新冠肺炎疫情時(shí)期，各省市采用封閉大眾文娛場(chǎng)合、交通管束的步伐，甚至在都會(huì)、村鎮(zhèn)采用防控步伐，以避免疫情的進(jìn)一步散布。這些防控步伐弗成防止地會(huì)影響到部份屋宇租賃條約的失常執(zhí)行。以下是上海合同糾紛律師對(duì)商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛問題及解決辦法的介紹。

　　一、商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛的典型事實(shí)

　　1、承租人平日與出租人簽定長(zhǎng)時(shí)間的租賃合同(如10年甚至更長(zhǎng))

　　2、承租人平日投入巨額的裝璜裝修及擴(kuò)建資金且該等裝璜裝修及擴(kuò)建平日已征得出租人同意

　　3、在失掉出租人批準(zhǔn)后(有的承租人還是以領(lǐng)取給出租人轉(zhuǎn)租利潤(rùn))，承租人平日將自用部份之外的租賃屋宇宰割轉(zhuǎn)租給為數(shù)不菲的次承租人，與之簽定轉(zhuǎn)租合同，收取不菲的款項(xiàng)(如租金、押金)，次承租人亦耗資裝飾裝修

　　4、承租人存在拖欠房錢的情況(有的大概基于合法來由，有的則大概缺失合法來由)且每每達(dá)到租賃條約商定的出租人有權(quán)解除租賃條約的程度。如前述美食城的租賃合同約定承租人逾期15日內(nèi)未繳納租金，出租人即有權(quán)解除租賃合同，收回租賃房屋

　　5、鑒于商定的解除前提造詣，法院或仲裁機(jī)構(gòu)通常會(huì)支撐出租人提出的解除租賃條約的訴訟要求或仲裁請(qǐng)求，裁判承租人返還租賃房屋

　　6、解除租賃條約的訊斷或裁決見效后，出租人一方面會(huì)請(qǐng)求逼迫施行，另外一方面每每迫不迭待，后行動(dòng)手，以非法的方式驅(qū)離承租人(暴力性事件時(shí)有耳聞)，對(duì)于次承租人，或一并驅(qū)離，或要求次承租人與自己簽訂新的租約

　　7、按照2009年9月1日起執(zhí)行的最高國(guó)民法院《對(duì)于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約膠葛案件詳細(xì)使用法令多少題目的說明》(“《屋宇租賃法律說明》”)第11條的劃定，承租人拖欠租金違約導(dǎo)致租賃合同解除的，出租人可不補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，如此，承租人投入的巨額裝飾裝修資金將絕大部分或部分打水漂(視已使用租賃房屋的時(shí)間長(zhǎng)短)。

　　二、此類膠葛凸顯四大問題

　　第一，相干法令規(guī)定存在缺失

　　按照現(xiàn)行《合同法》及最高國(guó)民法院《屋宇租賃法律說明》的劃定，承租人拖欠房錢，吻合租賃條約商定的解除前提的，出租人即可訴求解除租賃條約，法院或許仲裁機(jī)構(gòu)通常予以支持。上述法律規(guī)定較為粗陋，未能充分考量商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同與單個(gè)商戶租賃合同的明顯差異性。

　　另外一方面，《屋宇租賃法律說明》第11條一刀切地劃定借使倘使承租人守約致使租賃條約解除，則經(jīng)出租人批準(zhǔn)的已構(gòu)成附合的裝璜裝修物之殘剩租賃期內(nèi)裝璜裝修殘值喪失，無權(quán)請(qǐng)求出租人補(bǔ)償，豈論金額多寡。此劃定未考量分歧的租賃形狀、未考量承租人守約的詳細(xì)情況，未考量守約的前因(比方，承租人拖欠租金，在沒有約定相應(yīng)違約責(zé)任的情形下，給出租人造成的損失通常是利息損失)與剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失是否相當(dāng)，未考量商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)之裝飾裝修通常需要投入巨額資金，司法實(shí)踐中機(jī)械依據(jù)上述規(guī)定作出的裁決結(jié)果，承租人往往難以理解和接受，此外，也不利于物盡其用，可能造成巨大的資源浪費(fèi)。

