在二手房交易中，買(mǎi)房者往往會(huì)遇到一些質(zhì)量問(wèn)題，如裝修質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、房屋結(jié)構(gòu)存在隱患等等。當(dāng)這些問(wèn)題影響到買(mǎi)房者的正常使用權(quán)益時(shí)，買(mǎi)房者有權(quán)要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。上海律師本文將圍繞買(mǎi)的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題如何處理進(jìn)行探討。
一、法律法規(guī)
1、《物權(quán)法》
根據(jù)《物權(quán)法》第十九條，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同自成立時(shí)起，買(mǎi)受人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的外。買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有，自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。
根據(jù)《物權(quán)法》第六十一條，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同約定的不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)、用途、面積等主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。買(mǎi)受人可以要求賣(mài)出人出具有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、限制權(quán)利、擔(dān)保債權(quán)等事項(xiàng)的書(shū)面證明或者其他證據(jù)。
2、《合同法》
根據(jù)《合同法》第二十六條，當(dāng)事人一方違反合同，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
根據(jù)《合同法》第三十四條，合同約定的條款應(yīng)當(dāng)有明確的表述，不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不得損害社會(huì)公共利益和第三人的合法權(quán)益。
3、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十四條，生產(chǎn)者或者銷(xiāo)售者提供的商品或者服務(wù)不符合保障人身、財(cái)產(chǎn)安全的標(biāo)準(zhǔn)，或者虛假宣傳，致使消費(fèi)者受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
4、《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同格式》
根據(jù)《上海市房屋買(mǎi)賣(mài)合同格式》第六十三條，若房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同中約定房屋應(yīng)當(dāng)符合某些規(guī)定，例如裝修質(zhì)量應(yīng)當(dāng)達(dá)標(biāo)、房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定等，而實(shí)際情況下房屋未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
二、處理方法
當(dāng)買(mǎi)房者發(fā)現(xiàn)二手房存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取行動(dòng)來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。下面是一些處理方法的建議。
聯(lián)系賣(mài)方買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)聯(lián)系賣(mài)方，告知質(zhì)量問(wèn)題的情況，并要求賣(mài)方進(jìn)行處理。如果賣(mài)方同意進(jìn)行處理，那么買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)與賣(mài)方協(xié)商具體的處理方案，并要求賣(mài)方在合理時(shí)間內(nèi)完成處理。
請(qǐng)求鑒定如果賣(mài)方拒絕處理或者處理效果不理想，那么買(mǎi)房者可以向相關(guān)部門(mén)請(qǐng)求鑒定。例如，可以聯(lián)系當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)或者有關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，以確定存在的質(zhì)量問(wèn)題及其嚴(yán)重程度。
要求賠償如果確認(rèn)存在質(zhì)量問(wèn)題并且質(zhì)量問(wèn)題對(duì)買(mǎi)房者的正常使用權(quán)益造成了影響，那么買(mǎi)房者可以要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。賠償?shù)木唧w數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的約定以及鑒定結(jié)果來(lái)確定。
訴訟維權(quán)如果賣(mài)方拒絕承擔(dān)賠償責(zé)任，或者賠償數(shù)額無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致，那么買(mǎi)房者可以通過(guò)訴訟維權(quán)來(lái)解決爭(zhēng)議。在訴訟過(guò)程中，買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)充分收集證據(jù)，例如房屋鑒定報(bào)告、合同約定等等，以確保自己的合法權(quán)益得到保障。
三、法律案例
案例一：小李購(gòu)買(mǎi)了一套位于上海市某小區(qū)的二手房，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間和廚房的地面存在漏水問(wèn)題，導(dǎo)致地磚開(kāi)裂。小李聯(lián)系賣(mài)方要求處理，但是賣(mài)方表示不予處理。小李于是請(qǐng)求當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)果確認(rèn)存在漏水問(wèn)題。小李隨后向賣(mài)方提出了賠償要求，賣(mài)方同意承擔(dān)一半維修費(fèi)用。
案例二：小張購(gòu)買(mǎi)了一套位于上海市某小區(qū)的二手房，發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)的防水處理不到位，導(dǎo)致下雨天陽(yáng)臺(tái)積水嚴(yán)重。小張聯(lián)系賣(mài)方要求處理，但是賣(mài)方表示不予處理。小張于是通過(guò)訴訟維權(quán)來(lái)解決爭(zhēng)議，最終法院判決賣(mài)方承擔(dān)全部維修費(fèi)用，并賠償小張相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。
四、相關(guān)法律條款
1、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，買(mǎi)受人對(duì)于合同約定的交付的房屋享有物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照合同約定和法律規(guī)定使用、收益和處分該房屋。如果買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出賣(mài)人，并要求出賣(mài)人進(jìn)行處理。如果出賣(mài)人未及時(shí)處理或者處理不當(dāng)，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
2、《中華人民共和國(guó)合同法》
《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果合同約定的物品存在質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方進(jìn)行處理或者要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。如果賣(mài)方拒絕履行自己的義務(wù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任，買(mǎi)方有權(quán)通過(guò)法律手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
3、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為購(gòu)房者提供質(zhì)量保證。如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可以向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)鑒定，并要求開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
4、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》
《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定，消費(fèi)者有權(quán)要求銷(xiāo)售者對(duì)銷(xiāo)售的商品或者提供的服務(wù)承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。如果商品或者服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者有權(quán)要求銷(xiāo)售者進(jìn)行處理或者要求銷(xiāo)售者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
五、結(jié)語(yǔ)
上海律師認(rèn)為，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)中的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)房者應(yīng)當(dāng)積極采取行動(dòng)，維護(hù)自己的合法權(quán)益。可以通過(guò)與賣(mài)方協(xié)商、請(qǐng)求鑒定、要求賠償或者訴訟維權(quán)等方式來(lái)解決爭(zhēng)議。在處理質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分了解相關(guān)法律法規(guī)和條款，并妥善保留證據(jù)，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。