當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)，這是因為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力。本文上海律師將結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)和實際案例，探討此類情況下承租人的權(quán)利和義務(wù)。

　　一、備案合同價格的作用和局限性

　　備案合同是指在房地產(chǎn)交易中，由雙方當事人依照《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，書面約定房屋買賣、租賃等相關(guān)事項的合同。備案合同價格是指在房屋交易過程中，賣方和買方在合同中約定的房屋買賣價格或租賃價格。備案合同價格在房地產(chǎn)交易中扮演著重要的角色，因為它是衡量房地產(chǎn)市場價格的一個重要指標。根據(jù)《物權(quán)法》第四十一條規(guī)定，買受人對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。因此，備案合同價格一般是買受人和出租人在交易中達成的協(xié)議的重要組成部分。

　　然而，備案合同價格并不具備法律效力，其主要作用是作為一種參考。根據(jù)《房地產(chǎn)交易管理辦法》第四十五條的規(guī)定，備案價格僅供參考，不具備法律效力。因此，備案合同價格只是一種約定，而不是一個具有法律約束力的價格。在實際交易中，出租人和承租人可以在交易價格上協(xié)商達成一致，而不一定要以備案合同價格為基準。

　　二、承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指，在出租人決定將其所持有的房屋出售時，承租人在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利。這一權(quán)利的實現(xiàn)需要滿足一定的條件，如出租人決定將其所持有的房屋出售時，承租人已經(jīng)與出租人簽訂了租賃合同，而且已經(jīng)履行了租賃合同中的義務(wù)。此外，承租人在知道出租人決定出售房屋后，應(yīng)當在法定期限內(nèi)向出租人表示要求優(yōu)先購買。在這種情況下，如果出租人決定出售房屋，則承租人有權(quán)以同等條件的價格優(yōu)先購買該房屋。

　　然而，當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)。這是因為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力，而優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)當以實際交易價格為基礎(chǔ)。因此，如果承租人主張以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)，這一主張是不成立的。

　　三、上海市相關(guān)法規(guī)和實際案例

　　上海市相關(guān)法規(guī)對備案合同價格和承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定與上述分析基本相同。例如，上海市《物權(quán)法》第四十一條規(guī)定，買受人對不動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；上海市《房地產(chǎn)交易管理辦法》第四十五條規(guī)定，備案價格僅供參考，不具備法律效力；上海市《房屋租賃管理條例》第二十六條規(guī)定，出租人決定出售房屋的，應(yīng)當在知道承租人的意向后，優(yōu)先向承租人出售。

　　在實際案例中，有一起涉及備案合同價格和承租人優(yōu)先購買權(quán)的案件。該案是上海市嘉定區(qū)人民法院于2016年10月27日審理的涉及房屋出售的糾紛案件。原告是某公司，其向被告出租了一套房屋，并與被告簽訂了《房屋租賃合同》。后來，被告將該房屋進行了出售，且實際交易價格與備案合同價格不一致。原告主張優(yōu)先購買該房屋，并以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)。法院最終判決駁回了原告的主張，認為備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力，因此不能作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。

　　四、總結(jié)

　　當實際交易價格與備案合同價格不一致時，承租人不能要求以備案合同價格作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)。備案合同價格只是一種參考，不具備法律效力。承租人的優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)當以實際交易價格為基礎(chǔ)。上海市相關(guān)法規(guī)對備案合同價格和承租人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定與上述分析基本相同。在實際案例中，法院也多次判決，備案合同價格只是參考價格，不能作為承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。

　　因此，在實際操作中，承租人應(yīng)當了解備案合同價格只是一種參考，不能作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)，而應(yīng)當以實際交易價格為基礎(chǔ)行使優(yōu)先購買權(quán)。同時，在簽訂租賃合同時，承租人也應(yīng)當仔細閱讀合同條款，了解優(yōu)先購買權(quán)的具體規(guī)定，以免發(fā)生爭議。如果承租人認為自己的優(yōu)先購買權(quán)受到了侵犯，應(yīng)當及時尋求法律幫助，維護自己的合法權(quán)益。

　　總而言之，上海律師提醒大家，備案合同價格只是一種參考，不能作為同等條件主張優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)。承租人應(yīng)當以實際交易價格為基礎(chǔ)行使優(yōu)先購買權(quán)，并在簽訂租賃合同時仔細了解優(yōu)先購買權(quán)的具體規(guī)定，以免發(fā)生爭議。同時，承租人如果認為自己的優(yōu)先購買權(quán)受到了侵犯，應(yīng)當及時尋求法律幫助，維護自己的合法權(quán)益。