陳某經(jīng)由過(guò)程某屋宇中介機(jī)構(gòu)意欲購(gòu)置屋宇，該屋宇中介機(jī)構(gòu)與涉案屋宇賣(mài)方李某商定將涉案屋宇以15萬(wàn)元價(jià)錢(qián)發(fā)售，發(fā)售價(jià)款多于15萬(wàn)元部分歸中介所有。經(jīng)由過(guò)程中介相同商議，陳某以25萬(wàn)元價(jià)錢(qián)購(gòu)置涉案屋宇，并簽訂屋宇買(mǎi)賣(mài)合同。上海律師就來(lái)講講有關(guān)的情況。
合同簽訂后，陳某向李某支付25萬(wàn)元，其中10萬(wàn)元由中介機(jī)構(gòu)占有，陳某另向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)7000元。后無(wú)法與李某取得聯(lián)系，經(jīng)調(diào)查，涉案房屋并非李某所有。中介機(jī)構(gòu)向陳某退回10萬(wàn)元購(gòu)房款，并退回中介費(fèi)6000元。
本案中，陳某是不是可以或許以中介沒(méi)有盡到合理審查義務(wù)為由要求中介賠償其購(gòu)房款的損失？
對(duì)于中介機(jī)構(gòu)在屋宇生意業(yè)務(wù)中的法令位置，因?yàn)椤逗贤ā飞喜o(wú)作出明確的劃定，僅劃定“居間人應(yīng)該就有關(guān)訂立條約的事項(xiàng)向委托人照實(shí)呈報(bào)，居間人有意瞞哄與訂立條約有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”。本條毫無(wú)疑問(wèn)確定了居間人的“如實(shí)報(bào)告義務(wù)”，但是否能夠據(jù)此推出“合理調(diào)查義務(wù)”則有不明確的地方。
居間人的“正當(dāng)考察責(zé)任”應(yīng)當(dāng)是沒(méi)有疑難的。可以從以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行分析：
1、依據(jù)《合同法》第425條
依據(jù)《合同法》第425條“居間人應(yīng)該就有關(guān)訂立條約的事項(xiàng)向委托人照實(shí)呈報(bào)，居間人有意瞞哄與訂立條約無(wú)關(guān)的首要究竟或許供應(yīng)虛偽情形，侵害委托人好處的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任”的規(guī)定，居間人負(fù)有如實(shí)告知的義務(wù)?！叭鐚?shí)”要求居間人就合同簽訂有關(guān)事項(xiàng)的報(bào)告內(nèi)容具有“真實(shí)性”，即要求居間人將查驗(yàn)后獲得的信息如實(shí)報(bào)告委托人。
2、基于公道及誠(chéng)實(shí)信用原則
委托人據(jù)以作出判別的信息是居間人供應(yīng)的，委托人的判別和懂得行動(dòng)是建立在對(duì)居間人提供的信息真實(shí)信賴基礎(chǔ)之上的。
“委托人支出對(duì)價(jià)的目標(biāo)在于取得居間人供應(yīng)的信息或前言辦事，以彌補(bǔ)自身精力和能力的不足，這是居間關(guān)系存在的意義。”
居間人作為業(yè)余中介辦事機(jī)構(gòu)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到屋宇性質(zhì)和屋宇權(quán)屬證實(shí)是訂立屋宇生意條約的首要事項(xiàng)，這也是居間人應(yīng)該曉得并有能力準(zhǔn)確掌握的信息?；诰娱g人具備調(diào)查關(guān)鍵信息的能力的考慮，要求其負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)，能以最小成本公平合理地分擔(dān)委托人的風(fēng)險(xiǎn)，符合行業(yè)存在之根本。
3、基于行業(yè)慣例
房地產(chǎn)掮客機(jī)構(gòu)與委托人簽訂屋宇發(fā)售、出租掮客辦事條約，應(yīng)該檢察托付發(fā)售、出租的屋宇及屋宇權(quán)屬證書(shū)，委托人的身份證實(shí)等無(wú)關(guān)材料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購(gòu)、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第22條
在房地產(chǎn)居間行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)常規(guī)來(lái)看，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在供應(yīng)中介辦事時(shí)，應(yīng)該對(duì)影響屋宇生意、租賃條約簽訂的重要事實(shí)向委托人或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，確保提供信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性。
趙密斯稱， 2012年的時(shí)間她想購(gòu)置一套屋宇，對(duì)海淀區(qū)的一套學(xué)區(qū)住房有出資購(gòu)置動(dòng)向。她的支屬李女士傳聞后找到她，稱女兒想入讀中關(guān)村第一小學(xué)，因趙密斯看中的屋宇屬于中關(guān)村第一小學(xué)的退學(xué)片區(qū)，因此向她借一個(gè)入學(xué)名額。
因?yàn)槠鋾r(shí)中關(guān)村第一小學(xué)入學(xué)時(shí)必須提早三年落戶，故在2012年6月30日前戶籍必須遷入能力取得退學(xué)名額。考慮到兩邊的支屬關(guān)系，她同意房屋暫時(shí)落至李女士的名下，但以后需無(wú)償轉(zhuǎn)給她以便子女能夠繼續(xù)獲得入學(xué)名額。
后兩邊簽訂了條約，趙密斯全數(shù)出資購(gòu)置屋宇，暫落在李女士名下，為李女士供應(yīng)中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)住房退學(xué)名額，在建立好學(xué)籍的前提下，李女士要無(wú)償將此屋宇轉(zhuǎn)到趙密斯名下。假如兩邊商定的時(shí)候沒(méi)有創(chuàng)建好學(xué)籍，則在創(chuàng)建好學(xué)籍之后，將此房屋轉(zhuǎn)到趙女士名下。后趙女士發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橘I(mǎi)的房子上漲，李女士瞞著自己與拆遷公司磋商。趙女士于是起訴到法院。
上海律師了解到，后法院審理覺(jué)得，因兩邊都認(rèn)可李女士的女兒還未獲得中關(guān)村第一小學(xué)學(xué)區(qū)住房退學(xué)名額，趙密斯請(qǐng)求李女士舉行屋宇過(guò)戶的訴訟要求法院不予支撐。李女士并無(wú)將名下涉訴房產(chǎn)出售的行動(dòng)，且其女兒上學(xué)的學(xué)籍取得要依賴于涉訴房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的持有，是以不存在損失或可能喪失履行債務(wù)能力的情形。最后法院判決李女士支付趙女士租金。