關(guān)政策規(guī)定，本院予以維持。王某某要求朱某某及時(shí)搬離承包生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境場(chǎng)所的訴請(qǐng)，實(shí)為基本要求經(jīng)濟(jì)恢復(fù)原狀，朱某某基于土地承包合同而取得對(duì)承包業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的占有使用權(quán)，因承包合同的解除而喪失，因此，王某某的該項(xiàng)訴請(qǐng)，依法有據(jù)，本院予以資金支持。至于合同關(guān)系解除導(dǎo)致朱某某的損失風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，因朱某某并未明確提出一些相應(yīng)訴求，故本案中不予分析處理，朱某某教師可以另行提出一種解決。

　　綜上所述，本院認(rèn)為，原審認(rèn)定事實(shí)可以清楚，但處理能力有所不當(dāng)，本院予以及時(shí)糾正。據(jù)此，依照《中華民族人民民主共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第九十七條、《中華人民共和國(guó)環(huán)境民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決結(jié)果如下：

　　一、保留上海市靜安區(qū)人民法院2010年第2號(hào)民事判決書京民749號(hào)第1項(xiàng)；

　　二、撤銷上海市靜安區(qū)人民法院2010年第749號(hào)民事判決書第（2）項(xiàng)；

　　三、自收到判決書之日起15日內(nèi)，朱某應(yīng)當(dāng)遷出上海市富民路一定數(shù)量的地下室。

　　二審案件受理費(fèi)為人民幣50元，由上訴人朱某承擔(dān)。

　　這是最終判決。

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