　　第二，法律實(shí)踐中，在租賃條約解除問題上，機(jī)器理解適用法律規(guī)定

　　如前所述，只需承租人拖欠房錢吻合租賃條約商定的解除前提，法院或許仲裁機(jī)構(gòu)鮮少不支持出租人的解除租賃條約的要求;只需承租人守約導(dǎo)致租賃合同解除，鮮少支持承租人的要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的請(qǐng)求。

　　第三，鮮少關(guān)照次承租人作為第三人列入訴訟

　　按照《屋宇租賃法律說明》第16條第2款的劃定，因租賃條約發(fā)生的膠葛案件，國(guó)民法院能夠關(guān)照次承租人作為第三人列入訴訟。但法律實(shí)踐中，大概因?yàn)樯藤Q(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)之次承租人眾多等緣故原由，人民法院鮮少通知次承租人作為第三人參加訴訟，而次承租人不參加訴訟，對(duì)租賃合同解除糾紛毫不知情，無法及時(shí)表達(dá)自己的訴求和立場(chǎng)，明顯不利于糾紛的全面解決。

　　另外，囿于仲裁需求有仲裁和談，故次承租人平日無法加入出租人與承租人的仲裁案件。

　　第四、草草解除租賃條約社會(huì)結(jié)果差

　　從天下各地很多的商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)租賃合同解除糾紛來看，大多數(shù)案件的審理者，缺失團(tuán)體觀點(diǎn)，缺失促成社會(huì)調(diào)和穩(wěn)固的認(rèn)識(shí)，缺失盡量完成抵觸各方最大利益的意識(shí)，草草裁決解除租賃合同，社會(huì)效果不佳甚至極差，往往案結(jié)事不了，一波未平一波又起，后遺癥眾多，無法有效、及時(shí)定紛止?fàn)帯?

　　應(yīng)該看到，商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)等租賃瓜葛，觸及一份租賃條約，數(shù)十、上百份的轉(zhuǎn)租條約，觸及出租人、承租人以及數(shù)目浩繁的次承租人，觸及數(shù)目浩繁的裝璜裝修企業(yè)，甚至觸及泛博消費(fèi)者(消費(fèi)者購置預(yù)付卡等)，關(guān)涉面廣，情形紛紜龐雜，好處盤根錯(cuò)節(jié)，迥異于單個(gè)商戶租賃條約，不遜色于融資租賃條約。租賃合同與轉(zhuǎn)租合同，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，密切相關(guān)，相互影響，租賃合同之解除，關(guān)涉承租人與次承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同的解除，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，動(dòng)輒影響社會(huì)和諧穩(wěn)定，誠有必要區(qū)別對(duì)待，誠有必要慎之又慎。

　　三、探求問題解決之道

　　(一)美滿相關(guān)法律規(guī)定

　　1、就商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)等租賃條約解除，增設(shè)出租人房錢催告步伐以及出租人關(guān)照次承租人步伐，以盡可能維護(hù)租賃合同及轉(zhuǎn)租合同的穩(wěn)定性、整體性。

　　一方面，宜借鏡2014年3月1日起執(zhí)行的最高國(guó)民法院《對(duì)于審理融資租賃條約膠葛案件合用法令題目的說明》第12條的劃定，增設(shè)出租人房錢催告步伐，即承租人拖欠房錢，吻合商定的解除前提，仍需賦予違約的承租人一個(gè)補(bǔ)救、糾正的機(jī)會(huì)。出租人催告后，承租人在合理期限內(nèi)履行義務(wù)，則租賃合同繼續(xù)履行，如承租人未履行義務(wù)，出租人依然保有解除租賃合同的權(quán)利。

　　另外一方面，立基《屋宇租賃法律說明》第17條劃定，增設(shè)出租人關(guān)照次承租人步伐，使次承租人有機(jī)遇知悉承租人守約情形，使次承租人有機(jī)遇透過代承租人領(lǐng)取欠付的租金和違約金以消弭租賃合同乃至轉(zhuǎn)租合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)，從而不致被蒙在鼓里，合法權(quán)益受損。

　　2、訂正美滿《屋宇租賃法律解釋》第11條規(guī)定確立違約救濟(jì)比例原則

　　針對(duì)第11條存在的一刀切的弊病，一方面宜確立守約布施比例準(zhǔn)繩，旋轉(zhuǎn)承租人無論何種情況守約致使租賃條約解除均無分文賠償?shù)牟槐M偏頗的場(chǎng)合排場(chǎng);另外一方面，就已形成附合的裝飾裝修物，宜確立物盡其用的原則，盡量由出租人繼續(xù)利用，出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償，以盡量維護(hù)出租人、承租人等各方的利益。

