隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也得到了快速的發(fā)展，商品房買賣合同也成為了人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾贤?。但是，在合同履行過程中，由于各種原因，往往會出現(xiàn)違約行為。本文上海房產(chǎn)律師將針對在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)未辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的情況下，開發(fā)商是否應承擔晚辦證違約責任展開探討。

　　一、案例分析

　　近年來，上海市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出快速發(fā)展的趨勢，但同時也出現(xiàn)了一些不法開發(fā)商違反合同約定、拖延時間等行為，對購房者的權(quán)益造成了損害。其中一些案例具有一定的代表性，值得探討。

　　1.案例1

　　甲、乙雙方簽訂《商品房買賣合同》，約定甲方在乙方支付房款之日起5個工作日內(nèi)，將房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。但是，甲方并未按照約定的時間辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。乙方向法院起訴甲方，要求甲方支付違約金。

　　2.案例2

　　某開發(fā)商在售樓處表示，購房者在付清首付款后，就可申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。購房者在付清首付款后，向開發(fā)商提出申請。但是，開發(fā)商卻拖延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，導致購房者在未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下無法享有該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

　　二、法律分析

　　1.《合同法》相關(guān)規(guī)定

　　《中華人民共和國合同法》規(guī)定：合同是民事主體之間確定權(quán)利和義務關(guān)系的協(xié)議，當事人應當遵循自愿、平等、公平和誠實信用原則。合同一旦成立，對當事人具有法律約束力。

　　2.《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定

　　《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定：不動產(chǎn)登記是保障不動產(chǎn)權(quán)利，維護不動產(chǎn)市場秩序，促進經(jīng)濟發(fā)展的重要制度安排。所有者對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，應當依法登記。

　　3.上海市相關(guān)規(guī)定

　　根據(jù)《上海市商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商應當在買賣合同約定的期限內(nèi)，辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如果開發(fā)商未按時辦理，應當按照合同約定支付相應的違約金。

　　此外，《上海市房屋登記條例》也規(guī)定，開發(fā)商應當按照買賣合同約定的期限辦理房屋權(quán)屬登記備案，如果逾期未辦理的，應當按照合同約定支付違約金。

　　4.晚辦證違約責任的認定

　　在上述情況下，開發(fā)商未在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，已構(gòu)成違約，應當按照《商品房買賣合同》的約定支付相應的違約金。但是，如果在辦證過程中，確實因為第三方原因?qū)е峦磙k證，開發(fā)商是否應承擔晚辦證違約責任呢？

　　首先，開發(fā)商需要證明自身是否有過錯。如果晚辦證是由于開發(fā)商自身的原因?qū)е碌?，那么開發(fā)商應當承擔全部晚辦證責任。但如果晚辦證是由于第三方原因?qū)е碌模热缫驗檎畬徟仍?，那么開發(fā)商可以根據(jù)自身過錯的比例來承擔相應的責任。

　　其次，對于第三方原因?qū)е碌耐磙k證，開發(fā)商需要證明自己已經(jīng)盡力采取了必要的措施來促使第三方辦理相關(guān)手續(xù)，如與政府部門溝通協(xié)調(diào)、向政府部門提出申請等，以證明自己沒有過錯。

　　最后，如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發(fā)商承擔相應的賠償責任。

　　三、相關(guān)案例分析

　　為了更好地解釋晚辦證違約責任的認定，下面我們將結(jié)合具體案例進行分析。

　　案例一：

　　某市民在購買一套商品房后，開發(fā)商未能在約定的時間內(nèi)辦理房屋權(quán)屬登記備案，導致該市民無法在規(guī)定期限內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。該市民因此要求開發(fā)商承擔違約責任，并賠償因晚辦證所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失。

　　經(jīng)查，開發(fā)商在辦理房屋權(quán)屬登記備案時確實存在過錯，未能按照約定時間內(nèi)完成相關(guān)手續(xù)。因此，開發(fā)商應當承擔全部晚辦證責任，并承擔因此產(chǎn)生的全部經(jīng)濟損失。

　　案例二：

　　某市民在購買一套商品房后，開發(fā)商未能在約定的時間內(nèi)辦理房屋權(quán)屬登記備案，導致該市民無法在規(guī)定期限內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，晚辦證是由于政府部門審批不及時導致的。該市民因此要求開發(fā)商承擔違約責任，并賠償因晚辦證所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失。

　　在此案例中，開發(fā)商需要證明自己已經(jīng)盡力采取了必要的措施來促使政府部門辦理相關(guān)手續(xù)，如與政府部門溝通協(xié)調(diào)、向政府部門提出申請等，以證明自己沒有過錯。如果開發(fā)商已經(jīng)采取了必要的措施但仍然未能辦理成功，那么開發(fā)商可以根據(jù)過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發(fā)商承擔相應的賠償責任。

　　四、結(jié)論

　　在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)未辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的情況下，開發(fā)商應當按照合同約定支付相應的違約金。如果在辦證過程中，確實因為第三方原因?qū)е峦磙k證，開發(fā)商應當證明自身是否有過錯，并根據(jù)過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發(fā)商承擔相應的賠償責任。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)未辦理房屋權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的情況下，開發(fā)商應當按照合同約定支付相應的違約金。如果在辦證過程中，確實因為第三方原因?qū)е峦磙k證，開發(fā)商應當證明自身是否有過錯，并根據(jù)過錯比例承擔相應的責任。如果購房者因為晚辦證而導致的損失，應當由開發(fā)商承擔相應的賠償責任。