近日，福州市房地產(chǎn)登記交易中心宣布，為貫徹落實《民法典》關(guān)于居留權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定，服務(wù)社會需要，從2010年6月1日起，依法發(fā)布2021年《居留權(quán)登記辦法》 ，規(guī)定四城區(qū)（鼓樓區(qū)、臺江區(qū)、晉安區(qū)、倉山區(qū)）必須進行居留權(quán)登記。上海房產(chǎn)律師就來講講有關(guān)的情況。

　　此前，西海岸的青島和成都、無錫均可申請居住登記。到目前為止，中國已有四個城市可以正式申請居留權(quán)。廣州和上海已經(jīng)出臺了居住權(quán)的試行規(guī)定，更多的城市也紛紛效仿。一個房地產(chǎn)二次出租和房屋銷售的時代在中國全面登陸。

　　在這種情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查抵押權(quán)行使的要件，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外在實踐中是有法律依據(jù)的。剛剛實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，在貨幣債權(quán)執(zhí)行中，買受人對被執(zhí)行人名下登記的不動產(chǎn)提出異議，其權(quán)利可以排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　?。ㄒ唬┤嗣穹ㄔ翰榉馇耙呀?jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；

　?。ǘ┰谌嗣穹ㄔ翰榉馇?，已經(jīng)合法占有該房地產(chǎn)；

　?。ㄈ┌凑蘸贤s定支付全部價款或者支付部分價款，并按照要求將剩余價款交付人民法院執(zhí)行；

　?。ㄋ模┮蛸I受人自身原因未辦理轉(zhuǎn)移登記的。

　　筆者認(rèn)為，上述規(guī)定是對《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)登記地放寬，旨在保護善意買受人的生存利益。畢竟，登記本身難免有疏漏或錯誤，需要對同時滿足簽訂合同、足額給付、實際占有、無過錯四個條件的第三人給予適當(dāng)?shù)奶厥獗Ｗo，排除執(zhí)行，實現(xiàn)實體正義。簡而言之，它以不動產(chǎn)變動登記和公示為原則，但并不否定或排除債權(quán)人在一定的不可轉(zhuǎn)讓限制條件下對不動產(chǎn)所享有的某些權(quán)利。

　　反例從時間分析推斷，本案設(shè)定抵押發(fā)生在房屋買賣合同簽訂之前，在張某購買本案所涉及的房屋之前，房屋已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，根據(jù)物權(quán)法第一百九十一條的規(guī)定，抵押權(quán)人在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。張某應(yīng)該能夠充分預(yù)見抵押貸款可能導(dǎo)致的風(fēng)險，所以張某自己也有過錯。從條件上分析，如果張某沒有在合理期限內(nèi)積極行使轉(zhuǎn)讓登記程序，拖延行使申請證書的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有過錯。在上述情形下，張某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果，駁回異議。

　　綜上，筆者研究認(rèn)為對于本案情形中，銀行可以獲得的抵押權(quán)不能進行對抗買受人張某，即使該房屋未辦理過戶登記相關(guān)手續(xù)，法院也不能通過強制要求執(zhí)行該房屋，應(yīng)停止該房屋的執(zhí)行。

　　看到我們上面的消息，很多人開始坐不住了，想把自己老公名下房子居住權(quán)坐在老婆名下的，想把這些孩子他們名下房子坐在中國父母名下的，想買別人的房子居住權(quán)的等等社會需求。

　　房主的錢越多，就越好，住院時間越長，他得到的錢就越多。而且必須是一次性付款，因為如果不是一次性付款，萬一租戶得到了住房權(quán)這一點，在沒有履行付款承諾后要做到。很明顯，居留權(quán)是交易雙方一手賺錢一手交貨的工具，讓雙方做最后的決定，不能變卦。

　　還有之前的租房，為什么很少有一次性付款的，因為沒有保障。交了錢又沒有房本的租客，可能會被驅(qū)逐，甚至被別人驅(qū)逐?，F(xiàn)在，租房者獲得了完全的居住權(quán)，誰也擺脫不了。居住權(quán)跟租賃合同管理最大的區(qū)別主要就是，居住權(quán)房本不需要通過法院判決就可以判定房子的實際使用權(quán)，而租賃合同問題需要的法院關(guān)于審理，才能最終確定學(xué)生實際居住權(quán)。

　　因此，雙方在交易中確立居留權(quán)，居民的目標(biāo)是生活得腳踏實地，一次性付清房租就可以享受安全和公共服務(wù)的權(quán)利。至于房主，他的目標(biāo)是盡可能多地獲得現(xiàn)金，并在價格合適的時候賣掉房子。

　　現(xiàn)實中，以香河大愛城為例，房屋總價60萬，其中業(yè)主一次性付款30萬轉(zhuǎn)讓單獨70年（實際還有63年）居住權(quán)。對于那些擁有居住權(quán)的人來說，只需支付一半的價格，就可以過上穩(wěn)定的生活，進入社區(qū)邊緣的北京景山學(xué)校，享受附近醫(yī)院的養(yǎng)老院的支持，以及每天往返于北京的班車。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，對于業(yè)主來說，現(xiàn)在他拿到了30萬，可以投資其他業(yè)務(wù)了。等將來房價漲了，他可以把個人所有權(quán)賣掉。比如房子總價漲到100萬，那么個人所有權(quán)可以轉(zhuǎn)到70萬，相當(dāng)于這個房子拿100萬，但是先拿30萬，再拿70萬，也不算多，比以后拿100萬合適多了。