對(duì)商品房買賣合同或民間借貸法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定。可根據(jù)房屋買賣合同約定的標(biāo)的物特征、權(quán)利義務(wù)是否對(duì)等、履行方式是否有違常理等方面綜合考慮。上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況。

　　根據(jù)商品房銷售合同中關(guān)于商鋪面積、單價(jià)和總價(jià)的協(xié)議，合同第三條規(guī)定，劉益成購買的商鋪為華泰大廈一層，面積3000平方米。建成后，Huatai 大廈一層面積為2100平方米，與承包面積相差900平方米。

　　如果劉一城真的是購房涉及商鋪的情況，對(duì)于約定面積和實(shí)際面積這么大的區(qū)別，與一般的房屋銷售情況相比，常識(shí)是很難解釋的。合同第四條規(guī)定，所涉商鋪的單價(jià)為每平方米1666、7元，總價(jià)為500萬元。

　　結(jié)合合同約定的面積，可以計(jì)算出，店鋪單價(jià)是總價(jià)5億元除以約定面積3000平方米。面積、單價(jià)、總價(jià)三者之間出現(xiàn)這樣的關(guān)系，也是一般房屋買賣合同中很少見的。而該店涉及的單價(jià)僅為1666、7元，與市場價(jià)格相差巨大，不合理。

　　對(duì)已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結(jié)應(yīng)同時(shí)具備四個(gè)條件。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》17條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！?

　　該條分為兩個(gè)層次，前一層規(guī)定可以查封、扣押、凍結(jié)的條件，后一層則明確不得查封、扣押、凍結(jié)的條件。對(duì)已出售給第三人的未過戶的房屋不得查封、扣押、凍結(jié)，應(yīng)當(dāng)符合以下四個(gè)條件：

　　（1）第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款；

　　（2）第三人已占有該不動(dòng)產(chǎn)；

　　（3）未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記；

　　（4）第三人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記無過錯(cuò)。

　　滿足上述四個(gè)條件，人民法院則不能對(duì)爭議不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封、扣押、凍結(jié)，反之，有任意一個(gè)以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。

　　綜合本案情況，劉益成除成就支付了全部價(jià)款這一條件外，另外三個(gè)條件均不成就，因此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》17條的規(guī)定，人民法院可以采取查封等強(qiáng)制措施。

　　是出售房屋的關(guān)系，但從頭到尾沒有出示法院東泰公司就出售房屋開具的購房發(fā)票。從2008年8月20日簽訂的商品房買賣合同來看，直到2012年劉一成向洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)提出執(zhí)行異議，國盛公司和東泰公司提起訴訟，已經(jīng)近4年了。

　　在第一次、第二次重審中，劉一成沒有提供法院的購房發(fā)票。東臺(tái)公司多次聲稱其與劉亦誠的關(guān)系是貸款關(guān)系，商品房銷售合同是按照劉亦誠的要求簽訂的，為了保證貸款情況，劉亦誠無法提供購房發(fā)票，無法證明房屋銷售之間是否存在真正的關(guān)系。

　　根據(jù)東臺(tái)公司與劉怡成事件后簽訂的附買回協(xié)議，劉怡成在二○○八年十月二十八日及二○一一年七月六日簽訂商鋪買賣合約后，與東臺(tái)簽訂了房屋回購承諾書及附買回協(xié)議，以超過合約價(jià)兩倍的價(jià)格回購商鋪。

　　對(duì)于一般的房屋銷售來說，這樣的回購情況是罕見的。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商向個(gè)人或民間借貸機(jī)構(gòu)借款融資后，以房屋銷售合同和回購協(xié)議的形式為貸款提供擔(dān)保已成為一種常見的做法。有效的法律文書，包括海南省高級(jí)人民法院（2013年）第96號(hào)民事判決，也證實(shí)了劉益成與東臺(tái)之間存在大量私人貸款。

　　上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，海南省第二中民一號(hào)民事判決書（2015年生效）第515號(hào)裁定，劉一誠與東臺(tái)公司簽訂的房屋回購承諾書和附買回協(xié)議本質(zhì)上是一種貸款對(duì)貸款關(guān)系，雙方建立了兩種法律關(guān)系，即房屋買賣關(guān)系和房屋借貸關(guān)系。雙方以商品房買賣合同的形式為借貸提供擔(dān)保，同時(shí)承擔(dān)房屋回購義務(wù)和履行附加條件的商品房銷售合同的附買回協(xié)議。