地方政府規(guī)定的北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法、北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見等商品房預(yù)售許可證的有效期限，是否辦理延期手續(xù)，屬于行政機(jī)關(guān)的行政行為。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　根據(jù)民法總則第一百五十三條第一款的規(guī)定，法律行為因違法而無效的，只能以法律、行政法規(guī)為依據(jù)，不能以地方政府的法規(guī)為依據(jù); 最高人民法院關(guān)于裁判文書適用法律、法規(guī)和其他規(guī)范性法律文書的第四條也規(guī)定，民事裁判文書應(yīng)當(dāng)指法律、法律解釋或者司法解釋。因此，地方政府關(guān)于商品房預(yù)售許可證有效性的規(guī)定不應(yīng)作為商品房銷售合同無效的依據(jù)。

　　本院經(jīng)審理查明，北京市豐臺法院于2013年11月22日作出(2013)豐民初字第18038號民事判決，判決泰豐公司按照徐已支付購房款萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向徐支付逾期產(chǎn)權(quán)證違約金。由此可見，在該判決中，法院已經(jīng)認(rèn)可了泰豐公司與許之間的商品房買賣合同的效力。

　　并且，2013年4月17日，北京市第二中級人民法院作出(2013)第03579號民事判決，決定解除許與泰豐公司的租賃合同。許作為出租人將涉案房屋出租給泰豐公司，前提是許有權(quán)處分該房屋，租賃合同才能有效成立。北京市二中院判決解除租賃合同的前提是承認(rèn)租賃合同有效，也必然要承認(rèn)許對涉案房屋有處分權(quán)，故判決也是基于商品房買賣合同的效力。上一案判決已認(rèn)定徐與泰豐公司之間的商品房買賣合同有效，本案法院無需也不應(yīng)作出相反的認(rèn)定。

　　故本案三級法院認(rèn)定徐與泰豐公司之間的商品房買賣合同無效且不適當(dāng)。雖然許并不享有涉案房屋的所有權(quán)，但這是因?yàn)樗麤]有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而不是因?yàn)楹贤瑹o效。徐飛燕對涉案企業(yè)房屋不享有國家所有權(quán)，仍不足以可以排除其享有公司取回權(quán)的可能性。

　　《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定，債務(wù)人占有的非債務(wù)人財產(chǎn)的財產(chǎn)，債權(quán)人可以通過管理人收回。在本案中，徐飛燕沒有申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，因此沒有涉及房屋所有權(quán)，所以不能以所有權(quán)為由向管理人主張追償權(quán)，法院認(rèn)定正確。但是，收回占有權(quán)的基礎(chǔ)并不僅僅包括所有權(quán)，在特殊情況下，收回占有權(quán)甚至可以根據(jù)具體的債權(quán)確立，這必須與收回占有權(quán)的規(guī)范性目的相結(jié)合，權(quán)衡破產(chǎn)債務(wù)人的債權(quán)人和其他債權(quán)人的利益。

　　本案糾紛發(fā)生前，許向北京市第二中級人民法院起訴，要求判決終止與泰豐公司的租賃合同，收回租賃的涉案房屋。2013年9月17日，經(jīng)許申請，豐臺法院通過強(qiáng)制執(zhí)行程序?qū)⑸姘阜课萁桓督o許。其依據(jù)是，雖然徐不是涉案房屋的登記名稱，但泰豐公司作為出賣人，不得以徐未記載于登記簿為由。

　　反對徐作為買受人的訴訟請求，因?yàn)樗麄兪侵苯舆M(jìn)行交易的雙方當(dāng)事人，不在登記信托制度的保護(hù)范圍之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)狀態(tài)確定。因此，法院既然通過強(qiáng)制執(zhí)行程序保護(hù)了許對涉案房屋的占有，說明法院認(rèn)可許及泰豐公司對涉案房屋享有相應(yīng)的權(quán)利。僅因許未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不得向泰豐公司以外的第三人主張作為涉案房屋所有權(quán)人，但不妨礙許主張與泰豐公司內(nèi)部關(guān)系中的涉案房屋權(quán)益。

　　收回權(quán)制度的價值基礎(chǔ)是簡單的公平概念: 不得將他人的財產(chǎn)據(jù)為己有。具體而言，債務(wù)人不得擅自使用他人財產(chǎn)清償債務(wù)，債權(quán)人不得僅僅根據(jù)債務(wù)人占有財產(chǎn)的表象而將該財產(chǎn)視為破產(chǎn)財產(chǎn)。因此，確立退出權(quán)是經(jīng)濟(jì)層面上的權(quán)利的實(shí)際所有權(quán)，而不僅限于以所有權(quán)為代表的財產(chǎn)權(quán)利。

　　在這種情況下，確定徐飛燕是否擁有收回房產(chǎn)的權(quán)利，關(guān)鍵在于臺豐公司對該案涉及的房屋所主張的權(quán)益能否在內(nèi)部關(guān)系上得到充分實(shí)現(xiàn)，徐飛燕是否沒有登記為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍然可以與臺豐公司其他債權(quán)人進(jìn)行抗辯，以避免徐飛燕實(shí)際占有使用房屋清算的利益而使臺豐公司其他債權(quán)人產(chǎn)生索賠。

　　《企業(yè)破產(chǎn)案件處理規(guī)定》第71條第6項(xiàng)規(guī)定“未辦理產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)但已交付買方的財產(chǎn)”不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，該財產(chǎn)不屬于破產(chǎn)法司法解釋第二條規(guī)定的四種不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財產(chǎn)的情形。

　　上海律師認(rèn)為，雖然筆者認(rèn)為本案不應(yīng)簡單適用《企業(yè)破產(chǎn)案件處理規(guī)定》第七十一條第六項(xiàng)的規(guī)定將涉案房屋排除在破產(chǎn)財產(chǎn)之外，但并不是基于《企業(yè)破產(chǎn)案件處理規(guī)定》第七十一條第六項(xiàng)因與破產(chǎn)法司法解釋(二)第二條相沖突而無效的觀點(diǎn)。