商品房是指在建筑工程竣工后進(jìn)行銷售、出租或者以其他方式轉(zhuǎn)讓的房屋。而商品房買賣預(yù)約合同是商品房買賣合同的先期協(xié)議，其具有約定雙方意向、確定交易條件、明確違約責(zé)任等作用。本文上海房產(chǎn)律師將圍繞商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定展開討論，重點探討在上海地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)的適用。

　　一、商品房買賣預(yù)約合同的法律效力

　?。ㄒ唬┵I賣預(yù)約合同的法律地位

　　買賣預(yù)約合同是指在商品房買賣合同成立前，雙方約定的先期協(xié)議。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第二十六條的規(guī)定，買賣預(yù)約合同屬于合同的一種，具有合同的法律效力，即雙方必須履行約定的條款。

　　但是，買賣預(yù)約合同的效力受到限制。依據(jù)《合同法》第二十八條的規(guī)定，當(dāng)事人約定先簽訂買賣預(yù)約合同，后簽訂買賣合同的，應(yīng)當(dāng)在買賣預(yù)約合同中明確標(biāo)明買賣合同的簽訂時間、內(nèi)容、價格等主要條款。否則，買賣預(yù)約合同無效。

　?。ǘ┵I賣預(yù)約合同的解除

　　在買賣預(yù)約合同履行過程中，雙方一方有權(quán)要求解除合同的情形，需要符合以下條件：

　　1.對方違約，且違約行為對本合同的履行造成重大影響；

　　2.一方因不可抗力不能履行本合同；

　　3.一方提前通知對方要求解除本合同。

　　需要注意的是，如果買賣預(yù)約合同的解除給對方造成了損失，解除方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　二、上海地區(qū)相關(guān)法律法規(guī)的適用

　　上海市是我國經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的地區(qū)之一，商品房交易量也十分龐大。因此，在上海地區(qū)進(jìn)行商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定，需要考慮當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律法規(guī)。

　?。ㄒ唬┥虾Ｊ猩唐贩夸N售管理辦法

　　上海市商品房銷售管理辦法于1996年頒布，是上海市商品房銷售方面的主要法律法規(guī)。該辦法第十四條規(guī)定，商品房買賣預(yù)約合同應(yīng)當(dāng)具備以下內(nèi)容：

　　1.商品房買賣預(yù)約合同的當(dāng)事人的名稱或者名稱、住所或者經(jīng)營場所、法定代表人或者負(fù)責(zé)人的姓名；

　　2.商品房的名稱、位置、面積、房號、用途、建筑面積、預(yù)定銷售價格等主要信息；

　　3.約定交房時間、交付條件、付款方式、違約責(zé)任等條款。

　　根據(jù)該辦法的規(guī)定，上海市商品房買賣預(yù)約合同的有效性和效力以及違約責(zé)任等都應(yīng)當(dāng)遵循上述規(guī)定。

　?。ǘ┥虾Ｊ凶》孔赓U合同管理辦法

　　上海市住房租賃合同管理辦法于2014年頒布，主要規(guī)定了上海市住房租賃合同的訂立、履行、變更、解除等方面的內(nèi)容。盡管該辦法針對的是住房租賃合同，但其中一些規(guī)定對于商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定也具有一定的借鑒意義。

　　根據(jù)該辦法第十二條的規(guī)定，住房租賃預(yù)訂合同應(yīng)當(dāng)包括租賃房屋的位置、面積、租金、租賃期限等主要內(nèi)容。同樣，商品房買賣預(yù)約合同的有效性也需要具備上述內(nèi)容。此外，該辦法還明確規(guī)定了住房租賃預(yù)訂合同的效力和解除條件，為商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定提供了一些借鑒。

　　三、相關(guān)法律案例

　?。ㄒ唬┥虾Ｊ衅謻|新區(qū)人民法院關(guān)于商品房買賣預(yù)約合同效力的判決

　　在一起商品房買賣糾紛案中，買雙方簽訂了一份買賣預(yù)約合同，但該合同沒有具體約定房屋交付的時間和方式。后來，賣方提供了一個交房時間，但買方不同意，認(rèn)為賣方違反了買賣預(yù)約合同。最終，該案在上海市浦東新區(qū)人民法院審理，法院認(rèn)為買賣預(yù)約合同缺乏明確的交房時間和方式，不能具備成為買賣合同的先期協(xié)議的要素，因此無效。

　?。ǘ┥虾Ｊ行靺R區(qū)人民法院關(guān)于商品房買賣預(yù)約合同效力的判決

　　在另一起商品房買賣糾紛案中，賣方在買賣預(yù)約合同中約定了房屋的售價和交付時間。但是，買方在簽訂買賣合同之前，卻未能按時付款。賣方認(rèn)為買方違反了買賣預(yù)約合同的約定，要求解除買賣合同并索賠違約金。該案在上海市徐匯區(qū)人民法院審理，法院認(rèn)為買賣預(yù)約合同中約定了房屋的售價和交付時間，具備了成為買賣合同的先期協(xié)議的要素，買方未能按時履行付款義務(wù)，違反了買賣預(yù)約合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，上海市商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循《商品房買賣預(yù)約合同管理辦法》以及《上海市住房租賃合同管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。具體來說，商品房買賣預(yù)約合同需要包括當(dāng)事人的基本信息、房屋的主要信息、交付時間、交付條件、付款方式、違約責(zé)任等條款。此外，該合同應(yīng)當(dāng)具備成為買賣合同的先期協(xié)議的要素，即具有明確的房屋交付時間和方式，否則可能會被認(rèn)定為無效合同。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，在簽訂商品房買賣預(yù)約合同時，買賣雙方應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查合同條款，并在簽訂前仔細(xì)核對房屋信息、交付時間等重要事項。如果出現(xiàn)合同糾紛，應(yīng)當(dāng)盡快尋求法律援助，避免因為缺乏法律知識而受到不必要的經(jīng)濟損失。需要注意的是，本文僅針對上海市商品房買賣預(yù)約合同的認(rèn)定進(jìn)行了分析，不同地區(qū)的法律法規(guī)可能存在差異，具體情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)進(jìn)行分析和判斷。