隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商品房預(yù)售合同的簽訂已經(jīng)成為了日常生活中的一項(xiàng)重要事宜。然而，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，出賣人是否取得了《商品房預(yù)售許可證》也成為了一個(gè)備受關(guān)注的問(wèn)題。那么，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》是否導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效呢？本文上海房產(chǎn)律師將從上海地區(qū)的法律角度出發(fā)，對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討。

　　一、上海地區(qū)相關(guān)法律規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“商品房銷售應(yīng)當(dāng)依法取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證，不得以任何形式進(jìn)行銷售?！痹摋l規(guī)定明確了商品房預(yù)售必須依法取得《商品房預(yù)售許可證》，否則不得銷售。

　　上海市出臺(tái)的《上海市商品房銷售管理?xiàng)l例》也對(duì)此作出了明確規(guī)定。第十三條規(guī)定：“出售未取得商品房預(yù)售許可證的商品房的，市住房保障和房屋管理局應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止銷售，沒(méi)收違法所得，處以罰款，并依法追究其法律責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！?

　　二、法律案例分析

　　1.案例一

　　某開(kāi)發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，將商品房預(yù)售給了購(gòu)房人。后來(lái)，市住房保障和房屋管理局依法要求該開(kāi)發(fā)商停止銷售，并處以罰款。該開(kāi)發(fā)商不服，提起訴訟。最終，法院判決該開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)停止銷售，并處以罰款。同時(shí)，法院認(rèn)為該開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效。

　　該案例中，法院認(rèn)定出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，符合法律規(guī)定。

　　2.案例二

　　某購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，但在交付房屋的時(shí)候，該開(kāi)發(fā)商卻無(wú)法提供《商品房預(yù)售許可證》，購(gòu)房人因此拒絕接受交付。

　　該購(gòu)房人認(rèn)為，由于出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效。后來(lái)，該購(gòu)房人將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。

　　法院審理認(rèn)為，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是該購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)未注意出賣人是否具備合法銷售資格，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)部分過(guò)錯(cuò)。最終，法院判決該購(gòu)房人可以解除合同，并退還購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用，但扣除了應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的部分過(guò)錯(cuò)。

　　該案例中，雖然出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效，但是購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)未注意出賣人是否具備合法銷售資格，也負(fù)有部分過(guò)錯(cuò)。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》將導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理?xiàng)l例》和《上海市商品房銷售管理?xiàng)l例》的規(guī)定，出售未取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房將會(huì)受到罰款等處罰。

　　然而，在一些情況下，購(gòu)房人也有部分過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意出賣人是否具備合法銷售資格，否則將會(huì)給自己帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、建議

　　針對(duì)出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》的問(wèn)題，購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查開(kāi)發(fā)商是否具備合法銷售資格。購(gòu)房人可以通過(guò)以下途徑了解開(kāi)發(fā)商的相關(guān)情況：

　　查詢國(guó)土資源局的官方網(wǎng)站，核實(shí)開(kāi)發(fā)商是否獲得了相應(yīng)的許可證；

　　查詢房地產(chǎn)交易中心的官方網(wǎng)站，了解開(kāi)發(fā)商是否有違規(guī)記錄；

　　咨詢律師或房地產(chǎn)中介，了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況和信譽(yù)度。在簽訂合同前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相關(guān)的銷售資格證明，并仔細(xì)核實(shí)證明的真實(shí)性。如有疑問(wèn)，可以咨詢專業(yè)人士或律師。

　　此外，相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，對(duì)于未取得《商品房預(yù)售許可證》的違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處以相應(yīng)的行政處罰，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

　　五、法律風(fēng)險(xiǎn)提示

　　購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意出賣人是否具備合法銷售資格。如果出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》，商品房預(yù)售合同將會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)要求解除合同并退還購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用。但是，購(gòu)房人如果未注意核實(shí)出賣人的銷售資格，也將會(huì)負(fù)有一定的責(zé)任。

　　此外，如果購(gòu)房人在購(gòu)買商品房時(shí)未注意核實(shí)出賣人的銷售資格，出賣人后續(xù)被認(rèn)定為未取得《商品房預(yù)售許可證》，購(gòu)房人將會(huì)面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)被追究一定的賠償責(zé)任。

　　六、結(jié)語(yǔ)

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》的問(wèn)題在購(gòu)房人中比較常見(jiàn)，給購(gòu)房人帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)買商品房時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意核實(shí)出賣人的銷售資格，以避免自己的合法權(quán)益受到損害。同時(shí)，相關(guān)部門也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處罰違規(guī)行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。