如果是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，目前多數(shù)情況下甲、乙雙方會(huì)在訂立合作協(xié)議的基礎(chǔ)上成立一家項(xiàng)目公司，乙方以土地使用權(quán)作價(jià)出資，甲方以現(xiàn)金出資，雙方均成為項(xiàng)目公司的股東，土地使用權(quán)歸屬于項(xiàng)目公司，所建造的房屋也歸屬于項(xiàng)目公司，這在法律上沒(méi)有問(wèn)題。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。

　　在少數(shù)情況下，甲、乙雙方僅訂立合作協(xié)議，未成立項(xiàng)目公司，甲出資建房，則房屋歸屬成為問(wèn)題。按照我國(guó)《物權(quán)法》30條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實(shí)行為而取得物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?？煞駬?jù)此認(rèn)為甲取得所建造房屋的所有權(quán)，抑或仍由乙取得所有權(quán)？從比較法看，按照《德國(guó)地上權(quán)條例》第12條的規(guī)定，基于地上權(quán)而建造的建筑物或者在設(shè)立地上權(quán)時(shí)已經(jīng)存在的建筑物是地上權(quán)的重要成分。據(jù)此，建筑物歸地上權(quán)人所有。

　　地上權(quán)人取得建筑物所有權(quán)的原因是符合，即作為動(dòng)產(chǎn)的建筑材料符合于被視為不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)。德國(guó)法上作為所有權(quán)取得原因的制造行為僅限于動(dòng)產(chǎn)加工。我國(guó)現(xiàn)行法其實(shí)一直也強(qiáng)調(diào)建筑物與土地的不可分性。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》32條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》23條規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；第24條第1句規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)?！?

　　《物權(quán)法》182條和第183條也有類似規(guī)定。這些規(guī)定確立了“房地一體主義”原則。從該原則可以合乎邏輯地得出如下結(jié)論，即誰(shuí)享有土地使用權(quán)，誰(shuí)就取得該土地上建造的房屋的所有權(quán)，而無(wú)論房屋是誰(shuí)建造的。

　　土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的法律原因并非建造行為本身，毋寧是該行為的成果與其享有使用權(quán)的土地相結(jié)合，不可分離。從這個(gè)意義上說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法雖然沒(méi)有像《德國(guó)地上權(quán)條例》第12條那樣明確宣告“建筑物是地上權(quán)的重要成分”，但實(shí)際上也采用同樣的原則，即“建筑物是土地使用權(quán)的重要成分”。

　　因此，為確保我國(guó)現(xiàn)行法體系內(nèi)部的無(wú)矛盾性，《物權(quán)法》30條中的“合法建造”應(yīng)當(dāng)解釋為在享有土地使用權(quán)且辦理相關(guān)審批手續(xù)的前提下建造房屋。據(jù)此，在前述合作建房情形中，甲要想取得房屋所有權(quán)或共有權(quán)，必須從乙手中取得土地使用權(quán)或者成為該權(quán)利的共有人。

　　為此，需要在符合法定條件的前提下，由甲、乙達(dá)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理移轉(zhuǎn)登記。甲、乙訂立的合作協(xié)議雖然具備解釋為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合意的可能性，但由于未辦理移轉(zhuǎn)登記，所以甲并未取得土地使用權(quán)或其共有權(quán)，相應(yīng)地也不能取得房屋所有權(quán)或共有權(quán)。

　　最高國(guó)家人民對(duì)于法院《關(guān)于審理涉及企業(yè)國(guó)有土地資源使用權(quán)合同管理糾紛解決案件具體適用相關(guān)法律環(huán)境問(wèn)題的解釋》（法釋〔2005〕5號(hào)）14條以下對(duì)合作研究開(kāi)發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題需要作出明確規(guī)定。

　　其中，第18條和第20條雖然規(guī)定在房屋工程實(shí)際控制建筑施工面積少于預(yù)定面積或超出預(yù)定面積的情況下學(xué)生如何合理分配房屋實(shí)際教學(xué)建筑設(shè)計(jì)面積，但不能僅僅據(jù)此分析認(rèn)為出資方在房屋竣工后即取得很大部分城市房屋的所有權(quán)。

　　因?yàn)椤胺峙浞课輰?shí)際應(yīng)用建筑單位面積”可以直接理解為僅僅是經(jīng)濟(jì)合作學(xué)習(xí)各方分別提高銷售人員一部分房屋并從中獲取更多利潤(rùn)，是一種對(duì)開(kāi)發(fā)成果的分成模式。至于所銷售的房屋在法律上究竟是否應(yīng)該屬于社會(huì)負(fù)責(zé)產(chǎn)品銷售——未必以自己名義銷售——的合作方所有，并不十分重要。如果未設(shè)立一些專門的項(xiàng)目投資公司，則房地產(chǎn)市場(chǎng)合作能力開(kāi)發(fā)技術(shù)協(xié)議只是為了一種合伙協(xié)議，一方所提供的土地使用權(quán)與另一方所提供的資金方面都是對(duì)合伙的出資。

　　在出資過(guò)程中，財(cái)產(chǎn)由個(gè)人信息所有知識(shí)變成合伙人共同完成所有，但這也是造成財(cái)產(chǎn)讓與，以土地使用權(quán)出資，仍須遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義。未經(jīng)登記，其他合伙人不能取得該土地使用權(quán)的共有權(quán)，只能取得以實(shí)現(xiàn)共同作用利用該土地綜合使用權(quán)為主要內(nèi)容的債權(quán)。

　　上海房產(chǎn)律師了解到，“共同保護(hù)利用”表現(xiàn)為共同在該土地使用權(quán)標(biāo)的物（建設(shè)生態(tài)用地）上開(kāi)發(fā)銀行房地產(chǎn)，建造、出售房屋并從中獲取最大利潤(rùn)，而所建造的房屋仍然依物權(quán)法上的添附原則由提供大量土地使用權(quán)的合作方取得所有權(quán)。僅當(dāng)享有土地使用權(quán)的合伙人依約定將所建造的部分包括房屋轉(zhuǎn)讓給其他合伙人并將其登記在后者名下時(shí)，后者才取得房屋所有權(quán)。