提到住房，物業(yè)費(fèi)始終是一個(gè)難以繞過(guò)的話題，那么在什么情況下可以不交物業(yè)費(fèi)呢？上海市房屋糾紛案件律師前來(lái)解答。
 

　　01、房子沒(méi)入住，要交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第944條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議向物業(yè)服務(wù)提供者支付物業(yè)費(fèi)用。業(yè)主不得以未接受或者不接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)提供者已按照本協(xié)議和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主和物業(yè)用戶同意由物業(yè)用戶支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)支付已建成但尚未出售或尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　律師講：

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要為公共服務(wù)費(fèi)，包括日常運(yùn)行、維護(hù)、綠化管理、保安、保潔等公共設(shè)備和設(shè)施。無(wú)論業(yè)主是否搬進(jìn)來(lái)，即使房子是空的，也應(yīng)該支付。
 

　　02、房屋質(zhì)量問(wèn)題造成的漏水可不交。

　　物業(yè)費(fèi)嗎？

　　法條鏈接

　　《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條：法律保護(hù)的合同。

　　除法律另有規(guī)定外，依法成立的合同只對(duì)當(dāng)事人有法律約束力。

　　第617條民法典的中華人民共和國(guó)：如果賣方交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，買方可以要求承擔(dān)違約責(zé)任依照本法第582條至第584條。

　　律師講：

　　開(kāi)發(fā)商作為房屋的開(kāi)發(fā)商和銷售人員，對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。漏水、滲漏等屬于房屋質(zhì)量問(wèn)題，與物業(yè)服務(wù)不是同一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，不能拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　03、我不滿意物業(yè)公司提供的服務(wù)。

　　物業(yè)費(fèi)可以拒付嗎？

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　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議和物業(yè)的使用性質(zhì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共同部分進(jìn)行維護(hù)、維護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。

　　物業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)及時(shí)采取合理措施，制止物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、消防等相關(guān)法律法規(guī)的行為，并向有關(guān)行政部門報(bào)告，協(xié)助處理。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受損，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　律師講：

　　需要具體情況具體分析。由于物業(yè)服務(wù)是針對(duì)所有業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面而提供的，具有公共性和完整性，涉及所有業(yè)主和整個(gè)社區(qū)的公共利益，具有不可分割性和依賴性。如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)提供的物業(yè)服務(wù)有局部缺陷，拒絕支付物業(yè)費(fèi)用（如部分垃圾未及時(shí)清理，公共區(qū)域照明損壞等），這將導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于損害物業(yè)公司和大多數(shù)業(yè)主，所以他們不能拒絕支付物業(yè)費(fèi)用，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)有局部缺陷。

　　但是，如果物業(yè)服務(wù)有重大缺陷，如違反法律法規(guī)或安全保障明顯不到位，可以適當(dāng)減少或免除物業(yè)費(fèi)用；業(yè)主可以要求賠償因物業(yè)服務(wù)缺陷造成的損失。例如，如果物業(yè)在社區(qū)門禁損壞后沒(méi)有及時(shí)修復(fù)，沒(méi)有安全室，沒(méi)有安全檢查，或者雖然存在視頻監(jiān)控，但由于缺乏監(jiān)控?fù)p壞而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，可以認(rèn)為物業(yè)管理在業(yè)主安全保障方面明顯不到位，這是一個(gè)重大缺陷，物業(yè)費(fèi)可以減免。

　　04、沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)物業(yè)給我停水停電，合法嗎？

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　　《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得通過(guò)停止供電、供水、供熱、供氣等方式收取物業(yè)費(fèi)。

　　律師講：

　　違法。如果業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，未能全額支付物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)提供者可以敦促其在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費(fèi)用；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)提供者可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得采取停水停電等非法措施。
 

　　05、物業(yè)擅自對(duì)外出租地面停車位是否合法，導(dǎo)致業(yè)主不能停車？

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　　《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條第二款：用于停放汽車的業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所占用的停車位，屬于業(yè)主共有。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條:那些使用公共部分財(cái)產(chǎn)和共享設(shè)施和設(shè)備操作應(yīng)當(dāng)處理相關(guān)程序后依照本法規(guī)定征得有關(guān)業(yè)主的同意,業(yè)主會(huì)議和財(cái)產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主收入主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主會(huì)議的決定使用。

　　律師講：

　　這種情況涉及到物業(yè)公用部分處置權(quán)的問(wèn)題，關(guān)鍵在于物業(yè)公司是否有權(quán)出租地面停車位(或其他業(yè)主的共同區(qū)域)。如果房地產(chǎn)公司租賃共同部分操作未經(jīng)授權(quán)的授權(quán)業(yè)主大會(huì),這是無(wú)權(quán)處分,業(yè)主委員會(huì)可能要求房地產(chǎn)公司停止侵權(quán),恢復(fù)原狀,并賠償損失。

　　業(yè)主大會(huì)授權(quán)物業(yè)公司對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)使用收入補(bǔ)充業(yè)主專項(xiàng)維修資金，不得挪用物業(yè)。

　　06、非法停放的小區(qū)電瓶車為業(yè)主自燃，遭受損失，財(cái)產(chǎn)是否承擔(dān)連帶責(zé)任？

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　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受損，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　上海市房屋糾紛案件律師講：

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其服務(wù)區(qū)域履行了安全保障義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)和實(shí)際侵權(quán)人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)公司沒(méi)有完全履行安全保障義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身?yè)p失。