本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，購(gòu)房者作為債權(quán)人取得房屋占有權(quán)，但不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，作為債務(wù)人的開發(fā)商破產(chǎn)，購(gòu)房者是否有權(quán)收回房屋？本案三級(jí)法院均認(rèn)為，許未辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，未取得房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)屬證書。上海律師帶您了解一下具體的情況。

　　沒(méi)有生效法律文書，導(dǎo)致涉案房屋所有權(quán)由泰豐公司過(guò)戶至許名下，涉案房屋及其相應(yīng)的土地使用權(quán)被法院查封。故徐主張對(duì)涉案房屋行使取回權(quán)，將涉案房屋排除在泰豐公司財(cái)產(chǎn)之外的訴訟請(qǐng)求不予支持。具體原因如下:

　　首先，徐飛燕依據(jù)無(wú)效的《商品房銷售合同》主張行使取回權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)。當(dāng)臺(tái)豐和徐飛燕簽訂商品房買賣合同時(shí)，所涉房屋的預(yù)售許可證已經(jīng)到期。此后，泰豐集團(tuán)沒(méi)有申請(qǐng)延長(zhǎng)商品房預(yù)售許可證期限，也沒(méi)有辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，批準(zhǔn)出售。

　　根據(jù)《商品房銷售合同解釋》第2條，徐飛燕與泰豐公司簽訂的《商品房銷售合同》應(yīng)視為無(wú)效。因此，徐飛燕對(duì)無(wú)效合同的房屋索賠案件行使追償權(quán)并無(wú)法律依據(jù)。

　　涉案房屋不屬于《企業(yè)破產(chǎn)案件處理規(guī)定》第七十一條第六項(xiàng)規(guī)定的“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已交付給買受人的財(cái)產(chǎn)”。因涉案房屋所在的中國(guó)企業(yè)家大廈尚未竣工驗(yàn)收，泰豐公司尚未取得涉案房屋的權(quán)屬證書。

　　徐與泰豐公司簽訂的商品房買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，故本案涉案房屋不符合出賣人已取得法定處分權(quán)、雙方簽訂的買賣合同有效的規(guī)定，不屬于《企業(yè)破產(chǎn)案件處理規(guī)定》第七十一條第六項(xiàng)規(guī)定的情形。

　　《企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)案件相關(guān)規(guī)定》第71條第6項(xiàng)與《破產(chǎn)法司法人員解釋（二）》第2條存在問(wèn)題明顯抵觸，故不應(yīng)適用《企業(yè)通過(guò)破產(chǎn)案件管理規(guī)定》第71條第6項(xiàng)的規(guī)定。因此，即使徐飛燕與泰豐公司員工簽訂的《商品房買賣雙方合同》有效，徐飛燕對(duì)涉案房屋價(jià)值主張國(guó)家行使取回權(quán)的訴訟服務(wù)請(qǐng)求也不能沒(méi)有成立。

　　徐飛燕沒(méi)有行使收回權(quán)的條件。即使《商品房買賣合同》有效，由于該房屋所在房屋的相應(yīng)土地使用權(quán)已被沒(méi)收，太豐公司尚未取得該房屋的所有權(quán)證明，在沒(méi)有取得法律上完整無(wú)缺的處分權(quán)的情況下，該房屋仍沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的條件。

　　徐飛燕至今未能辦理有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓登記及取得房屋業(yè)權(quán)證明書，亦未有有效的法律文書導(dǎo)致 Taifeng 公司轉(zhuǎn)讓房屋業(yè)權(quán)至徐飛燕名下，因此徐飛燕未能行使取回條件的權(quán)利。

　　筆者對(duì)三級(jí)法院的判決結(jié)論及理由的意見如下:法院認(rèn)為，許對(duì)涉案房屋不享有所有權(quán)，但在鑒定過(guò)程中對(duì)涉案合同的效力判斷不當(dāng)；法院僅以許不享有涉案房屋所有權(quán)為由，認(rèn)定許不能行使取回權(quán)，證據(jù)不足。具體分析如下:

　　徐飛燕不擁有該房屋的所有權(quán)，但她與泰豐公司之間的買賣合同有效

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第一款規(guī)定的商品房預(yù)售許可，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定的商品房預(yù)售許可，都是出于行政目的，旨在保障開發(fā)商具有相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)資質(zhì)，管理商品房預(yù)售市場(chǎng)秩序。此類條款不屬于《合同法解釋(二)》第十四條的強(qiáng)制性規(guī)定，會(huì)影響合同的效力。開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房預(yù)售合同違反此類規(guī)定的，依據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)，不一定無(wú)效。

　　即使《商品房進(jìn)行買賣雙方合同可以解釋》第2條規(guī)定“出賣人未取得中國(guó)商品房預(yù)售許可研究證明，與買受人簽訂的商品房預(yù)售管理合同，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定存在無(wú)效”，也不應(yīng)將企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證、但許可證過(guò)期失效的情形認(rèn)定為“未取得商品房預(yù)售許可證明”進(jìn)而導(dǎo)致認(rèn)定勞動(dòng)合同關(guān)系無(wú)效。

　　本案中，泰豐公司發(fā)展已經(jīng)能夠取得相關(guān)涉案房屋的《商品房預(yù)售許可證》，即意味著其具備商品房預(yù)售的相應(yīng)人員資質(zhì)。

　　上海律師提醒大家，雖然該許可證在泰豐公司與徐飛燕簽訂《商品房買賣交易合同》時(shí)已經(jīng)因過(guò)期而失效，但這不能充分證明泰豐公司的預(yù)售活動(dòng)行為是不合法的，這與我們開發(fā)商之間沒(méi)有自己取得商品房預(yù)售許可證是不同社會(huì)性質(zhì)的行為。因此，不應(yīng)只是簡(jiǎn)單直接適用《商品房買賣經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容解釋》第2條規(guī)定國(guó)家認(rèn)定該買賣合同無(wú)效。