居住權是指在合同或者遺囑的基礎上為滿足生活需要而占有和使用他人房屋的權利。自《民法典》實施以來，出現了大量涉及居留權糾紛的案件。那么實務中，居住權糾紛有哪些常見的爭議焦點？如何進行理解并有效提高運用居住權規(guī)則？上海房屋買賣律師通過結合實際案例、學者研究觀點對此我們做出梳理。

　　第一，居住權的設立是否必須以書面合同為基礎

　　根據《民法典》 ，“居留權的確立，當事人應當以書面形式訂立居留權合同”，“居留權的確立，應當比照適用本章的有關規(guī)定”書面合同和遺囑成為法院確定是否確立居留權的依據。

　　在缺乏學習書面協(xié)議的情況下，當事人很難以進行事實履行企業(yè)合同為由，要求人民法院可以確認居住權已存在：

　　案例：（2021）Hu02閩中11744號

　　法院認定： 張（父女關系）沒有簽訂居留權合同，張不同意確立有爭議的住房居留權，雙方沒有達成協(xié)議； 張部考慮到與張的父女關系，只是讓張住在有爭議的住房?？梢缘贸龅慕Y論是，沒有關于居留權的書面協(xié)議。對于因張某履行并接受其合同義務而形成的居留權合同關系的上訴理由，法院難以采納。

　　對此，上海市第一中級人民法院院長馬強則認為：“書面表達形式發(fā)展屬于企業(yè)合同的形式進行要求，而合同管理形式主義只是一個合同主要內容的外在行為表現”，因此，“除非法律、行政法規(guī)作出特別規(guī)定，否則，合同形式不應當積極影響經濟合同的訂立與效力……在民法典對居住權合同形式的后果就是沒有問題作出明確具體規(guī)定的情形下，認定口頭訂立的居住權合同未成立或者無效，缺乏完善法律理論依據”。［1］

　　因此，有必要判斷口頭居留權合同是否為多方當事人所接受，是否有其他證據證明口頭合同的存在。 然后對口頭訂立的居住合同的存在和成立作出認定。

　　第二，居留權的設立時間為合同、遺囑的生效時間或者居留權的登記時間

　　《民法典》規(guī)定，“設立居住權的，應當向登記管理機構可以申請居住權登記。居住權自登記時設立?！?對于社會實踐中居住權制度設立的具體工作時間，存在一些不同學生認識。

　　對于以遺囑行為方式可以設立居住權的，清華大學法學院院長申衛(wèi)星教授等［2］認為，須著重研究考查學生繼承發(fā)展情形下物權變動的兩個不同階段：

　　第一階段是由死者死亡引起的，即遺產從死者的所有權轉移到死者的共有，這是一種不以法律行為為基礎的產權變更。 《民法典》第230條和第1121條規(guī)定，居住權作為房屋所有權的負擔，在繼承范圍內影響房屋的市場價值，涉及拍賣順序和遺產債務清償的實現方式。因此，居留權是在死者去世后確立的，由繼承人分享。

　　在共同財產分割的第二階段，共同繼承人之間發(fā)生了物權變動，這一階段并非直接因為繼承而發(fā)生，而是繼承事務之后繼承人之間物權的新變化。在這一點上，如果分割是通過協(xié)議或意愿，這是一種法律行為引起的物權變更，根據《民法典》第368條，居留權自登記時起生效。

　　因此，在現階段，居住權權利人基于意志的單方法律行為取得的居住權仍應參照和適用本章中的"登記有效主義"規(guī)則。當然，如果現階段有生效裁判文書確認某一案件的居住權，屬于法律文書引起的物權變動。根據《民法典》第二百二十九條規(guī)定，法律文書生效時生效。

　　馬強院長可以認為［3］，遇到所有權與居住權發(fā)生矛盾沖突的情況，要區(qū)分進行具體實際情況：

　　當事人之間訂立居住權合同，但不能登記，當事人一方悔改，請求確認合同無效，應當審查合同的效力。 則雙方的權利和義務都受到約束，一方可以根據合同判斷繼續(xù)履行登記義務。

　　房屋所有權人在雙方簽訂居住權合同后出售房屋，導致房屋買受人的權利與居住權人的權利發(fā)生沖突的，應當核實買受人是否知道居住權的設立，居住權人是否可以在其他地方居住，居住權的設立是否基于社會保障或者投資目的等。選擇參照 "買賣不破租賃 "規(guī)則保護居住權人的利益，或者選擇根據善意取得規(guī)則保護房屋購買人的利益。

　　現有的法院判決已經見證了以登記時間作為確立居留權時間的案例：

　　案例：（2021）京0106民初34102號

　　法院認定： 在本案中，金與朱在民政部門簽訂了離婚協(xié)議，對本案的住房協(xié)議，但雙方均未向房屋管理部門登記，居留權不成立。

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