上海買賣合同律師 網(wǎng)上簽約作為行政機關行使管理的一種管理手段而存在，在物權法中不具有法律效力。購房者不合理地賦予“網(wǎng)上簽約”許多人為的光環(huán)，導致實踐中對網(wǎng)上簽約法律性質(zhì)的誤解而引發(fā)諸多法律糾紛。

　　一、房地產(chǎn)買賣合同未網(wǎng)上簽訂，不認定無效。

　　《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)上簽約是房產(chǎn)部門為了市場管理的需要而規(guī)定的公示程序，網(wǎng)上簽約是否不影響雙方簽訂合同的效力。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:

　　“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記手續(xù)為由請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務的，對方接受的除外。”

　　齊敬之律師建議，沒有網(wǎng)上簽訂房地產(chǎn)買賣合同并不影響合同的效力，但一定會影響后續(xù)辦理房產(chǎn)證的流程。

　　一房兩房二賣中，即使第一買受人先辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)，也無法對抗合法占有該房屋的第二買受人。

　　《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》中，一套房屋買賣中的若干買受人均希望繼續(xù)履行房屋買賣合同的，按照《全國民事審判工作會議紀要》第二部分(2)和《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第十三條的規(guī)定確定維權順序。

　　查封期間占有房屋的買受人的權利不能對抗先查封房屋的買受人；買受人辦理商品房預售合同備案或網(wǎng)上簽約手續(xù)的權利，不能對抗合法占有該房屋的買受人。

　　買受人要求辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的，法院應當告知其可以申請對房屋采取保全措施。必要時，法院可以在房屋被查封的地方加蓋印章或者發(fā)布公告，并提取和保存相關的產(chǎn)權證明。

　　齊敬之律師特別提醒:

　　1.房地產(chǎn)買賣合同即使是網(wǎng)上簽訂，甲方也可以一房兩廳出售，第二份房地產(chǎn)買賣合同確認有效；

　　2.先簽房屋買賣合同，后賣一房兩房，實際交房的，實際占有房屋的權利人可以取得房屋的產(chǎn)權。

　　三.網(wǎng)上簽約(登記)不具有物權效力，過戶前涉案房屋所有人仍為房地產(chǎn)公司。

　　所謂網(wǎng)上簽約，即商品房預售登記，是指房屋交易雙方在規(guī)定的時間內(nèi)到有關行政部門辦理房屋備案，在預售房屋合同上打上不同的號碼，并在網(wǎng)上公布，以防止商品房銷售中的重復銷售和抵押，保護房地產(chǎn)交易的透明度。

　　我國法律及相關法規(guī)規(guī)定了商品房預售登記制度。如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第二十七條、《城市商品房預售管理辦法》第十條均規(guī)定商品房預售需向縣級以上有關行政主管部門登記，證明登記制度是行政行為。但是，這些法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定預售登記的效力。

　　一般在實踐中，認為預售登記是一種保留未來不動產(chǎn)物權變動的請求權。由于預售登記時不存在物權，所以登記的權利仍然是請求權。在《中華人民共和國物權法》中，沒有備案登記制度。根據(jù)物權法定原則，備案登記不具有物權效力，涉案房屋所有人仍為房地產(chǎn)公司。

　?、し慨a(chǎn)不能只靠網(wǎng)簽就被法院查封。

　　《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定:執(zhí)行人(即出賣人)將其需要登記轉(zhuǎn)移的財產(chǎn)全部出售給第三人(即買受人)，第三人已支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但未辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。

　　根據(jù)這一規(guī)定，齊敬之律師建議，如果買受人已經(jīng)支付部分或全部價款并實際占有該房屋，即使沒有過戶登記，只要買受人沒有過錯，可以向法院提出執(zhí)行異議，要求解除對該房屋的查封。

　　但是，只要簽了房產(chǎn)買賣合同，在網(wǎng)上簽了字，就算你把房價全交了，也無法抗拒法院的查封。

　　登記機關取消“網(wǎng)上簽約”不需要雙方配合，也不需要法院通知協(xié)助。

　　裁判要點:本案原告投訴的“網(wǎng)上簽約”行為，實質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案登記。被告對這一行為負有法律監(jiān)督責任，事實上，被告也對其行使了監(jiān)督職權。

　　由于網(wǎng)上登記信息的準確性直接影響到商品房買賣雙方的權利和義務，被告作為登記機關，應在其職責范圍內(nèi)確保登記信息的真實、合法和有效。

　　本案涉及的長沙市開福區(qū)芙蓉中路1段198號明富公寓1729號房屋的網(wǎng)上簽約登記信息，經(jīng)人民法院已發(fā)生法律效力的判決確認，為第三人捏造，原告與第三人不存在真實的交易關系。網(wǎng)上簽名登記行為缺乏基本證據(jù)和事實依據(jù)，應當依法撤銷。

　　上海買賣合同律師 有爭議的網(wǎng)上簽約行為本質(zhì)上是被告對商品房交易信息的網(wǎng)上備案行為，被告對此行為負有法律監(jiān)督責任；被告作為登記機關，應當在其職責范圍內(nèi)保證登記信息真實、合法、有效；原告與第三人不存在真實的交易關系，網(wǎng)上簽約登記行為缺乏基本證據(jù)和事實依據(jù)，應當依法撤銷。

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