　　3、明確租賃押金(保證金)的感化

　　理想生存中，承租人平日需求領(lǐng)取數(shù)額不菲的押金(保證金)給出租人，租賃條約中通常會(huì)商定押金(保證金)若何應(yīng)用。很多案例中，一方面，承租人因拖欠房錢而守約，租賃條約瀕臨解除的境地;另一方面，押金(保證金)分文未動(dòng)，出租人未將押金(保證金)用以抵扣到期租金。

　　鑒于押金(保證金)的性子首要在于保證債務(wù)的完成，是故，倡議立法上劃定或許法律實(shí)踐中同意在承租人涌現(xiàn)拖欠房錢的守約情況時(shí)，出租人應(yīng)后行以押金(保證金)抵充拖欠房錢【只需如此行事未與租賃合同約定的押金(保證金)的用途存在重大背離】，足以抵充的，承租人不構(gòu)成違約，解除條件未成就，租賃合同繼續(xù)履行;不足以抵充的，再按前述完善后的相關(guān)法律規(guī)定處理。

　　4、確立商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)等租賃瓜葛中，經(jīng)出租人批準(zhǔn)的少量轉(zhuǎn)租條約盡量免受租賃合同解除沖擊的合理機(jī)制

　　應(yīng)該為商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)等租賃瓜葛中的次承租人設(shè)想更加全面的維護(hù)機(jī)制，除了今朝的能夠代承租人領(lǐng)取欠付的租金和違約金以抗辯出租人條約解除權(quán)，除了后面說起的增設(shè)出租人關(guān)照次承租人步伐以充沛保證次承租人知情權(quán)，尚有需要美滿次承租人列入訴訟注解態(tài)度的機(jī)制，尚有必要將租賃條約與轉(zhuǎn)租條約適當(dāng)切割，使兩者既密切相關(guān)，又有所獨(dú)立，“若即若離”，從而盡量減輕租賃合同解除對(duì)經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同的沖擊和影響，以最大限度地避免出現(xiàn)“城門失火，殃及池魚”、“一損俱損”的不利于次承租人的被動(dòng)局面。

　　(二)裁判應(yīng)充沛恭敬但毫不拘泥于、絕不囿于租賃合同約定的解除條件

　　一方面，本諸意義自治準(zhǔn)繩，法令應(yīng)最大限度地恭敬當(dāng)事人的意義，盡量地恭敬當(dāng)事人對(duì)于解除權(quán)發(fā)生前提的商定。另外一方面，當(dāng)事人商定的解除權(quán)發(fā)生的前提并非在任何情況下都是無效的，“精確的思緒及做法是，咱們應(yīng)該掃視：約定的解除權(quán)產(chǎn)生的條件是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否損害社會(huì)公共利益，是否違背社會(huì)公德”，“是否導(dǎo)致極不公正的后果”、“是否在當(dāng)事人之間造成利益關(guān)系的嚴(yán)重失衡”，“若是，則約定無效，當(dāng)事人不得據(jù)此主張解除合同?！?

　　是故，在立法構(gòu)造或許最高國(guó)民法院訂正美滿相干法令或法律說明以前，針對(duì)商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者拖欠房錢而誘發(fā)的租賃合同解除糾紛案件，法院或仲裁機(jī)構(gòu)不宜機(jī)械理解適用法律，不宜假尊重當(dāng)事人意思自治之名，遽然作出解除租賃合同的判決或裁決;另一方面，宜充分考量社會(huì)效果，宜多運(yùn)用調(diào)解方式，盡量實(shí)現(xiàn)各方最大利益。

　　(三)踴躍索求立異商貿(mào)城、商業(yè)廣場(chǎng)等租賃合同解除糾紛的化解路徑

　　商貿(mào)城、貿(mào)易廣場(chǎng)等租賃條約，裁決解除易，膠葛化解難，后遺癥很多，故有需要依據(jù)具體個(gè)案情形創(chuàng)新化解路徑，全力消弭紛爭(zhēng)。

　　以上就是由上海合同法律師關(guān)于租賃合同解除糾紛問題及解決辦法的解答。如果您還有其他問題的，歡迎咨詢上海合同糾紛律師。