某購房人與某開發(fā)商簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定房屋交付日期為2022年10月，購房人已經(jīng)支付了一定的房款。后來，購房人發(fā)現(xiàn)該房屋和土地已被出賣人抵押。購房人認(rèn)為出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押違反了法律規(guī)定，要求解除合同并退還全部房款和相關(guān)費(fèi)用。上海房產(chǎn)律師為您解答一下有關(guān)的問題。

　　一、法律分析

　　法律規(guī)定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十二條規(guī)定：“抵押權(quán)自設(shè)立時起設(shè)定于債務(wù)人的抵押財產(chǎn)上，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)人有權(quán)就其擁有抵押財產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，向抵押財產(chǎn)的所有人追償。”

　　根據(jù)《物權(quán)法》第二十五條規(guī)定：“債權(quán)人可以在其擁有的債權(quán)范圍內(nèi)就債務(wù)人的一定或者不定的全部財產(chǎn)建立抵押權(quán)?！?

　　根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、等價、誠實信用、公平原則，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

　　法律問題出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押是否導(dǎo)致房屋買賣合同無效？

　　法律分析根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可以對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)，而抵押權(quán)的設(shè)立是在抵押財產(chǎn)上，不涉及債權(quán)人與債務(wù)人之間的合同關(guān)系。因此，出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押并不會對房屋買賣合同的效力產(chǎn)生影響。

　　但是，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋及土地的抵押情況告知購房人，以免購房人因此受到不利影響。如果出賣人故意隱瞞抵押情況，或者明知已經(jīng)抵押卻仍然出售房屋，將會承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同時應(yīng)當(dāng)遵循自愿、等價、誠實信用、公平原則，并不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如果出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押，并沒有告知購房人，違反了誠實信用原則，且因為購房人不知情而未能自愿作出決定，合同就會存在缺陷。在這種情況下，購房人可以請求合同的解除，并要求退還全部的房款和相關(guān)費(fèi)用。

　　另外，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的效力應(yīng)當(dāng)遵循法律、行政法規(guī)的規(guī)定。上海市也出臺了相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)標(biāo)明土地是否已經(jīng)抵押。如果出賣人在簽訂房屋買賣合同時沒有將土地抵押情況告知購房人，就違反了上海市相關(guān)規(guī)定，也會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　二、案例分析

　　2018年，上海某開發(fā)商在售樓處簽訂了一份房屋買賣合同，約定購房人購買該房屋并支付一定的房款。后來，購房人發(fā)現(xiàn)該房屋及土地已被抵押，但是開發(fā)商并沒有在合同中告知。購房人認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐行為，要求解除合同并退還全部房款和相關(guān)費(fèi)用。

　　經(jīng)過法院審理，認(rèn)為開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時未告知土地抵押情況，違反了上海市相關(guān)規(guī)定，存在違法行為。同時，由于購房人不知道房屋和土地已經(jīng)抵押，導(dǎo)致不能自主作出決策，合同存在重大缺陷，符合《合同法》第五十二條規(guī)定，可以解除合同。因此，法院判決解除合同，并要求開發(fā)商退還全部房款和相關(guān)費(fèi)用。

　　三、結(jié)論

　　在出售房屋之前將房屋和土地抵押并不會導(dǎo)致房屋買賣合同無效，但是出賣人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前告知購房人抵押情況，如果隱瞞抵押情況，就會承擔(dān)違約責(zé)任。如果因為出賣人的故意隱瞞導(dǎo)致購房人不能自主作出決策，合同存在重大缺陷，購房人可以解除合同并要求退還全部房款和相關(guān)費(fèi)用。在簽訂房屋買賣合同時，購房人應(yīng)當(dāng)注意查看合同中是否有關(guān)于土地抵押情況的說明，如發(fā)現(xiàn)出賣人未告知土地抵押情況，應(yīng)當(dāng)立即聯(lián)系專業(yè)律師尋求法律援助。

　　對于出賣人而言，為了避免因為抵押問題導(dǎo)致房屋買賣合同無效，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之前告知購房人土地抵押情況。同時，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押之前先了解相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，確保土地的抵押行為是符合法律要求的，以避免產(chǎn)生法律糾紛。

　　總而言之，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，房屋買賣合同是一項重要的法律合同，購房人和出賣人在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，尤其是關(guān)于土地抵押的規(guī)定，以避免因為合同缺陷而導(dǎo)致的法律糾紛。如果購房人或出賣人遇到合同糾紛，應(yīng)當(dāng)及時尋求法律援助，以維護(hù)自身合法權(quán)益。