2012年11月7日，中國建設銀行福建分行與周先生、高先生簽訂了個人住房貸款合同。周、高向建行福建分行借款五十一萬元，用于購買衡宇國際大廈二期零三層商務寫字樓，借款人以所購房產(chǎn)作為抵押擔保還款。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。

　　貸款發(fā)出后，貸款人將合約下的權(quán)利及義務轉(zhuǎn)移予原告建行 J 北區(qū)分行，而 Hengyu 房地產(chǎn)公司為貸款提供分階段擔保，擔保期由合約中擔保條款生效日期起，至建行 J北區(qū)分行收到及核實其他權(quán)利證明書、按揭登記證明書正本及按揭物業(yè)的其他權(quán)利證明書為止。

　　雙方亦就貸款的期限、利息、還款方式等事宜達成協(xié)議。簽訂上述合同后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)對上述房地產(chǎn)預購商品房按揭通知進行登記，但至今尚未辦理按揭登記手續(xù)。有爭議的房產(chǎn)已于2013年7月30日完成初步登記，房屋也已交付周某買家。

　　建行福建分行依約向周某發(fā)放了企業(yè)貸款，并將長期貸款進行債權(quán)轉(zhuǎn)讓給建行城北支行。恒宇房地產(chǎn)上市公司可以分別于2014年9月25日、12月26日應建行城北支行發(fā)展要求為周某、高某分別用于償還建行城北支行通過人民幣18136、05元、18195、24元。

　　周某、高某未按約還款，建行城北支行遂訴請人民法院判令：

　　1、周某、高某償還短期貸款產(chǎn)品本金458019、64元人民幣及相應增加利息；

　　2、建行城北支行個人有權(quán)處理處置恒宇國際2號樓18層03商務管理辦公以及房產(chǎn)，以優(yōu)先考慮償還本案相關(guān)債務；

　　3、恒宇房地產(chǎn)有限公司需要承擔社會連帶制度保證經(jīng)濟責任。

　　被告周和高沒有答辯。被告恒裕房地產(chǎn)公司承認建行 J 北區(qū)分行有優(yōu)先償還有關(guān)物業(yè)的權(quán)利。福建省福州市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，建行福建省分行與周、高、房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房借款合同》系當事人真實意思表示，依法有效。

　　周、高向建行福建省分行申請貸款，建行已足額發(fā)放貸款。兩被告未按約定償還利息，明顯屬于違約行為，應當承擔違約責任。債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，建行城北支行要求周、高按合同約定償還貸款本金，還款日的利息、罰息、復利符合合同及法律規(guī)定，予以支持。

　　周、高預購的國際2號樓18層03室的商用辦公用房已辦理抵押預告登記，但僅具有對抗第三人的效力。鑒于該房產(chǎn)未取得權(quán)屬登記證書，不動產(chǎn)物權(quán)未成立，不符合法定抵押登記條件，且建行城北支行未取得他項權(quán)利證書，其行使該房產(chǎn)優(yōu)先受償權(quán)的請求缺乏法律依據(jù)，一審法院不予支持。

　　置業(yè)有限公司自愿對周、高向建行城北支行借款的償還承擔連帶保證責任，并對周、高向建行城北支行借款提供階段性保證責任，對建行城北支行承擔連帶保證責任。

　　據(jù)此，一審法院裁定：高、周于本判決生效之日起十日內(nèi)償還建設銀行城北支行貸款本金438，373、60元及截止還款日的利息、罰息、復利；于恒置業(yè)有限公司承擔連帶還款責任；駁回建行城北支行的其他訴訟請求。

　　建行城北支行不服一審判決，上訴稱：上訴人在中國取得案涉房屋抵押權(quán)預告登記證明后，即可排他性地選擇對抗學習他人對案涉房屋的處分，有權(quán)對房屋行使國家優(yōu)先受償權(quán)。一審判決有違社會市場發(fā)展規(guī)律和商業(yè)貿(mào)易慣例。

　　若按一審判決，在購房人取得一個房屋建筑所有使用權(quán)證之前，一旦企業(yè)出現(xiàn)購房人違約拒不歸還按揭貸款，銀行則只能以一種普通公司債權(quán)人提供身份向開發(fā)商、購房人要求學生還款，貸款債權(quán)無物權(quán)保障。

　　從銀行提高自身經(jīng)濟利益關(guān)系出發(fā)，勢必更加傾向于延緩按揭貸款放款工作時間，待購房人取得一些房屋內(nèi)部所有權(quán)證之后再行放款，將嚴重程度影響研究房地產(chǎn)項目開發(fā)商的資金投入成本和資金結(jié)構(gòu)安排，而開發(fā)商的資金控制成本不斷增加我們必然也是導致其他購房人轉(zhuǎn)嫁此成本，將對整個房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境造成非常不利因素影響。

　　上海房產(chǎn)律師認為，在實踐中，預告登記在購房人名下的房地產(chǎn)，亦通常都是作為購房人執(zhí)行標的，不得認定為開發(fā)商共同財產(chǎn)。據(jù)此，上訴人請求：維持一審判決第一項、第二項；撤銷一審判決第三項；改判支持上訴人有權(quán)依約處分案涉抵押房產(chǎn)，以優(yōu)先用于償還本案債務。