本文圍繞出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人的情況下，如何認(rèn)定出賣人的逾期辦證違約責(zé)任以及逾期辦證違約金應(yīng)該計算至何時止的問題，進(jìn)行分析和探討。上海法律咨詢網(wǎng)就來為您講講有關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、案例分析

　　根據(jù)上海市某商品房買賣合同，出賣人應(yīng)負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，買受人應(yīng)協(xié)助出賣人辦理相關(guān)手續(xù)，但買受人未按時提供所需材料，導(dǎo)致辦證工作未能及時完成。在該合同中，并未規(guī)定逾期辦證的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)和計算起止時間。

　　在此背景下，出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人的情況下，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任？逾期辦證違約金應(yīng)該計算至出賣人完成報備義務(wù)時止，還是買受人實際取得房屋權(quán)屬證書時止？

　　二、法律分析

　　1.出賣人的逾期辦證違約責(zé)任

　　根據(jù)《合同法》第二百零四條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同義務(wù)，不得違反誠實信用原則。出賣人已經(jīng)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，雖未告知買受人，但是出賣人已經(jīng)履行了辦證的相關(guān)義務(wù)。因此，如果逾期辦證的原因并非出賣人自身原因造成的，則出賣人無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　2.逾期辦證違約金的計算起止時間

　　根據(jù)《合同法》第一百八十二條的規(guī)定，當(dāng)事人未按照約定履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期辦證可以視為履行合同義務(wù)不符合約定的質(zhì)量要求的一種，因此，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

　　三、關(guān)于逾期辦證違約金計算起止時間的爭議

　　在涉及逾期辦證的違約責(zé)任問題中，另一個爭議點是逾期辦證違約金的計算起止時間。一方認(rèn)為逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)計算至出賣人完成報備義務(wù)時止，即出賣人已將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門的時候。另一方則認(rèn)為逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)計算至買受人實際取得房屋權(quán)屬證書時止。

　　對于這個爭議點，法律沒有明確規(guī)定。但是，在實際操作中，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的《上海市商品房買賣合同逾期辦證違約金計算規(guī)則》（以下簡稱“計算規(guī)則”）對此作出了明確規(guī)定。其中第2條規(guī)定：“逾期辦證違約金計算起始日期為買受人或其代理人提交所有房屋權(quán)屬證書申領(lǐng)材料之日，止于出賣人提交買受人及相關(guān)機(jī)構(gòu)要求的全部房屋權(quán)屬證書辦理材料之日為止。”根據(jù)這個規(guī)定，逾期辦證違約金的計算起止時間應(yīng)當(dāng)以買受人提交所有房屋權(quán)屬證書申領(lǐng)材料之日為起點，以出賣人提交買受人及相關(guān)機(jī)構(gòu)要求的全部房屋權(quán)屬證書辦理材料之日為終點。

　　此外，在實際操作中，上海市房地產(chǎn)交易中心也規(guī)定了逾期辦證違約金的計算方式。具體來說，逾期辦證違約金的計算方式是按照已交房日期和待辦理天數(shù)進(jìn)行計算，逾期辦證違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)是：0.5‰/天，即按照房款總額的千分之五百計算，計算結(jié)果向上取整。

　　在上述案例中，出賣人已將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人，導(dǎo)致買受人無法及時辦理房屋權(quán)屬登記，從而導(dǎo)致逾期辦證的情形。此時，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任？

　　根據(jù)《合同法》第八十條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立的合同，應(yīng)當(dāng)按照公平原則確定各自的權(quán)利和義務(wù)?！币虼?，在訂立商品房買賣合同時，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定出賣人和買受人分別應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)是公平的。

　　在《商品房買賣合同》中，通常規(guī)定出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)辦理房屋權(quán)屬證書，并將辦理的相關(guān)資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。出賣人在報送資料后，應(yīng)當(dāng)及時將辦理進(jìn)度告知買受人，并協(xié)助買受人完成房屋權(quán)屬登記手續(xù)。如果出賣人未及時告知買受人，并導(dǎo)致買受人逾期辦證的情形發(fā)生，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

　　《最高人民法院關(guān)于審理涉及商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋（三）》第十八條規(guī)定：“買受人按照約定應(yīng)當(dāng)向出賣人提供證明房屋權(quán)屬登記所需的材料、協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記的，未能提供或者協(xié)助辦理致使辦理登記延誤的，不得要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。但是，由于出賣人的原因致使辦理登記延誤的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?

　　該規(guī)定明確了出賣人在辦理房屋權(quán)屬登記方面的責(zé)任。只要是由于出賣人的原因?qū)е罗k理登記延誤，出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，在本案中，出賣人已將辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門，但未告知買受人，導(dǎo)致買受人無法及時辦理房屋權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)逾期辦證的違

　　四、結(jié)論

　　總的來說，上海法律咨詢網(wǎng)認(rèn)為，對于出賣人在辦理房屋權(quán)屬登記方面存在逾期違約情形，根據(jù)《合同法》、《商品房買賣合同》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并且繼續(xù)履行辦證義務(wù)。如果逾期辦證給買受人造成了經(jīng)濟(jì)損失，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。