2008年，東臺在洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)了一座名為華泰大廈的房產(chǎn)。涉及的店鋪位于華泰大廈地下。2008年8月20日，劉益成與東泰公司簽訂了商品房投資經(jīng)營合同。于二〇一二年九月二十四日，劉怡成申請將有關(guān)店鋪的銷售通知書注冊。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。
規(guī)劃建設(shè)及土地洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)直至二○一二年四月二十三日才完成注冊通知書。店鋪所在的 Huatai 大廈于2010年5月28日申請驗收，但于2011年3月22日通過驗收。海南省第二中級人民法院第429(2011）號民事判決書確認，國信公司對Huatai大廈的甲、乙、丙等建筑物，包括涉案商鋪，享有優(yōu)先受償權(quán)。洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法院根據(jù)海南省第429號（2011）令關(guān)閉了有關(guān)商店。
2012年5月22日，洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法院發(fā)出第14(2012）號行政命令，暫停對有關(guān)店鋪的執(zhí)法行動。國盛公司拒絕并提起訴訟。原告一審請求權(quán)為：
1、確認劉益成與第三方東泰公司就 Huatai大廈一樓面積3000平方米的店鋪沒有業(yè)務關(guān)系，并確認劉益成無權(quán)擁有該物業(yè)。
2、確認國信公司享有執(zhí)行權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，并允許執(zhí)行。
海南省第二中級人民法院再審查明，2008年8月，海南省洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)原中級人民法院查封了東泰公司開發(fā)的華泰豪園項目（含涉案商鋪）。同年9月，劉奕呈將410萬元匯入該院指定的銀行賬戶后，涉案店鋪被解封。
同年12月，郭盛公司與東泰公司簽訂洋浦華泰豪園工程施工合同，約定由郭盛公司繼續(xù)承建6樓至17樓的主體工程和5樓以下的未完工程。2010年7月14日，劉奕呈向東泰公司出具了回購款支付憑證，稱2008年至2009年期間，華泰萬豪大廈A、B、C座地下一層、二層、二層、四層、五層、六層共簽訂了商品房買賣合同，除地下一層外均已回購。
同年8月6日，東泰公司出具的《交付確認書》載明：劉奕呈于2008年8月20日向我公司購買涉案商鋪，并通知房管單位登記備案完畢。我司于近日將該房屋交付給劉奕呈，并將交付確認書抄送給海南百信物業(yè)管理有限公司、同年8月10日，劉建華、劉奕呈、海南百信物業(yè)管理有限公司共同簽署房屋占用交接書，同意將涉案商鋪交付給劉奕呈。
在國盛公司與東泰公司的工程款問題糾紛案件一案中，為了可以防止東泰公司進行轉(zhuǎn)移企業(yè)財產(chǎn)，國盛公司通過申請制度訴前取得財產(chǎn)行為保全。洋浦經(jīng)濟法院于2010年10月11日作出（2010）浦民保字第1號民事法律裁定，查封了涉案電子商鋪等財產(chǎn)。
后國盛公司組織提起行政訴訟。2011年12月23日，海南二中院重新作出（2011）海南二中民終字第429號民事司法判決，判決結(jié)果確認國盛公司對包括對于本案訴爭房產(chǎn)信息在內(nèi)的華泰豪苑A、B、C幢樓均享有優(yōu)先受償權(quán)。
不動產(chǎn)借名登記在現(xiàn)實生活中具有多種表現(xiàn)形態(tài)，其法律效果如何，不可一概而論，需要予以區(qū)別對待。在某些情形下，在對各方當事人進行利益考量的基礎(chǔ)上，可以將借名人認定為不動產(chǎn)所有權(quán)人。《物權(quán)法解釋（一）》第2條規(guī)定當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應予支持。
該規(guī)定的適用范圍理應包括不動產(chǎn)借名登記的某些情形。借名人可以據(jù)此訴請法院確認其為該不動產(chǎn)的真實所有權(quán)人。從理論上看，借名人在這些情形中也可以依據(jù)《物權(quán)法》19條第1款向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請更正登記。
不過，除非獲得出名人的書面同意，登記機構(gòu)通常不會輕易辦理更正登記。比較可行的辦法是由借名人依據(jù)《物權(quán)法》19條第2款申請異議登記，同時向法院提起所有權(quán)確認之訴，在獲得勝訴判決后再據(jù)此申請更正登記。如果在異議登記之前，出名人處分了不動產(chǎn)，則構(gòu)成無權(quán)處分。
上海房產(chǎn)律師認為，受讓人可否取得不動產(chǎn)所有權(quán)，取決于是否符合善意取得的構(gòu)成要件。依《物權(quán)法解釋（一）》第16條第1款第4項的規(guī)定，受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤的，非為善意，不能取得不動產(chǎn)權(quán)利。此處“登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤”包括借名登記的某些情形。