在未取得該商鋪預(yù)售許可證的情況下，甲公司與李簽訂了商鋪認(rèn)購書，約定以支付認(rèn)購費(fèi)的方式取得該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。商鋪正式認(rèn)購時，A公司應(yīng)優(yōu)先通知李購買。上海房產(chǎn)律師就來講講有關(guān)的情況。

　　一、基本案情

　　雙方還約定了認(rèn)購面積和房價，但沒有約定樓號和房型。李按照合同約定支付了認(rèn)購費(fèi)。甲公司取得預(yù)售許可證后，未通知李認(rèn)購，將商鋪售罄。關(guān)于商鋪認(rèn)購的有效性存在爭議。

　　二、爭議焦點(diǎn)

　　關(guān)于該《商鋪認(rèn)購書》的效力產(chǎn)生了一些分歧，主要有通過以下分析兩種不同意見：

　　第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《店鋪認(rèn)購書》無效，理由是公司 A 沒有取得預(yù)售許可證，即對外銷售。

　　第二種意見認(rèn)為商鋪認(rèn)購書有效，理由是甲公司在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效，甲公司未履行告知義務(wù)，構(gòu)成根本違約，李燦向甲公司主張實際履行之外的其他違約責(zé)任。

　　二、律師觀點(diǎn)

　　對于該《商鋪認(rèn)購書》的效力，筆者認(rèn)為同意進(jìn)行第二種觀點(diǎn)意見，理由分析如下：

　　首先，根據(jù)《商品房銷售合同解釋》第二條，“賣方未取得商品房預(yù)售合同和與買方訂立的商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)視為無效，但是如果在起訴前取得商品房預(yù)售合同的，可以視為有效。”一家公司在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，也應(yīng)視為該店認(rèn)購有效。

　　其次，根據(jù)《商品房生意條約說明》第5條劃定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)約等和談具有＜商品房販賣治理設(shè)施＞第十六條劃定的商品房生意條約的首要內(nèi)容，而且出賣人曾經(jīng)根據(jù)商定接收購房款的，該和談應(yīng)該認(rèn)定為商品房生意條約?！?

　　甲公司與李某簽訂的認(rèn)購書中兩邊約定了認(rèn)購面積和房價，且李某依約支付了認(rèn)購金，故該《商鋪認(rèn)購書》應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。同時，《合同法解釋（二）》第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?

　　綜上，甲公司與李某的商品房生意條約曾經(jīng)成立，甲公司未關(guān)照李某認(rèn)購，甲公司的行動組成守約，而且甲公司將開辟的商店售罄，以致李某訂立條約的目標(biāo)不克不及完成，甲公司的守約行動組成底子守約。

　　另依據(jù)《合同法》第110條劃定：“當(dāng)事人一方不執(zhí)行非款項債權(quán)或許執(zhí)行非款項債權(quán)不符合商定的，雙方能夠要求履行，但有下列情形之一的除外：

　?。ㄒ唬┓缮匣蛘呤聦嵣喜荒苈男?；

　?。ǘ﹤鶆?wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

　　（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！?

　　本案中，甲公司對李某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于甲公司已將開發(fā)的商鋪售罄，甲對李某承擔(dān)實際履行的違約責(zé)任在法律上不可能，構(gòu)成履行不能，李某不能要求甲公司承擔(dān)實際履行的違約責(zé)任。只能主張實際履行之外的其他違約責(zé)任。

　　因此，今天早上一群朋友問了我這個問題。網(wǎng)民的問題是我寫作的源泉。我們來討論一下這個話題。居住權(quán)多久可以成立？民法典中沒有規(guī)定，也就是說任何時間都可以定。但是房子最長的產(chǎn)權(quán)只有70年，最長的所有權(quán)和居住權(quán)是70年，不能超過土地使用權(quán)。

　　那么最短能成立多久呢？這個法律沒有說，所以理論上可以設(shè)立最短的一天，只要雙方同意。在現(xiàn)實中，太短的居住權(quán)將不愿意成立業(yè)主。它必須是長期的，才能建立起來。因此，一年當(dāng)然可以，法律上是可以的，但是哪個業(yè)主會只設(shè)立一年的居住權(quán)。

　　確立居留權(quán)實際上是保護(hù)租房者的法律武器。為租房者，特別是長期租房者提供安全的法律保障，不僅使租房者能夠生活在安全的環(huán)境中，而且使租房者享有獲得公共服務(wù)的權(quán)利，例如入學(xué)的權(quán)利。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，這就注定了所有權(quán)人只有不斷滿足學(xué)生自己企業(yè)實際發(fā)展需求，才會配合租住人辦理居住權(quán)房本。那么，所有權(quán)人的實際發(fā)展需求分析可能我們會有哪些，相信他們大多數(shù)人來說都是著急用錢，并且是越多越好。