在房地產(chǎn)交易中，合同的履行是確保雙方權(quán)益的重要保障。然而，當(dāng)合同約定的房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等與實(shí)際情況不符時(shí)，買受人可能會(huì)要求解除合同。特別是當(dāng)雙方未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額成為一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的問題。本文上海房產(chǎn)糾紛律師將以上海地區(qū)為例，引用相關(guān)的法律案例和法條，探討在此情況下確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的方法，以及買受人基于此要求解除合同的法律支持。

　　本文旨在探討當(dāng)合同約定的房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定，但雙方當(dāng)事人未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，如何確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。同時(shí)，將以上海地區(qū)相關(guān)法律案例和法條為例，分析買受人基于此要求解除合同的法律支持。

　　一、背景與案例分析

　　根據(jù)上海地區(qū)的相關(guān)法律規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。然而，當(dāng)房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等與合同約定不符時(shí)，買受人可能會(huì)要求解除合同。以下是一個(gè)類似案例：

　　案例一：張某與李某簽訂購房合同，合同約定房屋的實(shí)際層高為3米，小區(qū)綠化面積為30%。然而，實(shí)際交付的房屋層高只有2.8米，小區(qū)綠化面積只有25%。由于合同中未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，張某以此為由要求解除合同。

　　二、法律依據(jù)與分析

　　在確定違約金數(shù)額或者損失賠償額時(shí)，可以參考以下法律依據(jù)：

　　中華人民共和國合同法（以下簡稱《合同法》）：根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，當(dāng)事人違反合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第一第九十四條進(jìn)一步規(guī)定，當(dāng)事人違約造成損失的，受損害方有權(quán)要求賠償損失。根據(jù)上述法律規(guī)定，買受人可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償因違約而造成的損失。

　　上海市物業(yè)管理?xiàng)l例：根據(jù)上海市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十五條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的承諾不得低于上海市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。若物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等內(nèi)容作出具體約定且未能履行，買受人可以主張違反物業(yè)管理?xiàng)l例的約定，并要求解除合同或者要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　上海市人民政府關(guān)于規(guī)范商品房銷售行為的若干規(guī)定：根據(jù)上海市人民政府發(fā)布的規(guī)定，開發(fā)商在商品房銷售過程中，應(yīng)當(dāng)明確約定房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等要素，并確保與合同約定一致。如果開發(fā)商未能按照約定提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，買受人可以要求解除合同或者要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　三、確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的方法

　　在雙方未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的情況下，可以參考以下方法來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額：

　　實(shí)際損失原則：根據(jù)《合同法》的規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)賠償受損害方因違約而實(shí)際遭受的損失。因此，買受人可以通過計(jì)算由于房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合約定而造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，作為要求違約方賠償?shù)囊罁?jù)。

　　合理支出原則：買受人可以計(jì)算因房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合約定而支出的合理費(fèi)用，并要求違約方承擔(dān)這些費(fèi)用。例如，買受人可能需要進(jìn)行改造或修復(fù)工程，以使房屋達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，這些費(fèi)用可以作為損失的一部分進(jìn)行計(jì)算。

　　參照市場價(jià)格原則：買受人可以參照市場上類似房屋的實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等因素，并參考市場上同類房屋的價(jià)格差異，來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。通過比較實(shí)際交付的房屋與合同約定的房屋差異以及市場價(jià)格差異，可以確定買受人因此而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，作為要求違約方賠償?shù)囊罁?jù)。

　　四、支持買受人要求解除合同的法律依據(jù)

　　在上述情況下，買受人基于房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定的事實(shí)要求解除合同是合理的，因?yàn)椋?/p>

　　合同約定不一致：合同約定了房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等要素，但實(shí)際交付的房屋與約定不符，違反了合同約定。買受人有權(quán)要求解除合同以保護(hù)自身權(quán)益。

　　未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法：在合同中未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的情況下，買受人有權(quán)依據(jù)實(shí)際損失原則、合理支出原則以及參照市場價(jià)格原則來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額，并要求違約方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　法律保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益：根據(jù)上海市物業(yè)管理?xiàng)l例和規(guī)范商品房銷售行為的若干規(guī)定，法律對(duì)于保護(hù)買受人的權(quán)益有著明確的規(guī)定。當(dāng)買受人基于房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合約定要求解除合同時(shí)，法律應(yīng)予以支持和保護(hù)。綜上所述，當(dāng)合同約定的房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定且雙方未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，買受人有權(quán)要求解除合同，并依據(jù)實(shí)際損失原則、合理支出原則和參照市場價(jià)格原則來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。

　　五、結(jié)論

　　在合同違約中，當(dāng)房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定且雙方未約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額是一個(gè)具有挑戰(zhàn)性的問題。然而，在上海地區(qū)，買受人可以依據(jù)相關(guān)法律依據(jù)和方法來確定損失賠償額，并要求解除合同。

　　根據(jù)《合同法》、上海市物業(yè)管理?xiàng)l例以及規(guī)范商品房銷售行為的若干規(guī)定，買受人可以參照實(shí)際損失原則、合理支出原則和參照市場價(jià)格原則來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。通過計(jì)算實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失、合理費(fèi)用支出以及參考市場價(jià)格差異，買受人可以確保自身權(quán)益得到保護(hù)。

　　同時(shí)，根據(jù)上海地區(qū)相關(guān)法律規(guī)定，買受人基于房屋實(shí)際層高、小區(qū)綠化面積、環(huán)境等不符合合同約定的事實(shí)要求解除合同是合理合法的。法律對(duì)于保護(hù)買受人的權(quán)益有著明確的規(guī)定，買受人的要求應(yīng)得到法律的支持和保護(hù)。

　　因此，在面對(duì)合同違約時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)的法律依據(jù)和方法，依法維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)，尋求專業(yè)律師的幫助和指導(dǎo)，采取合適的法律行動(dòng)，是確保權(quán)益得到充分保護(hù)的重要途徑。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，通過遵循法律的指導(dǎo)和保護(hù)，買受人可以在合同違約中要求解除合同，并依據(jù)實(shí)際損失原則、合理支出原則和參照市場價(jià)格原則來確定違約金數(shù)額或者損失賠償額。在上海地區(qū)，法律為買受人提供了明確的法律支持，以確保其權(quán)益得到充分保護(hù)，維護(hù)合同的公平與正義。