在拆遷過(guò)程中，拆遷戶因各家拆遷征地補(bǔ)償安置方案不同而產(chǎn)生利益沖突和矛盾激化的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。比方“住改非”就已經(jīng)屢次誘發(fā)鄰里之間的抵觸，其底子緣故緣由就在于，住宅和非住宅之間不僅在拆遷補(bǔ)償數(shù)額上有很大區(qū)別，而且非住宅還可以獲得生產(chǎn)預(yù)期收益的補(bǔ)償。聯(lián)系上海專業(yè)房產(chǎn)律師多年的辦案教訓(xùn)，拆遷戶可從如下幾個(gè)方面來(lái)懂得“住改非”房屋及其拆遷補(bǔ)償辦法。

　　1.什么是“住改非”?

　　我國(guó)法令對(duì)屋宇的性質(zhì)沒(méi)有做出詳細(xì)的分類，法律中也沒(méi)有“住改非”一詞。

　　在實(shí)踐中，依據(jù)屋宇的實(shí)踐用處將屋宇劃分為“室廬”和“非室廬”，這樣的用途標(biāo)準(zhǔn)劃分不僅適用國(guó)有土地上的房屋，同樣也適用集體土地上的房屋。

　　由此能夠簡(jiǎn)略總結(jié)一下“住改非”的觀點(diǎn)，集體地皮和國(guó)有地皮的屋宇所有權(quán)人將底本用于室廬性的屋宇改為用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公非住宅房屋用途，同時(shí)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并且依法納稅。

　　普遍來(lái)說(shuō)，便是有一戶人家，因?yàn)槠湮萦畹赜虻匚坏膬?yōu)越性，比方臨街、地處人流集合的地區(qū)、樓層的便利等，將房屋改成門面房，辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并依法納稅，但并沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，這就是“住改非”。

　　2.“住改非”合不合法？

　　有人會(huì)問(wèn)，既然法令中沒(méi)有“住改非”一詞，那么室廬改為非室廬是否便是違法了呢？謎底是正當(dāng)。我國(guó)物權(quán)法賦予物權(quán)所有權(quán)人絕對(duì)權(quán)，也就是說(shuō)所有權(quán)人在不違背法令劃定、不侵占他人權(quán)利、不損害公共利益的情況下，可以物盡其用，自由行使自己的權(quán)利。法無(wú)禁止即自由，所以“住改非”是合法的。

　　3.“住改非”是如何認(rèn)定的？

　　“住改非”認(rèn)定的首要根據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳2003年宣布的《對(duì)于當(dāng)真做好屋宇拆遷事情保護(hù)社會(huì)穩(wěn)固的緊要通知》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年印發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》以及當(dāng)?shù)卣男姓?guī)章。

　　在實(shí)踐中，“住改非”的認(rèn)定需求思量如下幾個(gè)方面：

　　第一，征稅憑據(jù)。征稅憑據(jù)可以說(shuō)明從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的住房一直在從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　第二，租賃和談。將屋宇出租與別人，應(yīng)供應(yīng)租賃協(xié)議，相關(guān)收據(jù)、票據(jù)。

　　第三，業(yè)務(wù)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、衛(wèi)生許可證等。這些能夠間接認(rèn)定屋宇的實(shí)踐用途，確定營(yíng)業(yè)主體和地點(diǎn)。

　　第四，經(jīng)營(yíng)時(shí)間。

　　第五，屋宇實(shí)踐應(yīng)用狀態(tài)。假如有些人辦理相干手續(xù)、證明、許可，但是沒(méi)有用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)，這種情況不能被認(rèn)定為“住改非”。

　　5.“住改非”拆遷賠償應(yīng)如何補(bǔ)？

　　上文提到國(guó)務(wù)院辦公廳在2003年宣布的《對(duì)于當(dāng)真做好屋宇拆遷事情保護(hù)社會(huì)穩(wěn)固的關(guān)照》劃定：曾經(jīng)獲得正當(dāng)業(yè)務(wù)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)性用房，其屋宇性質(zhì)為住宅。各地根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合經(jīng)營(yíng)年限以及納稅情況等因素綜合考慮，給予適當(dāng)拆遷補(bǔ)償。拆遷律師整理了以下具有代表性的省市對(duì)“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。

　　1.杭州市

　　杭州市政府考慮到室廬性室廬屋宇用于出產(chǎn)謀劃的主觀究竟，出臺(tái)了新政策，提高了此類屋宇拆遷賠償規(guī)范。屋宇所有人不但可以享有按照住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償安置外，還可以提供合法有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證、衛(wèi)生許可等證明，按批準(zhǔn)的合法經(jīng)營(yíng)面積獲得適當(dāng)補(bǔ)助。

　　2.開(kāi)封市

　　開(kāi)封市對(duì)“住改非”拆遷賠償?shù)膭澏ㄓ星爸眯缘那疤幔翰疬w戶將其正當(dāng)領(lǐng)有的室廬被認(rèn)定為“住改非”的要在屋宇征收部分關(guān)照停息辦理新建、擴(kuò)建和轉(zhuǎn)變屋宇用途等事項(xiàng)前，已將其合法擁有的住宅改為商業(yè)性用房并具有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、依法納稅、擁有其他合法手續(xù)。

