《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。那么對于相關(guān)情況你了解多少呢？接下來和上海合同律師一起看看吧。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，人民法院對案外人提出的執(zhí)行異議的排除，應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┌竿馊耸欠駷闄?quán)利人；

　?。ǘ?quán)利的合法性和真實(shí)性；

　?。ㄈ┰摍?quán)利是否可以排除執(zhí)行。

　　能夠產(chǎn)生排除效力的實(shí)體權(quán)利主要包括四類，即所有權(quán)、期待物權(quán)、特別擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)和用益物權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》的精神，登記產(chǎn)權(quán)的商品房的無過錯買受人和消費(fèi)者對所購買的標(biāo)的物沒有所有權(quán)，只有請求登記或者交付財產(chǎn)的權(quán)利，與一般債權(quán)相對人只有請求權(quán)不同。

　　基于特殊的價值取向，法律賦予他們排除一般債權(quán)的權(quán)利，甚至抵押執(zhí)行。對于簽訂了買賣合同的買受人來說，雖然尚未取得合同標(biāo)的物的所有權(quán)，但他履行了合同的部分義務(wù)后，被賦予了類似于所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行的物權(quán)效力。

　　合同簽訂后，劉國偉通過現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬和銀行按揭貸款的方式支付了購房款，應(yīng)視為與正商公司建立了商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)劉國偉與正商公司簽訂的《商品房買賣合同》，正商公司應(yīng)于2016年6月15日交付房屋，并于8月15日前（房屋交付后60日內(nèi)）辦理房屋所有權(quán)初始登記。2014年10月21日，涉案房屋在鄭州市住房保障和房產(chǎn)管理局直屬分局備案。

　　合同信息的登記具有對外公示的效力。劉國偉對涉案房屋也享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)劉國偉成為被執(zhí)行人后，涉案房屋可以成為人民法院的執(zhí)行對象。對于正商公司提出劉國偉未支付2203號房款，因該房屋的商品房買賣合同已登記備案，正商公司可向劉國偉另行主張該房款。

　　關(guān)于正商公司企業(yè)能否提供依據(jù)進(jìn)行查封后的生效主義法律關(guān)系文書阻卻執(zhí)行的問題。

　　正商公司以劉國偉違約，商品房買賣雙方合同的目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展為由，向河南省鄭州市高新信息技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及人民對于法院（以下簡稱中國高新區(qū)法院）起訴請求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了一些相應(yīng)的生效調(diào)解書和判決書，要求學(xué)生排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　但因正商公司通過起訴，高新區(qū)法院作出解除商品房買賣合同判決書、調(diào)解書的時間均在執(zhí)行過程中法院2015年1月21日查封涉案房產(chǎn)市場之后，依據(jù)《最高領(lǐng)導(dǎo)人民需要法院認(rèn)為關(guān)于中華人民選擇法院辦理業(yè)務(wù)執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干重大問題的規(guī)定》第二十六條第二款“金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)實(shí)際執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出一種排除程序執(zhí)行異議的，人民共和國法院不予社會支持”的規(guī)定，依法不能直接對抗世界人民智慧法院的執(zhí)行。

　　但經(jīng)人民法院的生效裁判認(rèn)定，正商公司目前已為被執(zhí)行人劉國偉償還的按揭貸款主要部分，應(yīng)當(dāng)從拍賣房產(chǎn)的變價款中優(yōu)先支付給正商公司。

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