商品房買賣認購書是指在商品房交易過程中，雙方就房屋買賣事宜達成初步意向后，簽署的一種文件。與買賣預約合同不同的是，認購書不具備法律上的強制執(zhí)行力，但在實際操作中，認購書通常是商品房交易的必要步驟之一，也是商業(yè)銀行審批房屋按揭貸款的必要文件之一。因此，認購書的性質及效力的認定在商品房交易中具有重要意義。本文上海房產(chǎn)律師將以上海市為例，圍繞商品房買賣認購書的性質及效力如何認定展開分析。

　　一、認購書的性質

　　在商品房交易中，認購書的性質存在爭議。有人認為認購書是買賣合同的先期協(xié)議，具備法律上的效力，有人則認為認購書只是雙方意向的一種表達，不具備法律上的效力。

　　根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，合同是當事人約定的權利和義務的法律文件。具體而言，買賣合同需要包括當事人的基本信息、房屋的主要信息、交付時間、交付條件、付款方式、違約責任等條款。如果認購書中包含上述內容，則可以認為認購書具備成為買賣合同的先期協(xié)議的要素，即具有明確的房屋交付時間和方式。此時，認購書可以作為買賣合同的依據(jù)，具備一定的法律效力。

　　此外，有些認購書中也包含了解除合同的條款。如果認購書中約定了買賣雙方可以在一定條件下解除合同，那么認購書也可以被認定為買賣合同的先期協(xié)議。

　　然而，如果認購書中只是簡單的雙方意向表達，并沒有具體的約定交付時間、方式等內容，則不能被認定為買賣合同的先期協(xié)議。此時，認購書只是雙方達成初步意向的表述，不具備法律上的效力。

　　二、認購書的效力

　　認購書的效力是指認購書對雙方的約束力和證明力。在實踐中，認購書通常被用作商品房交易的必要文件之一，因此，認購書的效力問題也受到關注。

　　在上海市，認購書的效力可以參考《上海市商品房交易管理辦法》和《上海市商品房買賣預約合同管理辦法》的規(guī)定。根據(jù)這兩個法規(guī)，認購書是商品房交易中的必要文件之一，但不具備法律上的強制執(zhí)行力。

　　具體來說，認購書作為商品房交易的依據(jù)，雙方應當依據(jù)約定的條款履行各自的義務。但如果一方違反了認購書中的約定，另一方可以向有關部門投訴或者起訴，但不能強制執(zhí)行認購書的約定。此外，認購書作為商品房交易的證明文件，可以作為商業(yè)銀行審批房屋按揭貸款的必要文件之一。

　　在實際操作中，如果認購書具備成為買賣合同的先期協(xié)議的要素，即具有明確的房屋交付時間和方式等內容，那么認購書就可以作為買賣合同的依據(jù)，具備一定的法律效力。此時，如果一方違反了認購書中的約定，另一方可以通過法律途徑強制執(zhí)行認購書的約定。

　　需要注意的是，在實際操作中，認購書的效力也與具體的情況有關。例如，如果在商品房交易中，房屋的交付時間和方式等內容發(fā)生了變化，而認購書并沒有相應地修改，則認購書對雙方的約束力和證明力可能會發(fā)生變化。因此，在簽署認購書時，雙方應當特別注意認購書中的各項約定是否具有明確的時間、方式等內容，并及時對認購書進行修改和補充，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　三、上海市相關法規(guī)

　　在上海市，商品房交易的相關法規(guī)包括《上海市商品房交易管理辦法》和《上海市商品房買賣預約合同管理辦法》。其中，《上海市商品房交易管理辦法》第十三條規(guī)定，買賣雙方在簽訂買賣合同前，應當簽訂商品房買賣預約合同或者認購書，明確交易的基本條件，如房屋地址、面積、價格、支付方式、約定的交付期限等，商定解除合同的條件和方式。

　　《上海市商品房買賣預約合同管理辦法》第三條規(guī)定，買賣雙方可以簽訂買賣預約合同或者認購書，但必須在交易價格、付款方式、交付時間、房屋交付狀態(tài)等方面達成一致，并應當注明解除合同的條件和方式等。

　　根據(jù)上述法規(guī)，認購書作為商品房交易的必要文件之一，應當具備明確的交易基本條件，如房屋地址、面積、價格、支付方式、約定的交付期限等，商定解除合同的條件和方式。同時，認購書應當與買賣合同保持一致，如果認購書與買賣合同存在不一致之處，以買賣合同為準。

　　此外，根據(jù)《上海市商品房買賣預約合同管理辦法》第十二條的規(guī)定，開發(fā)商應當在簽訂買賣預約合同或者認購書之日起三日內，將房屋質量、配套設施、規(guī)劃狀況、產(chǎn)權情況、抵押情況等事項告知購房人，并提供相應的資料。如果開發(fā)商未履行上述義務，購房人可以要求解除認購書或者買賣預約合同。

　　四、上海市實際操作中的案例

　　以下是一起上海市實際操作中的案例，展示了認購書在商品房交易中的作用和效力。

　　某甲與某開發(fā)商簽訂了一份認購書，約定購買某商品房，并支付一定的定金。認購書中明確了房屋地址、面積、價格、支付方式、約定的交付期限等內容。后來，某甲因為各種原因不能按照認購書的約定支付定金，開發(fā)商解除了認購書，并將該房屋轉售給了其他購房人。某甲認為開發(fā)商的行為違法，并向有關部門投訴。

　　經(jīng)過調查，有關部門認為，認購書是商品房交易中的重要文件之一，其約定具有一定的法律效力。在本案中，認購書明確了房屋交付時間和方式等內容，具備成為買賣合同的先期協(xié)議的要素。

　　上海房產(chǎn)律師認為，需要注意的是，根據(jù)《上海市商品房買賣預約合同管理辦法》第十四條的規(guī)定，買賣預約合同或者認購書不得包含以下內容：與國家法律、行政法規(guī)相抵觸的；無明確房屋交付時間、方式等交易基本條件的；無法履行或者明顯超出買賣雙方能力范圍的；未經(jīng)另一方同意而擅自修改的；未經(jīng)交易雙方確認或者規(guī)定的附加條款、附加條件等。如果認購書或者買賣預約合同中包含上述內容之一，其相關條款將被視為無效，不影響其他條款的效力。