　　依據(jù)《開(kāi)封市國(guó)有土地上的屋宇征收與賠償?shù)脑囆锌捶ā返膭澏ǎ骸白「姆恰钡奈萦钯r償，起首根據(jù)室廬屋宇評(píng)價(jià)價(jià)錢為準(zhǔn)，在肯定屋宇賠償價(jià)錢的基礎(chǔ)上，按照實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。《開(kāi)封市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償安置及補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的暫行規(guī)定》對(duì)“住改非”的補(bǔ)償做了進(jìn)一步規(guī)定：按其住宅房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與經(jīng)營(yíng)性用房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)差額的80％給予適當(dāng)補(bǔ)償。

　　3.沈陽(yáng)市

　　沈陽(yáng)市對(duì)“住改非”拆遷賠償也有詳細(xì)的劃定。對(duì)室廬在空中一層，處置謀劃出產(chǎn)的，抉擇貨幣補(bǔ)償，按照商用房評(píng)估價(jià)格70％補(bǔ)償，并可享有安置費(fèi)和搬遷補(bǔ)償費(fèi)，但不享有停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

　　被認(rèn)定“住改非”的屋宇需求滿足以下三點(diǎn)條件：

　?、儆幸婪ㄕ鞫愑涊d至少兩年。

　　②業(yè)務(wù)地址與征收房屋位置一致。

　?、壅魇站駬裥疾几鏁r(shí)，獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照且正常經(jīng)營(yíng)的時(shí)間不得少于兩年。

　　征詢中咱們接到至多的問(wèn)題是：“他們說(shuō)我的屋子是違章修筑，沒(méi)有拆遷補(bǔ)償，我們應(yīng)該怎么辦？”

　　拆遷辦說(shuō)您的屋子是違章修筑，您的屋子便是違章修筑嗎？很多時(shí)候他們只是為了降低拆遷成本，才會(huì)信口開(kāi)河。

　　法令定義違章建筑是什么？

　　今朝對(duì)于違章修筑的界定，首要根據(jù)的法令是《地皮管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，能夠解說(shuō)為：未經(jīng)計(jì)劃地皮主管部門同意，未支付（或未按照）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證）或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物，超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。我國(guó)法律規(guī)定，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。

　　1.無(wú)證房便是違章建筑？

　　如果把認(rèn)定違章修筑的規(guī)范解說(shuō)為：沒(méi)有經(jīng)由無(wú)關(guān)國(guó)度行政構(gòu)造的計(jì)劃設(shè)置裝備擺設(shè)同意、沒(méi)有獲得國(guó)度有權(quán)行政構(gòu)造核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，就過(guò)于不負(fù)責(zé)任，不尊重歷史了。在我國(guó)，新中國(guó)成立之后，房屋建設(shè)的審批登記工作并不是一個(gè)連續(xù)的、完整的過(guò)程，在很長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，相關(guān)建設(shè)審批、登記制度不完善，相當(dāng)多地方?jīng)]有開(kāi)展房屋登記工作。

　　以至直到本日，有一些處所相干部分職責(zé)不清、構(gòu)造機(jī)構(gòu)不健全、行政不作為的情形仍然是比擬廣泛的。在此情況下，假如不分具體情況，將未經(jīng)審批、未取得產(chǎn)權(quán)登記的房屋一律作為違章建筑，不予拆遷補(bǔ)償，是既不合法也不合理的。

　　2.航拍圖上沒(méi)有的便是違章修筑？

　　我國(guó)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2008年開(kāi)端施行，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條明確劃定了設(shè)置裝備擺設(shè)單元或者個(gè)人進(jìn)行建設(shè)施工“應(yīng)當(dāng)”申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

　　也就是說(shuō)，法令劃定，在2008年當(dāng)前新建屋宇應(yīng)當(dāng)先獲得墟落計(jì)劃許可證，能力辦理用地審批手續(xù)。所以，也并不是每年的航拍圖都有參考的意義。有規(guī)劃許可證的就是合法建筑了嗎？

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條劃定給出了謎底。拿到計(jì)劃許可證后，違背設(shè)置裝備擺設(shè)工程計(jì)劃許可證的劃定舉行設(shè)置裝備擺設(shè)的照樣是違法的。比如建設(shè)單位或者個(gè)人不按照規(guī)劃的面積少批多建，擅自改變規(guī)劃內(nèi)容，按照不合法的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)等情形。

　　3.違章修筑一定要拆嗎？

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條劃定，“未獲得設(shè)置裝備擺設(shè)工程計(jì)劃許可證或許未根據(jù)設(shè)置裝備擺設(shè)工程計(jì)劃許可證的劃定舉行設(shè)置裝備擺設(shè)的，由縣級(jí)以上處所國(guó)民當(dāng)局城鄉(xiāng)計(jì)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除；不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款?！边`章建筑也有輕重之分，并不是所有的違章建筑都只能被拆除，要具體情況具體分析。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)：“住改非”的具體含義及補(bǔ)償方法和相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海專業(yè)房產(chǎn)律師。