認定所交付商品房面積是否與買賣合同約定的面積相符，是當(dāng)前商品房買賣領(lǐng)域中亟待解決的問題之一。本文上海法律咨詢網(wǎng)將結(jié)合上海地區(qū)的法律法規(guī)和實際案例，就如何認定商品房面積問題進行探討。

　　一、法律法規(guī)

　　1.《物權(quán)法》《物權(quán)法》第二十二條規(guī)定：“不動產(chǎn)的權(quán)利以其物理形態(tài)為標志，標示不清的以其實際占有為標志?！备鶕?jù)該條規(guī)定，商品房的權(quán)利以房屋的物理形態(tài)為標志，因此在認定商品房面積是否相符時，應(yīng)當(dāng)以商品房的物理形態(tài)為依據(jù)。

　　2.《商品房銷售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定計算，嚴格執(zhí)行房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積的測量標準，不得減少和超過測量結(jié)果?！备鶕?jù)該條規(guī)定，商品房的建筑面積和套內(nèi)建筑面積應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定計算，并且嚴格執(zhí)行測量標準，不得減少和超過測量結(jié)果。

　　3.《上海市商品房銷售管理辦法》《上海市商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定：“商品房銷售合同應(yīng)當(dāng)寫明建筑面積和套內(nèi)建筑面積。買賣雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和標準認真核對計算結(jié)果，確認計算結(jié)果的準確性。”根據(jù)該條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)寫明建筑面積和套內(nèi)建筑面積，并且買賣雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和標準認真核對計算結(jié)果，確認計算結(jié)果的準確性。

　　4.《上海市商品房銷售條例》《上海市商品房銷售條例》第二十三條規(guī)定：“銷售房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及其他相關(guān)面積，應(yīng)當(dāng)按照國家標準進行測量，并在房屋交付時向購房人出具測量報告和面積平面圖。測量報告和面積平面圖應(yīng)當(dāng)與交付房屋的時間相同。”

　　二、實際案例

　　上海市某購房人與某開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，約定房屋建筑面積為115平方米，套內(nèi)建筑面積為92平方米。但當(dāng)購房人驗收房屋時，發(fā)現(xiàn)房屋實際建筑面積只有110平方米，套內(nèi)建筑面積只有88平方米。購房人認為開發(fā)商違反了合同約定，要求開發(fā)商賠償差價和違約金。開發(fā)商認為其按照國家標準進行測量，認為差異在正常測量誤差范圍內(nèi)，拒絕賠償。

　　針對此案，根據(jù)上海市相關(guān)法律法規(guī)和標準，購房人有權(quán)要求開發(fā)商按照實際測量結(jié)果進行賠償?！渡虾Ｊ猩唐贩夸N售條例》第二十三條規(guī)定了房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積應(yīng)當(dāng)按照國家標準進行測量，并在房屋交付時向購房人出具測量報告和面積平面圖，測量報告和面積平面圖應(yīng)當(dāng)與交付房屋的時間相同。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在交付房屋時向購房人提供測量報告和面積平面圖，以證明實際測量結(jié)果與合同約定一致。

　　如果開發(fā)商未能提供測量報告和面積平面圖，或者提供的報告和平面圖與實際測量結(jié)果不符，購房人可以要求重新測量，并要求開發(fā)商賠償差價和違約金。如果開發(fā)商提供的測量報告和面積平面圖與實際測量結(jié)果相符，但購房人仍然認為存在差異，可以要求第三方權(quán)威機構(gòu)進行復(fù)測，以確定房屋實際建筑面積和套內(nèi)建筑面積是否符合合同約定。

　　三、結(jié)論

　　在認定商品房面積是否相符的問題上，應(yīng)當(dāng)以商品房的物理形態(tài)為依據(jù)，嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定和標準進行測量，同時在商品房買賣合同中明確寫明建筑面積和套內(nèi)建筑面積，并且買賣雙方應(yīng)當(dāng)認真核對計算結(jié)果的準確性。如果在房屋交付時開發(fā)商未能提供測量報告和面積平面圖，或者提供的報告和平面圖與實際測量結(jié)果不符，購房人可以要求重新測量，并要求開發(fā)商賠償差價和違約金。

　　如果開發(fā)商提供的測量報告和面積平面圖與實際測量結(jié)果相符，但購房人仍然認為存在差異，可以要求第三方權(quán)威機構(gòu)進行復(fù)測，以確定房屋實際建筑面積和套內(nèi)建筑面積是否符合合同約定。如果第三方權(quán)威機構(gòu)的復(fù)測結(jié)果證明房屋實際建筑面積和套內(nèi)建筑面積與合同約定不符，購房人有權(quán)要求開發(fā)商賠償差價和違約金。

　　在本案中，購房人認為開發(fā)商提供的測量報告和面積平面圖與實際測量結(jié)果不符，要求重新測量，并要求開發(fā)商賠償差價和違約金。因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)重新測量房屋面積，并提供最新的測量報告和面積平面圖。如果最新的測量結(jié)果證明房屋實際建筑面積和套內(nèi)建筑面積與合同約定不符，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照實際測量結(jié)果進行賠償，并支付相應(yīng)的違約金。如果最新的測量結(jié)果與合同約定相符，則購房人不能要求賠償差價和違約金。

　　四、建議

　　上海法律咨詢網(wǎng)認為，為了避免因面積糾紛引起的訴訟和糾紛，購房人在購房之前應(yīng)當(dāng)認真核對商品房買賣合同中的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的約定，并要求開發(fā)商提供最新的測量報告和面積平面圖，以保證其權(quán)益不受侵害。同時，購房人還應(yīng)當(dāng)認真核對國家有關(guān)規(guī)定和標準，確保開發(fā)商按照規(guī)定進行測量，以確保房屋實際建筑面積和套內(nèi)建筑面積與合同約定相符。開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)認真遵守相關(guān)規(guī)定和標準，確保在房屋交付時提供準確的測量報告和面積平面圖，以免引起糾紛和訴訟。