2007年1月，張某與王某簽訂商品房生意條約，將其所有的一套屋宇以70萬元的價錢轉(zhuǎn)讓給了王某，商定王某在簽訂合同時即領(lǐng)取相當(dāng)于房價款10％的定金，但同時商定定金詳細金額以實踐收條為準(zhǔn)。上海房產(chǎn)糾紛律師就來講講有關(guān)的情況。

　　條約還商定假如張某懺悔，應(yīng)雙倍返還定金；假如王某交納定金數(shù)額缺乏條約金額的10％，一方悔約，他方有權(quán)以條約金額的10％比例向違約方注意守約義務(wù)。

　　同日，兩邊又與某房產(chǎn)中介公司簽訂了居間條約及增補協(xié)議，約定由該公司代為收取、保管定金及房款，其中房價款為70萬元，裝修款為30萬元。王某于簽訂合同當(dāng)日給付定金5 000元，該公司作為代收人出具了業(yè)務(wù)收據(jù)。

　　以后，張某見該地段房價高漲，不肯再以原定價錢出售，遂以王某未按10％的比率領(lǐng)取定金為由，請求解除屋宇生意條約。王某批準(zhǔn)解除合同，但要求張某按照合同承擔(dān)違約金。雙方協(xié)商不成，王某遂起訴至法院。

　　法院經(jīng)審理覺得，條約中雖商定王某在簽訂合同時即領(lǐng)取相當(dāng)于房價款10％的定金，但同時商定定金詳細金額以實踐收條為準(zhǔn)，房產(chǎn)中介公司依據(jù)居間條約亦有權(quán)代收定金。在此情況下，王某繳納5 000元定金并未違背條約商定，張某以王某繳納定金數(shù)額缺乏房價款10％為由謝絕執(zhí)行條約，沒有根據(jù)，組成守約。

　　兩邊既商定了定金，又商定了違約金，只能擇一合用，現(xiàn)王某抉擇讓張某負擔(dān)違約金責(zé)任，法院予以支持。由于房屋與裝修是作為一個整體出賣，裝修部分是附隨于房屋之上，所以二人購房合同的總金額應(yīng)為房屋買賣之總價款即100萬元，按照雙方合同約定，違約金的數(shù)額應(yīng)確定為10萬元。最后判決張某支付違約金10萬元。

　　本案中，王某與張某簽訂屋宇生意合同時商定，定金數(shù)額為房價款的10％，定金詳細金額以實踐收條為準(zhǔn)，但條約并未硬性劃定定金必須為房價的10％，故王某向某房產(chǎn)中介公司繳納五千元定金，某房產(chǎn)中介公司出具營業(yè)收條的行動并未違背條約商定，不組成守約。

　　而張某得悉地段房價高漲，以王某未按房價款10％的比率領(lǐng)取定金為由，請求解除屋宇生意條約的，無究竟和法令根據(jù)，故張某的行動組成守約。依據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

　　王某提起訴訟，選擇要求張某承擔(dān)違約金的，張某應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。另外，房屋與裝修關(guān)系作為一個整體出賣，故房屋買賣合同的總金額應(yīng)為兩種款項的總和，張某應(yīng)依約支付違約金的數(shù)額為十萬元。

　　《中華國民共和國合同法》第一百一十四條 當(dāng)事人能夠商定一方守約時應(yīng)該依據(jù)守約情形向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

　　商定的違約金低于造成的喪失的，當(dāng)事人能夠要求人民法院或許仲裁機構(gòu)予以增添；商定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就拖延執(zhí)行商定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

　　第一百一十六條 當(dāng)事人既商定違約金，又商定定金的，一方守約時，對方能夠抉擇適用違約金或者定金條款。

　　至于附件八增補和談第6條第2款對于“若出賣人過期交房并負擔(dān)了過期交房守約義務(wù)的，則本合同第十六條中出賣人許諾獲得地皮、屋宇權(quán)屬證書的時候響應(yīng)順延，順延克日與商品房托付的過期克日溝通”的商定。

　　依據(jù)《中華國民共和國合同法》第三十九條、第四十條劃定：接納花樣條目訂立條約的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明；格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師認(rèn)為，該增補和談的花樣條目系上訴人供應(yīng)，并無采用正當(dāng)?shù)捏w式格局提請對方注意，而其內(nèi)容顯然對被上訴人利益不利，導(dǎo)致被上訴人權(quán)益處于不確定狀態(tài)，免除了上訴人按時交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)為無效。