小張是一名年輕的購房者，他在購買上海市浦東新區(qū)的一套商品房時，發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬證書上的房主是一名老年人，因為這位老年人已經(jīng)去世多年，他的子女也不在上海居住，小張開始懷疑房屋權(quán)屬是否存在問題。經(jīng)過咨詢律師后，他發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)從未辦理完成。在這種情況下，小張是否可以成為善意取得人呢？上海房產(chǎn)律師為您解答一下相關(guān)的情況是怎樣的。

　　一、法律分析

　　房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的意義房屋權(quán)屬變更登記是指在房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，需要將新的所有權(quán)人登記在房屋權(quán)屬證書上，以保證權(quán)屬的真實性和合法性。未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，即使買家已經(jīng)支付了全部購房款項并取得了房屋交付的實際控制權(quán)，也無法真正獲得合法的房屋所有權(quán)。

　　善意取得的概念和要件根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，善意取得是指取得人在取得該不動產(chǎn)時，無法知道該不動產(chǎn)權(quán)利瑕疵的情況下所取得的權(quán)利。善意取得需要同時具備以下要件：

　?。?）對該不動產(chǎn)的取得必須是合法的；

　?。?）對該不動產(chǎn)的取得人必須是善意的；

　?。?）該不動產(chǎn)的原權(quán)利人必須存在權(quán)利瑕疵。

　　上海市相關(guān)法規(guī)根據(jù)《上海市不動產(chǎn)登記條例》第二十三條規(guī)定，未經(jīng)房屋權(quán)屬登記機構(gòu)登記的權(quán)利不具有抗辯能力。因此，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，買家在取得該房屋時不能成為善意取得人。

　　相關(guān)法律案例上海市普陀區(qū)法院曾審理過一起類似的案件。該案中，被告向原告出售一套位于普陀區(qū)的房屋，但未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。后來，原房主的子女要求回購房屋，原告則要求被告賠償。法院判決，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，無論買家是否善意購買，都不能成為合法的產(chǎn)權(quán)所有人。因此，被告要將房屋返還給原房主的子女，并賠償原告的損失。

　　二、結(jié)論

　　根據(jù)以上分析，小張在購買房屋時，若發(fā)現(xiàn)房屋權(quán)屬證書上的房主不是實際的房主，應(yīng)該懷疑房屋權(quán)屬是否存在問題，并咨詢律師。如果未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)，即使買家已經(jīng)支付了全部購房款項并取得了房屋交付的實際控制權(quán)，也無法真正獲得合法的房屋所有權(quán)。因此，小張在這種情況下不能成為善意取得人。

　　此外，值得注意的是，在房屋購買中，買家不僅需要查驗房屋權(quán)屬證書，還需要查看原房主的身份證、戶口簿等相關(guān)材料，以確保房屋所有權(quán)的真實性和合法性。如果出現(xiàn)房屋所有權(quán)糾紛，應(yīng)該及時尋求法律援助，避免自身利益受到損失。

　　最后，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《上海市不動產(chǎn)登記條例》等相關(guān)法律法規(guī)，未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，不論買家是否善意購買，均不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得。

　　三、建議

　　在購買房屋時，為了確保自身利益不受到侵害，買家應(yīng)該認真查驗房屋權(quán)屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關(guān)材料，并咨詢律師。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)存在爭議，應(yīng)該及時尋求法律援助。此外，在購房過程中，還應(yīng)該注意以下幾點：

　　購房前，先查驗房屋權(quán)屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關(guān)材料，確保房屋所有權(quán)的真實性和合法性。

　　在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)該明確約定房屋所有權(quán)的真實性和合法性，以避免出現(xiàn)房屋所有權(quán)糾紛。

　　購房時，應(yīng)該選擇有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機構(gòu)進行交易，以避免出現(xiàn)欺詐行為。

　　如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)存在爭議，應(yīng)該及時咨詢律師，并保留相關(guān)證據(jù)。

　　在購房過程中，不要輕信中介機構(gòu)或房地產(chǎn)開發(fā)商的口頭承諾，應(yīng)該要求對方將承諾寫入合同中，并簽署書面協(xié)議。

　　四、結(jié)語

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，通過本文的分析，我們可以得出結(jié)論：未辦理完成房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的房屋，不論買家是否善意購買，都不能構(gòu)成物權(quán)法第一百零六條規(guī)定的善意取得。在購房過程中，買家應(yīng)該認真查驗房屋權(quán)屬證書和原房主的身份證、戶口簿等相關(guān)材料，并遵守相關(guān)法律法規(guī)，以確保自身利益不受到侵害。