認(rèn)購協(xié)議是指買賣雙方在商品房預(yù)售許可證頒發(fā)前，就買賣房屋達(dá)成的書面協(xié)議。那么，如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，認(rèn)購協(xié)議是否會(huì)因此無效呢？本文上海房產(chǎn)糾紛律師將圍繞這個(gè)問題展開探討。

　　一、認(rèn)購協(xié)議是否因出賣人未取得商品房預(yù)售許可證而無效？

　　認(rèn)購協(xié)議是合同的一種形式，其效力應(yīng)當(dāng)受到《合同法》的規(guī)范。根據(jù)《合同法》第九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，履行自己的義務(wù)，保護(hù)對方當(dāng)事人的合法權(quán)益。”因此，無論是買方還是賣方，都應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信地履行自己的義務(wù)。

　　按照《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)依法取得商品房預(yù)售許可證。如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，其行為就違反了相關(guān)法律規(guī)定。因此，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，其與購房人簽訂的認(rèn)購協(xié)議是否有效呢？

　　從法律上來說，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，就意味著其沒有取得商品房預(yù)售的合法資格。因此，出賣人與購房人簽訂的認(rèn)購協(xié)議是無效的。同時(shí)，依據(jù)《合同法》第二十二條的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的；”。因此，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，其認(rèn)購協(xié)議是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是無效的。

　　二、相關(guān)法律案例

　　上海市第一中級人民法院曾經(jīng)審理了一起出賣人未取得商品房預(yù)售許可證而導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無效的案件。該案中，購房人與出賣人簽訂了認(rèn)購協(xié)議，但出賣人未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證，導(dǎo)致該認(rèn)購協(xié)議無效。法院最終判決，出賣人應(yīng)當(dāng)退還購房人已經(jīng)支付的認(rèn)購定金，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　三、上海市相關(guān)法律法規(guī)

　　在上海市，商品房預(yù)售和銷售活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守《上海市商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定。具體而言，根據(jù)《上海市商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)依法取得商品房預(yù)售許可證。如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，就不能進(jìn)行商品房預(yù)售和銷售活動(dòng)。同時(shí)，根據(jù)該辦法第十七條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證而違反規(guī)定從事商品房預(yù)售和銷售活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定受到罰款等行政處罰。

　　在上海市，還有其他相關(guān)法律法規(guī)可以參考。例如，《上海市商品房預(yù)售管理辦法》等。購房人在與出賣人簽訂認(rèn)購協(xié)議前，應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　四、結(jié)論

　　在認(rèn)購協(xié)議中，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證就是一種違法行為。根據(jù)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，其認(rèn)購協(xié)議應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是無效的。購房人應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果出現(xiàn)此類問題，購房人可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。在購房過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對法律法規(guī)的了解，避免因此而導(dǎo)致合同無效的情況發(fā)生。

　　五、建議

　　為了避免購房糾紛，購房人應(yīng)當(dāng)在購房前加強(qiáng)對出賣人的調(diào)查，確保出賣人已經(jīng)依法取得了商品房預(yù)售許可證，并能夠提供有效的許可證明。如果出賣人無法提供有效的許可證明，購房人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎考慮是否簽訂認(rèn)購協(xié)議。此外，購房人還應(yīng)當(dāng)注意認(rèn)購協(xié)議的具體條款，避免因?yàn)槟承l款的模糊性而導(dǎo)致自己的權(quán)益受到損害。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，出賣人也應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定，依法取得商品房預(yù)售許可證，并在銷售過程中提供有效的證明。出賣人應(yīng)當(dāng)保證商品房的質(zhì)量和安全，避免出現(xiàn)因質(zhì)量問題而導(dǎo)致的購房糾紛。