民法中對(duì)房產(chǎn)買(mǎi)賣有新的規(guī)定，來(lái)了！今后買(mǎi)房要注意避開(kāi)這些“坑”，下面上海房產(chǎn)買(mǎi)賣律師為您解答。

　　“民法典(物權(quán)編)”中哪些是人們關(guān)注的重點(diǎn)和熱點(diǎn)？

 

　　一、加強(qiáng)物權(quán)平等保護(hù)

　　(一)根據(jù)《民法典》二百零六條，國(guó)家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所有市場(chǎng)主體享有平等的法律地位和發(fā)展權(quán)。

　　(二)根據(jù)《民法典》二百零七條，國(guó)家、集體、私有財(cái)產(chǎn)及其他權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到法律平等保護(hù)，任何組織或個(gè)人不得侵犯。

　　二、完善區(qū)分產(chǎn)權(quán)制度。

　　(三)根據(jù)《民法典》第七十八條，業(yè)主應(yīng)就下列事項(xiàng)作出決定：

　　1.制訂及修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2.制訂并修訂管理章程；3.選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　4.選擇和解雇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；

　　5.對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施的維修費(fèi)；

　　6.為建筑物及其附屬設(shè)施籌集維修資金；

　　7.對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改建、重建；

       8.改變共有部分的使用或?qū)⒐灿胁糠钟糜诮?jīng)營(yíng)活動(dòng)；

       9.與共有和共同管理權(quán)利有關(guān)的其他主要事項(xiàng)。

       所有人共同決定事項(xiàng)，應(yīng)由專有部分面積占三分之二以上、人數(shù)占三分之二之業(yè)主參與表決。根據(jù)前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定之事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上之業(yè)主同意，并得參加表決之業(yè)主同意。對(duì)于前款的其他事項(xiàng)，應(yīng)由參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)者同意。

　　(四)根據(jù)《民法典》第281條，維修建筑物及其附屬設(shè)施的資金，屬業(yè)主共有?？捎糜陔娞荨⑽蓓?、外墻、無(wú)障礙設(shè)施及其他共用部分的修理、更新、改造，由業(yè)主協(xié)商確定?；I措建筑物及附屬設(shè)施維修資金，使用情況應(yīng)定期公布。


                                                                                         

　　三、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)益的保障

　   (五)根據(jù)《民法典》第二百八十二條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。

　　四、按揭人不需轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)

　　(六)根據(jù)民法通則第406條，抵押人在抵押期間可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。合同雙方另有約定的，按約定執(zhí)行。按揭財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押權(quán)不受影響。

 

　　按照第211條規(guī)定，建筑物及附屬設(shè)施的維修資金，屬業(yè)主共有，適用《民法編》第218條?？捎糜陔娞荨⑽蓓?、外墻、無(wú)障礙設(shè)施及其他共用部分的修理、更新、改造，由業(yè)主協(xié)商確定。

　　一、事實(shí)上，許多維修基金都處于“睡眠”狀態(tài)，在哪些情況下，業(yè)主可以動(dòng)用維修資金？

　　除了依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)的房屋共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修、升級(jí)改造費(fèi)用；應(yīng)由有關(guān)單位依法承擔(dān)的供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、有線電視及其他管道及設(shè)施設(shè)備的維修。保養(yǎng)費(fèi)；因人為損壞房屋共用部分應(yīng)由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)，公用設(shè)施及設(shè)備維修費(fèi)；按物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，房屋共用部分應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，公用設(shè)施設(shè)備的修理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以外，對(duì)共有部分的修理、更新和改造，可申請(qǐng)維修基金。

　　二、提交給行政機(jī)關(guān)的主體包括哪些？

　　申請(qǐng)人可由業(yè)主個(gè)人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司向?qū)俚卣ㄔO(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)備案。

　　三、要遵循什么程序？

　　?第一，由申請(qǐng)者提出使用建議(方案)，使用建議(方案)應(yīng)包括擬維修與更新、改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、開(kāi)支范圍、危害房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金情況的處理辦法等；

　　第二，要依法采用建議(方案)；

　　第三，向?qū)俚卣ㄔO(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)提交備案申請(qǐng)；

　　第四，屬地政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)審核同意后，將劃轉(zhuǎn)住房專項(xiàng)維修資金的通知發(fā)給專戶管理銀行；

　　第五，專戶管理中心負(fù)責(zé)將房屋專項(xiàng)維修資金劃撥至維修單位。上海房產(chǎn)買(mǎi)賣律師